강서구 73-68에 위치한 다세대(빌라) 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

1억 6413만원 저렴한 강서구 화곡동 다세대(빌라)/ 경매물건 권리분석.

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제3층 제304호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	18.46㎡(5.58평)
건물면적	26.86㎡(8.12평)
사건번호	2025타경9933
감정평가액	278,000,000원
최저입찰가	(41%) 113,869,000원
입 찰 일	2026.05.28(목) 10:00

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	화곡동 73-68	377분의 18.46	18.46㎡ (5.58평)
건물	화곡동 73-68	철근콘크리트구조	26.855㎡ (8.12평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""우장초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제304호로써 (사용승인일 : 2021.07.02)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 도시형생활주택(단지형다세대 - 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.
*세부사항은 후첨 ""내부구조도""참조.
[설비내역] 기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 세장형 완경사지로써, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 남서측으로 노폭 약 5m, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각 접함.
[토지이용계획] 도시지역,제3종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),도로(접합),가축사육제 한구역(지역경제과 확인 요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,가로구 역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)＜건축법＞,도시기타용도지역지구미분류(가 로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)＜건축법＞,수평표면구역 (수평표면)＜공항시설법＞,상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)＜ 교육환경 보호에 관한 법률＞,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
[공부와의 차이] - [참고사항] -

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년7월8일	소유권
2021년7월8일	소유권
2021년7월8일	약정/금지사항/환매특약
2023년8월22일	임차권설정	280,000,000원
2025년5월15일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 임차인 강웅기 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청 구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1334)입니다.
입찰일은 2026.05.28입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 364일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 364일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제3종일반주거지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스. 방2.

사건번호 : 2025타경9933 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	278,191,712원원	187,349,462원원	67%	2.6회회
6개월	268,815,058원원	187,100,954원원	70%	2.6회회
12개월	264,727,038원원	194,845,398원원	74%	2.4회회

1억 6413만원 저렴한 강서구 화곡동 다세대(빌라)/ 경매물건 권리분석.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com