이번에 소개할 경매물건은 경남 창원시에 위치한 상가주택입니다. 최저입찰가는 1억 700만원입니다.

[상가주택경매] 창원시 의창구 경매물건 조회 : 2025타경11002

소 재 지	경상남도 창원시 의창구 도계동 891-6
물건용도	상가주택
토지면적	62.93㎡(19.03평)
건물면적	93.91㎡(28.41평)
사건번호	2025타경11002
감정평가액	152,851,050원
최저입찰가	(70%) 106,995,000원
입 찰 일	2025.12.23(화) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	도계동 891-6	대	62.925㎡ (19.03평) 4분의 1 지분 전부
건물	도계동 891-6	지하 작업장 시멘트	31.2075㎡ (9.44평) 4분의 1 지분 전부
	도계동 891-6	1층 주택 시멘트	31.0425㎡ (9.39평) 4분의 1 지분 전부
	도계동 891-6	2층 주택 시멘트	26.9325㎡ (8.15평) 4분의 1 지분 전부
	도계동 891-6	단층 다용도실	0.2025㎡ (0.06평)
	도계동 891-6	단층 화장실	0.2025㎡ (0.06평)
제시외건물	도계동 891-6	작업장	3 ㎡(0.91평) 포함
제시외건물	도계동 891-6	다용도실	1.325 ㎡(0.40평) 포함

[위치/주위환경] 대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 도계동 소재 '명곡동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.
[교통상황] 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.
3)형태 및 이용상태 장방형의 평지로서 현황 '주거용건부지'로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 대상 물건 남서측 및 남동측으로 소로2류와 각각 접합니다.
[토지이용계획] 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m)(명곡잔여지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 입니다.
6)제시목록 외의 물건 대상물건 기호2)토지상에 제시외건물 2동〔기호ㄱ)~ㄴ)〕이 소재하는 바, 감정목적을 고려 실측사정 후, 추정 소유지분 비율에 의거 면적사정 하여 평가하였으니 경매 업무 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계 : 미상입니다.
기 타 ①대상 물건 기호2)는 공유지분 부동산으로서 지분별 위치 및 경계확인이 곤란하여 공유지분 부동산 전체를 기준으로 단가를 산정하였고, 소유지분 비율에 의거 면적사정 하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.
②대상물건 기호2)토지 지상의 정원수 등은 거래관행 상 토지와 일체로 거래되는 바, 토지에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.
③기호2)토지는 인접 토지와의 지적경계가 불분명하므로 정확한 경계확정 등을 위해서는 지적측량을 요합니다.
[건물구조] ▶ 기호1)건물은 시멘트벽돌조 슬라브지붕 지하/2층 건으로서 일반적 현황은 외 벽 : 치장석, 적벽돌 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호 입니다.
▶ 기호1-1),1-2)건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서 외 벽 : 치장석 등 마감 내 벽 : 페인팅 및 타일 마감 입니다.
[이용상태] ▶ 기호1) : 주택 및 창고(지하)입니다.
▶ 기호1-1) : 다용도실 입니다.
▶ 기호1-2) : 화장실 입니다.
[설비내역] 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.
4)부합물 및 종물 후첨 지적 및 건물개황도 참고바랍니다.
[공부와의 차이] 대상물건 기호1)건물 지하의 귀 의뢰목록상 용도는‘주차장’이나, 현황‘작업장’으로 이용중인 바, 참고하시기 바랍니다.
[참고사항] 임대관계 : 미상입니다.
기 타 ①대상 물건 기호1)은 공유지분 부동산으로서 지분별 위치 및 경계확인이 곤란하여 공유지분 부동산 전체를 기준으로 단가를 산정하였고, 소유지분 비율에 의거 면적사정 하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건 기호1) 건물은 폐문 부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란하여 일반건축물대장, 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등을 참고하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는 바, 경매 진행 및 참여시 참고바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년12월23일	소유권
2012년3월6일	소유권
2012년3월6일	소유권
2025년2월17일	강제경매
2025년4월8일	가압류	9,046,984원
2025년5월19일	가압류	13,304,229원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년12월23일	소유권
2012년3월6일	소유권
2012년3월6일	소유권
2017년12월13일	임차권설정	40,000,000원
2025년2월17일	강제경매
2025년4월8일	가압류	9,046,984원
2025년5월19일	가압류	13,304,229원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록1. 건물 을구 순위번호 1번 주택임차권등기(2017.12.13. 제64675호, 임차보증금 40,000,000원)

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함. 공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매 수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함). 목록 1. 건물 지하는 공부상 '주차장'이나, 현황 '작업 장'으로 이용중임. 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계확정을 위해서는 지적측량을 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 기호2. 토지는 현 `대`로 이용중이며, 위 지상에 기호1. 제시건물 소재함. 2. 기호1. 건물은 2층 주택

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 152,851,050원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 33,903,287원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 301일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 301일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.02.17. 강제경매개시 설정 결정

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 주차장. 차량 접근이 가능. 슬래브지붕. 도시가스.

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사건번호 : 2025타경11002 (창원지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	261,556,070원원	133,916,000원원	51%	3회회
6개월	261,556,070원원	133,916,000원원	51%	3회회
12개월	601,552,200원원	275,978,000원원	46%	3.8회회

[상가주택경매] 창원시 의창구 경매물건 조회 : 2025타경11002

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-23	2025타경373	[근린주택] 창원시 의창구 중동 607 건물: 203.09평 토지(대지권): 106.18평	1,432,646,100원 1,432,646,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경11002	[근린주택] 창원시 의창구 도계동 891-6 [임차권등기] 건물: 28.41평 토지(대지권): 19.03평	152,851,050원 106,995,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2024타경6751	[근린주택] 창원시 의창구 봉곡동 20-7 건물: 89.08평 토지(대지권): 67.49평	442,799,870원 283,391,000원	유찰 (2회)