서울시 구로구 구로동 단독주택, 감정가 10억 9846만원 → 최저 5억 6241만원! 단독주택 찾는 분께 적합합니다.

서울시 구로구 단독주택 경매 권리분석 ☆ 경매 도전해 볼까? ◆ [2025타경481]

"따뜻한 동행 변화하는 구로 - 서울특별시 구로구"

소 재 지	서울특별시 구로구 구로동 496-51
물건용도	단독주택
토지면적	162.00㎡(49.01평)
건물면적	270.40㎡(81.80평)
사건번호	2025타경481
감정평가액	1,098,459,000원
최저입찰가	(51%) 562,411,000원
입 찰 일	2026.04.09(목) 10:00

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	구로동 496-51	대	162㎡ (49.01평)
건물	구로동 496-51	1층 주택 벽돌조	80.00㎡ (24.20평)
	구로동 496-51	2층 주택 벽돌조	80.00㎡ (24.20평)
	구로동 496-51	지층 주택 벽돌조	80.00㎡ (24.20평)
제시외건물	구로동 496-51	창고 등	2.7 ㎡(0.82평) 포함
	구로동 496-51	창고 등	4.4 ㎡(1.33평) 포함
	구로동 496-51	철제계단	1.5 ㎡(0.45평) 포함
	구로동 496-51	차고 등	21 ㎡(6.35평) 포함
	구로동 496-51	보일러실 등	0.8 ㎡(0.24평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '구로역' 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역, 장애물제한표면구역(진입표면)＜공항시설법＞, 대공방어협조구 역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
6)제시목록 외의 물건 -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] -.
[건물구조] 연와조 세멘와즙 지하 1층, 지상 2층 건물로서, 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 몰탈위 벽지 붙임 마감 등, 바닥: 장판 마감 등, 창호: 새시창호 등임.
[이용상태] 현황 지층은 '창고 등', 1층 및 2층은 '주택 등'으로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 본건 토지 및 건물에 제시외건물 ㉠ ~ ㉤이 소재하는바, 추후 경매 진행시 참고하시기 바람 (후첨 '지적도' 및 '건물개황도' 참조).
[공부와의 차이] 본건 일반건축물대장상 지층의 용도는 '단독주택'이나 현황 '창고 등'으로 이용중인바 추후 경매 진행시 참고하시기 바람.
[참고사항] 본건은 사용승인일로부터 상당기간 경과한 일반건축물로, 건축물 현황도면의 징구가 불가능 하여 위치 확인 및 내부구조 확인은 실지조사 당시 내외부관찰 및 탐문조사 등을 기준하여 현황 점유사용부분에 의거하였으며, 건물개황도는 실측 등에 의거하여 개략적으로 표기하였 는바, 추후 경매 진행시 참고하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년8월19일	소유권
2023년10월27일	근저당권	275,000,000원
2024년10월10일	가압류	260,000,000원
2025년4월29일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년8월19일	소유권
2023년10월27일	근저당권	275,000,000원
2024년10월10일	가압류	260,000,000원
2025년4월29일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각, 제시외 건물 포함 -일반건축물대장상 지층의 용도는 “단독주택”이나 현황 “창고 등”로 이용중임(감정서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
이 사건 부동산은 1층에 임차인 유은영이,2층은 소유자 부부가 각 거주하고 있으며, 지층은

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1933)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,098,459,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 282,538,082원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 348일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 348일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 10. 27. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 노선버스정류장. 도시가스.

사건번호 : 2025타경481 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	736,287,220원원	507,250,000원원	69%	2회회
6개월	897,891,860원원	610,194,667원원	70%	2.3회회
12개월	897,891,860원원	610,194,667원원	70%	2.3회회

서울시 구로구 단독주택 경매 권리분석 ☆ 경매 도전해 볼까? ◆ [2025타경481]

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr