제주지방법원에서 진행되는 2024타경6429, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

3억 9163만원짜리 주택, 제주 아라일동 경매 투자해도 될까요?

소 재 지	제주특별자치도 제주시 아라일동 2657-3 제102동
물건용도	주택
토지면적
건물면적	221.43㎡(66.98평)
사건번호	2024타경6429
감정평가액	391,631,660원
최저입찰가	(100%) 391,631,660원
입 찰 일	2025.11.25(화) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
건물	아라일동 2657-3	1층 주택 철근콘크리트구조	84.78㎡ (25.65평)
건물	아라일동 2657-3	2층 주택 철근콘크리트구조	77.15㎡ (23.34평)
제시외건물	아라일동 2657-3	차양	6.3 ㎡(1.91평) 포함
제시외건물	아라일동 2657-3	다락	53.2 ㎡(16.09평) 포함

[건물구조] 철근콘크리트구조 경사위징크돌출이음지붕 2층건으로서, 외벽: 치장벽돌마감 등 창호: 샷시창 등임.
[이용상태] 주택으로 이용중임.
[설비내역] 기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 "지적 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2024년11월8일	강제경매
2024년11월8일	강제경매
2025년5월15일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 건물만 매각 - 제시외 건물 포함, 이동식 컨테이너는 매각에서 제외함 - 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지 1(아라일동 2657-3) 제102동 제시 건물 철근콘크리트구조 경사위징크돌출이음지붕 2층 단독주택 1층 84.78㎡ 2층 77.15㎡ 등이 소재함 * 위 제시 건물에 대한 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2153)입니다.
입찰일은 2025.11.25입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
이 물건처럼 토지가 경매에서 제외된 물건인 경우 특히 유의하셔야 합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 382일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 382일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.11.08.강제경매개시 설정 결정

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사건번호 : 2024타경6429 (제주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	615,970,462원원	448,612,962원원	62%	2.1회회
6개월	563,453,139원원	404,035,791원원	64%	2회회
12개월	563,453,139원원	404,035,791원원	64%	2회회

3억 9163만원짜리 주택, 제주 아라일동 경매 투자해도 될까요?

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-09	2024타경36109	[주택]제주특별자치도 제주시 애월읍 수산리 1842-2 건물: 47.50평 토지(대지권): 96.80평	243,956,600원 243,956,600원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경1354	[주택] 제주시 삼도이동 242-3 건물: 28.31평 토지(대지권): 55.06평	239,309,000원 239,309,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경1059	[주택] 제주시 애월읍 광령리 1908-2 건물: 43.85평 토지(대지권): 91.76평	485,563,380원 485,563,380원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경1444	[주택] 제주시 구좌읍 한동리 1395 [법정지상권] 건물: 42.16평 토지(대지권): 81.07평	210,098,890원 210,098,890원	신건 (0회)
	2025-11-25	2025타경6310	[주택] 제주시 조천읍 조천리 992-7 건물: 38.93평 토지(대지권): 172.12평	656,217,700원 656,217,700원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경6429	[주택] 제주시 아라일동 2657-3 제102동 [법정지상권] 건물: 66.98평	391,631,660원 391,631,660원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경60	[주택] 제주시 조천읍 신촌리 283 [유치권] 건물: 78.80평 토지(대지권): 141.50평	658,982,090원 461,287,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경36383	[주택] 제주시 연동 1285-7 건물: 264.19평 토지(대지권): 454.36평	2,724,798,240원 1,907,359,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경36383	[주택] 제주시 연동 1285-6 건물: 158.67평 토지(대지권): 271.04평	1,663,465,680원 1,164,426,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경36024	[주택] 제주시 한림읍 협재리 2290 건물: 333.45평 토지(대지권): 1,569.07평	5,184,053,480원 3,628,837,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경10763	[주택] 제주시 애월읍 고내리 929-1 건물: 59.43평 토지(대지권): 215.08평	826,630,560원 578,641,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경36499	[주택] 제주시 화북이동 3453-3 건물: 24.58평 토지(대지권): 39.33평	177,429,500원 124,201,000원	유찰 (1회)
	2025-12-16	2025타경7671	[주택] 제주시 구좌읍 동복리 530-3 건물: 30.84평 토지(대지권): 165.17평	338,253,500원 236,777,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2025타경915	[주택] 제주시 봉개동 275-31 건물: 54.06평 토지(대지권): 2,021.91평	3,277,084,600원 2,293,959,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2024타경35250	[주택] 제주시 구좌읍 평대리 134 [법정지상권] 건물: 40.96평 토지(대지권): 101.04평	254,247,000원 177,973,000원	유찰 (1회)