여수 문수동 520에 위치한 본 근린주택 경매물건은 6억 4439만원짜리가 2억 8869만원까지 떨어진 상태입니다.

감정 6억 4439만원 → 최저 2억 8869만원!! 문수동 근린주택 경매 함정이 있을까? (건물 98.4평, 토지 200.6평)

"아름다운 여수 행복한 시민 - 전라남도 여수시"

소 재 지	전라남도 여수시 문수동 520
물건용도	근린주택
토지면적	663.00㎡(200.56평)
건물면적	325.40㎡(98.43평)
사건번호	2025타경492
감정평가액	644,393,700원
최저입찰가	(45%) 288,689,000원
입 찰 일	2026.03.30(월) 10:00

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	문수동 520	대	663㎡ (200.56평)
건물	문수동 520	1층 점포 일반목구조	99㎡ (29.95평)
건물	문수동 520	2층 주택 일반목구조	84.3㎡ (25.50평)
제시외건물	문수동 520	주택	86.4 ㎡(26.14평) 포함
	문수동 520	창고	42.5 ㎡(12.86평) 포함
	문수동 520	창고	13.2 ㎡(3.99평) 포함
	문수동 520	태양광발전설비	포함

[위치/주위환경] 본건 토지는 전라남도 여수시 문수동 소재 부영9차아파트 북측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 단독주택, 상가 등으로 이루어진 기존주택지대 및 시가지 외곽의 미개발지대 로서 주위환경은 보통입니다.
[교통상황] 본건 토지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.
3)형태 및 이용상태 유사사다리형의 완경사지로서 단독주택부지입니다.
4)인접 도로상태 본건 토지 남측으로 폭 4~5m의 포장도로에 접하고 남서측으로 폭 약2m의 포장도로에 접합니다.
[토지이용계획] 본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(제일유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞입니다.
6)제시목록 외의 물건 제시외 건물 3동(기호 ㄱ~ㄷ), 태양광 설비(9kw) 1식, 동백나무와 철쭉 등 관상수 150여주가 소재합니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 가. 본건 토지의 북서측 일부는 도로로 이용되고 있으나 그 면적 비중은 크지 않습니다.
나. 본건 토지상의 콘크리트 옹벽과 석축은 토지의 구성부분으로서 토지에 포함하여 평가 하였습니다.
[건물구조] 일반목구조 아스팔트싱글지붕 2층 건물로서 외벽 : 방부목 사이딩 내벽 : 목재판재 및 타일붙임 창호 : 새시창 [이용상태] 1층과 2층 모두 단독주택 용도이나 1층은 폐점한 점포의 집기 등이 적치되어 있는 상태이고 2층은 주택으로 이용 중입니다.
[설비내역] 일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러 설치되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 제시외 건물 3동이 소재합니다.
[공부와의 차이] 없습니다. [참고사항] 목재 옥외계단과 데크, 현관은 해당 건물과 제시외 건물에 포함하여 평가하였습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2009년6월17일	소유권
2020년10월26일	근저당권	360,000,000원
2025년1월24일	가압류	40,000,000원
2025년3월19일	가압류	7,713,612원
2025년6월11일	임의경매
2025년8월12일	가압류	7,894,326원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년1월12일	소유권
2020년10월26일	근저당권	360,000,000원
2025년1월24일	가압류	40,000,000원
2025년3월19일	가압류	7,713,612원
2025년6월11일	임의경매
2025년8월12일	가압류	7,894,326원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각, 수목 및 제시외 건물 포함, 옥상소재 태양광 발전설비 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
본건은 여수시 문수동 부영9차아파트 인근에 위치한 주

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 순천지원()입니다.
입찰일은 2026.03.30입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 308일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 308일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.10.26.근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 제2종일반주거지역. 자연녹지지역. 도시가스.

사건번호 : 2025타경492 (광주지방법원 순천지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	256,090,494원원	163,238,400원원	70%	2.2회회
6개월	275,919,946원원	181,243,300원원	63%	2.6회회
12개월	222,661,770원원	149,112,592원원	67%	2.1회회

감정 6억 4439만원 → 최저 2억 8869만원!! 문수동 근린주택 경매 함정이 있을까? (건물 98.4평, 토지 200.6평)

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1