대구지방법원 대구서부지원의 2024타경42291 사건, 17억 4986만원짜리 주택 경매물건입니다.

감정가 17억 4986만원! 유가읍 주택 낙찰전략 요약 (건물 155.6평, 토지 704.2평)

소 재 지	대구광역시 달성군 유가읍 초곡리 247
물건용도	주택
토지면적	2,328.00㎡(704.22평)
건물면적	514.52㎡(155.64평)
사건번호	2024타경42291
감정평가액	1,749,858,800원
최저입찰가	(100%) 1,749,858,800원
입 찰 일	2025.11.13(목) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1444923

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	초곡리 247	대	2328㎡ (704.22평)
건물	초곡리 247	1층 단독주택 철근콘크리트구조	80.82㎡ (24.45평)
	초곡리 247	2층 단독주택 철근콘크리트구조	44.06㎡ (13.33평)
	초곡리 247	1층 단독주택 철근콘크리트구조	80.82㎡ (24.45평)
	초곡리 247	2층 단독주택 철근콘크리트구조	44.06㎡ (13.33평)
	초곡리 247	1층 단독주택 철근콘크리트구조	80.82㎡ (24.45평)
	초곡리 247	2층 단독주택 철근콘크리트구조	44.06㎡ (13.33평)
	초곡리 247	1층 단독주택 철근콘크리트구조	80.82㎡ (24.45평)
	초곡리 247	2층 단독주택 철근콘크리트구조	44.06㎡ (13.33평)
제시외건물	초곡리 247	창고	15 ㎡(4.54평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 대구광역시 달성군 유가읍 초곡리 소재 "초곡리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 자연부락내 단독주택, 전원주택단지, 마을주변의 농경지 및 임야 등으로 형성된 순수농촌지대입니다.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며, 간선도로와 거리 등 제반교통상황은 보통입니다.
3)형태 및 이용상태 기호(1,2): 완경사지대내 자체지반 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, "주거용 건부지"로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 기호(1,2): 본건 남동측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접합니다.
[토지이용계획] 기호(1): 자연녹지지역, 고도지구(3층이하), 자연취락지구, 가축사육제한구역＜가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률＞, ＜추가기재＞농지법제8조의규정이적용되는농지, 기호(2): 자연녹지지역, 고도지구(3층이하), 자연취락지구, 가축사육제한구역＜가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건(기호1) 지상에 토지공유자 소유의 건물(건축물현황도기준:105동)이 소재합니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 기호(1) 토지는 일부 현황 "도로"로 이용 중입니다.
[건물구조] 기호(3,4,5,7): 철근콘크리트구조 슬라브 위 아스팔트 슁글지붕 2층건으로서, [사용승인일: 2018.01.09, 2019.11.25] 외벽: 징크판넬, 목조, 드라이빗트 및 본타일 마감, 내벽: 석고위 벽지도배 및 타일, 목재인테이러 마감, 바닥: 장판지 및 타일 목재마루 마감, 천장: 벽지도배 및 목재인테리어 마감, 창호: 하이새시 창호입니다.
기호(6): 철근콘크리트구조 슬라브 위 아스팔트 슁글지붕 2층건으로서, [사용승인일: 2020.08.10] 외벽: 목조, 드라이빗트 및 본타일 마감, 내벽: 석고위 벽지도배 및 타일, 목재인테이러 마감, 바닥: 장판지 및 타일 목재마루 마감, 천장: 벽지도배 및 목재인테리어 마감, 창호: 하이새시 창호입니다.
[이용상태] 기호(3-7): 단독주택으로 이용 중입니다.
[설비내역] 본건 건물에는 위생설비, 급.배수설비, 전기설비 및 LPG가스에 의한 가스공급설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 별첨 "지적 및 건물개황도"에 도시 한 바와 같이 종물 및 부합물로 판단되는 제시외건물(ㄱ)
이 소재하나, 토지의 사용.수익에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.
[공부와의 차이] 기호 3-7) 공부상 구조는 철근콘크리트구조 기타지붕 및 경사스라브지붕이나 실제 철근콘크리트구조 슬라브 위 아스팔트 슁글지붕입니다.
[참고사항] 1) 임대관계: 없습니다. 2) 기 타: 기호(3-7) 건물 2층 옥탑 부분에 다락방이 소재합니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년7월13일	소유권
2020년9월18일	소유권
2020년9월18일	소유권
2018년3월16일	소유권
2020년9월4일	근저당권	1,332,000,000원
2022년5월2일	압류
2022년6월9일	압류
2022년10월17일	압류
2022년11월23일	압류
2024년10월14일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년9월4일	소유권
2020년9월4일	근저당권	1,332,000,000원
2022년11월23일	압류
2023년1월26일	압류
2024년10월14일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각 제시외 건물 단층 창고 15㎡는 매각 포함하나, 본 건 지상에 보존등기된 제시외 건물 105동은 매각에서 제외(법정지상권 성립 여부 불명) 목록 1 토지는 일부 현황 '도로'로 이용

[부동산 현황조사서 비고란]
1.본집행목적물은 총5호의 단독주택으로 주민등록상 전입자가 없으나, 일부 점유자(103동-전동혁, 104동-신상인)가 있음(103동 점유자 전동혁은 임차인이며, 104동 점유자 신상인은 분양권자라고 함) 2.사진과 같이 초곡리 247(유가북길 219) 소재 101동, 102동 및 초곡리 247-2(유가북길 219-6)의 단독주택은 점유자가 없는 공가임(각 5호 단독주택의 외양 및 내부구조가 대동소이함) 3.임대차관계에 대한 조사는 조사참여인의 구두진술에 의함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 대구서부지원(☎ 053)570-2296)입니다.
입찰일은 2025.11.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 iM뱅크(대구은행)이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 390일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 390일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.09.04. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 차량접근이 가능. 간선도로. 철근콘크리트구조. 스라브지붕. 아스팔트 슁글지붕.

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사건번호 : 2024타경42291 (대구지방법원 대구서부지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	805,715,083원원	421,264,843원원	53%	2.5회회
6개월	805,715,083원원	421,264,843원원	53%	2.5회회
12개월	805,715,083원원	421,264,843원원	53%	2.5회회

감정가 17억 4986만원! 유가읍 주택 낙찰전략 요약 (건물 155.6평, 토지 704.2평)

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1444923

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-13	2024타경42291	[주택] 달성군 유가읍 초곡리 247-2 건물: 37.78평 토지(대지권): 124.33평	367,121,560원 367,121,560원	신건 (0회)
	2025-11-13	2024타경42291	[주택] 달성군 유가읍 초곡리 247 [법정지상권] 건물: 155.64평 토지(대지권): 704.22평	1,749,858,800원 1,749,858,800원	신건 (0회)
	2025-11-13	2025타경31045	[주택] 달성군 구지면 도동리 496 건물: 28.62평 토지(대지권): 290.10평	236,668,600원 165,668,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2024타경40653	[주택]대구광역시 달성군 유가읍 양리 330 [농지취득자격증명] 건물: 50.02평 토지(대지권): 602.88평	894,925,400원 438,512,000원	유찰 (2회)
	2025-12-09	2025타경31157	[주택] 달성군 논공읍 남리 702-2 건물: 19.08평 토지(대지권): 35.09평	128,458,940원 44,060,000원	유찰 (2회)
	2025-12-09	2024타경44501	[주택] 달성군 하빈면 무등리 575 건물: 71.77평 토지(대지권): 232.02평	286,226,180원 140,250,000원	재진행 (2회)