2025타경2611 사건의 주택 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 56% 수준입니다.

광산구 주택경매> 광주시 3억 2222만원 낮아진 주택 ◆ 2025타경2611

소 재 지	광주광역시 광산구 신룡동 334-1
물건용도	주택
토지면적	4,610.00㎡(1,394.53평)
건물면적	912.94㎡(276.16평)
사건번호	2025타경2611
감정평가액	732,330,040원
최저입찰가	(56%) 410,106,000원
입 찰 일	2026.02.19(목) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신룡동 334-1	대	858㎡ (259.55평)
	신룡동 338	목장용지	917㎡ (277.39평)
	신룡동 338-1	임야	1298㎡ (392.65평)
	신룡동 338-2	목장용지	968㎡ (292.82평)
	신룡동 338-3	목장용지	31㎡ (9.38평)
	신룡동 338-4	도로	237㎡ (71.69평)
	신룡동 338-5	임야	301㎡ (91.05평)
건물	신룡동 334-1	단층 주택 시멘트벽돌조	82.34㎡ (24.91평)
	신룡동 334-1	단층 퇴비사 철재조스레트지붕	96㎡ (29.04평)
	신룡동 334-1	단층 축사 철재조스레트지붕	200㎡ (60.50평)
	신룡동 338-2	단층 동.식물관련시설 기타강구조	243㎡ (73.51평)
	신룡동 338-2	단층 동.식물관련시설 기타강구조	243㎡ (73.51평)
제시외건물	신룡동 334-1	다용도실	7.2 ㎡(2.18평) 포함
	신룡동 334-1	보일러실	2.0 ㎡(0.61평) 포함
	신룡동 334-1	창고/화장실	37.2 ㎡(11.25평) 포함
	신룡동 334-1	기계실	2.2 ㎡(0.67평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 광주광역시 광산구 신룡동 소재 신촌마을내에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 축사 등으로 형성된 근교농촌지역임.
[교통상황] 본건까지 소형차량 접근 용이하며, 근교농촌지역에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통정도임.
3)형태 및 이용상태 번호(1) 유사사다리형으로 지반은 대체로 평탄하며 단독주택부지로 이용중임.
번호(3) 유사사다리형으로 지반은 대체로 평탄하며 축사부지로 이용중임.
번호(4) 부정형으로 지반은 대체로 평탄하나 서측 일부는 비탈면을 이루며 축사부지로 이용중임.
번호(5) 유사사다리형으로 지반은 대체로 평탄하나 서측 일부는 비탈면을 이루며 축사부지로 이용중임.
번호(8) 사다리형으로 완경사를 이루며 주거나지임.
번호(9) 부정형으로 콘크리트포장된 도로임.
번호(10) 부정형으로 완경사를 이루며 대부분은 수목이 식생하는 토지임야이고 일부는 단독주택(번호2) 및 제시외건물(기호ㄷ) 부지로 이용중이며 일부는 내부도로로 이용중임.
4)인접 도로상태 번호(1) 동측으로 폭 약3m정도의 콘크리트포장도로와 접함.
번호(3) 지적상 맹지이나 내부 콘크리트포장도로를 통하여 출입함.
번호(4.5) 남동측 및 동측으로 소폭의 콘크리트포장도로(번호9토지)와 접함. 번호(8) 맹지임.
번호(9) 본건이 도로로서 동측으로 소폭의 콘크리트포장도로와 연결됨.
번호(10) 남측으로 소폭의 콘크리트포장도로(번호9토지)와 접함.
[토지이용계획] 번호(1) 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,연구개발특구/일반 주거구역＜연구개발특구의 육성에 관한 특별법＞.
번호(3,5) 자연녹지지역, 가축사육 제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 녹지구역/ 연구개발특구＜연구개발특구의 육성에 관한 특별법＞.
번호(4) 자연녹지지역, 가축사육 제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 공익용산지 (보전산지)＜산지관리법＞,녹지구역/연구개발특구＜연구개발특구의 육성에 관한 특별법＞.
번호(8,9) 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육 제한구역(전부제한구역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,연구개발특구/일반주거구역＜연구개발특구의 육성에 관한 특별법＞.
번호(10) 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육 제한구역(전부제한구역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,준보전산지＜산지관리법＞,연구개발특구/ 일반주거구역＜연구개발특구의 육성에 관한 특별법＞.
6)제시목록 외의 물건 번호(3,4)토지 지상에 미등기이나 일반건축물대장에 타인 소유로 등재된 제시외건물(ㅁ,ㅂ)
이 소재하며 일반건축물대장상 내용은 다음과 같음.
- 제시외건물(ㅁ)
건축물현황: 경파이프조 판넬지붕 1층, 축사, 200㎡ (현황 스레트지붕)
소재지번: 338-1 (현황 338, 338-1지상 소재)
소유자: 기성열 - 제시외건물(ㅂ)
건축물현황: 철파이프조 판넬지붕 1층, 축사(200) 퇴비사(50), 250㎡ (현황 강판지붕)
소재지번: 338-1 소유자: 기성열 [공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 미상임.
[건물구조] 번호(2) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로 외벽: 화강석판재 붙임, 적벽돌 치장쌓기 내벽: 벽지마감 외 창호: 샤시창임.
번호(2-1,2-2) 멸실 번호(2-3,2-4) 철재조 스레트지붕 단층건으로 무벽체이며, 바닥은 콘크리트포장임. 번호(6,7) 철파이프조 강판지붕 단층건으로 무벽체이며, 바닥은 콘크리트포장임. [이용상태] 번호(2) 단독주택 번호(2-3) 축사(퇴비사)
번호(2-4) 축사(우사)
번호(6,7) 축사(우사)
[설비내역] 번호(2) 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 기호(ㄱ~ㄹ) 개략적으로 실측하여 평가하였음.
[공부와의 차이] 번호(2) 공부상 소재지번이 '334-1,338번지'이나 현황은 일부가 '338-5번지'상에 소재함. [참고사항] 본건은 공실상태임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년5월29일	소유권
2022년8월26일	근저당권	276,000,000원
2024년5월16일	근저당권	90,000,000원
2025년5월7일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물(ㅁ,ㅂ)로 인하여 목록3,4. 토지의 대지 부분에 대하여 법정 지상권 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각[제시외 건물(ㄱ~ㄹ), 제시외 수목(소나무,향나무 등) 및 조경석 각 포함] 다만, 목록 3,4. 지상에 미등기이나 일반건 축물대장에 타인 소유로 등재된 제시외 건물(ㅁ,ㅂ) 각 매각 제외 - 목록2. 공부상 소재지번이 '334-1, 338번지'이나 현황은 일부가 '338-5'상에 소재함 - 목록2. 부속건물 창고 및 헛간(49.40㎡), 잠실 및 우사(47.33㎡)는 각 멸실 - 목록3. 지적상 맹지이나 내부 콘크리트포장도로를 통하여 출입함 - 목록8. 맹지임 - 본건은 인접지와 경계구분이 불분명한 토지로서 정확한 토지 경계 및 건물의 위치 확인을 위하여는 별도 측량을 요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1600)입니다.
입찰일은 2026.02.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 732,330,040원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 227,500,951원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.08.26.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 제1종일반주거지역. 자연녹지지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 개발제한구역. 보전산지. 판넬지붕. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2025타경2611 (광주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,644,392,208원원	1,909,337,500원원	65%	2회회
6개월	2,375,267,967원원	1,648,032,930원원	65%	1.9회회
12개월	7,664,773,797원원	5,687,983,692원원	72%	1.6회회

광산구 주택경매> 광주시 3억 2222만원 낮아진 주택 ◆ 2025타경2611

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-22	2025타경33157	[주택] 광산구 수완동 1197 건물: 63.57평 토지(대지권): 93.47평	1,149,688,800원 1,149,688,800원	신건 (0회)
	2026-01-14	2025타경3942	[주택] 광산구 수완동 367 건물: 49.82평 토지(대지권): 101.04평	864,451,400원 864,451,400원	신건 (0회)
	2026-01-14	2025타경3621	[주택] 광산구 도산동 925-7 [임차권등기] 건물: 39.09평 토지(대지권): 40.84평	291,858,000원 291,858,000원	신건 (0회)
	2026-02-19	2025타경2611	[주택] 광산구 신룡동 334-1 [법정지상권] 건물: 276.16평 토지(대지권): 1,394.53평	732,330,040원 410,106,000원	유찰 (2회)