창원지방법원 진주지원에서 진행되는 2024타경38805, 1회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

진주 내동면 독산리 상가 경매 물건 ▶ 2024타경38805

소 재 지	경상남도 진주시 내동면 독산리 105
물건용도	상가
토지면적	1,595.00㎡(482.49평)
건물면적	642.37㎡(194.32평)
사건번호	2024타경38805
감정평가액	1,585,130,440원
최저입찰가	(80%) 1,268,104,000원
입 찰 일	2025.12.08(월) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	독산리 105	대	446㎡ (134.92평)
	독산리 106	대	111㎡ (33.58평)
	독산리 109	대	436㎡ (131.89평)
	독산리 110	대	225㎡ (68.06평)
	독산리 106-1	도로	25㎡ (7.56평)
	독산리 116-1	주차장	189㎡ (57.17평)
	독산리 117-1	답	97㎡ (29.34평)
	독산리 119	답	66㎡ (19.97평)
건물	독산리 105	단층 근린생활시설 철근콘크리트조	397.56㎡ (120.26평)
	독산리 105	단층 근린생활시설 철근콘크리트조	72.19㎡ (21.84평)
	독산리 105	단층 냉동, 냉장창고 철근콘크리트조	135.02㎡ (40.84평)
제시외건물	독산리 105	가추	17.6 ㎡(5.32평) 포함
제시외건물	독산리 105	창고	20 ㎡(6.05평) 포함

[위치/주위환경] 경상남도 진주시 내동면 독산리 소재 내동면사무소 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독 주택, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어져 있습니다.
[교통상황] 차량 접근 및 출입 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 보통시됩니다.
3)형태 및 이용상태 기호(1-4) 4필 일단 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.
기호(6-9) 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 기호(1-4) 토지의 부속토지(주차장 등)으로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 기호(1-4) 4필 일단지로서, 남측으로 폭 약 5m내외의 포장도로가 소재하고, 북서측으로 폭 약 2m내외의 포장도로가 소재합니다.
기호(6-9) 남측으로 폭 약 5m내외의 포장도로가 소재합니다.
[토지이용계획] 기호(1-4,6-9) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 속합니다.
6)제시목록 외의 물건 없습니다.
[공부와의 차이] 의뢰목록상 기호(6) 토지의 지목은 도로, 기호(8,9) 토지의 지목은 답이나, 현황은 기호 (1-4) 토지의 부속토지(주차장 등)로 이용중입니다.
[참고사항] (가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.
[건물구조] 기호(5-가) 철근콘크리트조 판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 드라이비트 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 샷시창 및 강화유리창 등.
기호(5-나) 경량철골조 판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 복합 알루미늄 판넬 마감 및 샌드위치 판넬 마감 등. 내벽: 샌드위치 판넬 마감 등. 창호: 샷시창.
기호(5-다) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 복합 알루미늄 판넬 마감 등.
내벽: 샌드위치 판넬 마감 및 갈바륨 마감 등.
창호: 방열문 등.
기호(ㄱ) 목조 판넬지붕 단층입니다.
기호(ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층입니다.
[이용상태] 기호(5-가) 음식점으로 이용중입니다.
기호(5-나) 음식점 일부(객실 및 주방 등)로 이용중입니다.
기호(5-다) 냉동, 냉장창고 등으로 이용중입니다.
기호(ㄱ) 가추로 이용중입니다.
기호(ㄴ) 창고로 이용중입니다.
[설비내역] 기호(5-가) 위생설비 등 되어있습니다.
기호(5-나) 없습니다.
기호(5-다) 냉동, 냉장설비 등 되어있습니다.
4)부합물 및 종물 기호(ㄱ,ㄴ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로 판단됩니다.
[공부와의 차이] 기호(5-나) 건물의 의뢰목록상 용도는 창고이나, 현황은 음식점 일부(객실 및 주방 등)로 이용중입니다.
[참고사항] (가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.
[위치/주위환경] 경상남도 진주시 주약동에 소재하는 구분건물(한주럭키타운 10동 5층 504호)로서, 부근은 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어져 있습니다.
[교통상황] 차량 접근 및 출입 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고 려컨대 보통시됩니다.
[건물구조] 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 내 5층 504호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 하이샷시창호 등.
[이용상태] 아파트로 이용중입니다.
[설비내역] 위생설비 및 난방설비, 승강기설비 등 되어있습니다.
[토지형상/이용상태] 가장형의 평탄한 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.
7)인접 도로상태등 단지 동측으로 차량 진·출입로 개설되어져 있습니다.
[토지이용계획] 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(남강3-33)(접합), 중로2류 (폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 장애 물제한표면구역(2021-04-20(경상대학교병원 옥상헬기장), 상대보호구역(경상국립대학교 칠암 캠퍼스), 상대보호구역(한국방송통신대학교 경남지역대학)에 속합니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] (가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2012년8월3일	소유권
2012년8월10일	근저당권	1,170,000,000원
2024년6월19일	근저당권	80,000,000원
2024년7월23일	근저당권	70,000,000원
2024년9월10일	가압류	36,673,160원
2024년9월24일	가압류	100,000,000원
2024년10월28일	강제경매
2024년12월5일	가압류	41,023,750원
2024년12월27일	가압류	71,006,932원
2025년1월8일	가압류	67,950,270원
2025년4월9일	임의경매
2025년5월1일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -제시외건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각포함 -[목록 5] (감정서상 기호 5-나)의 경우 (기호 5-가)에 부속된 현황 음식점이며, 2동의 건물인바 이를 고려하여 평가 -[목록 5] (감정서상 기호 5-다) 현황 냉동, 냉장 창고 등으로 이용 중이며, 관련된 냉동, 냉장설비는 해당 건물에 포함 평가 -[목록 1~4, 목록 6~9] 조경시설(조경수목 등 포함)은 토지 가격에 포함 평가 -[목록 6]은 지목 "도로", [목록 8,9]는 지목 "답"이나 [목록 1~4]의 부속토지로 주차장 등으로 이용 중이며 이를 고려하여 평가 -[목록 8,9] 2025.08.26.자 내동면사무소 사실조회회신서에 의하면 해당 토지들은 농지취득자격증명원 발급 없이 취득이 가능함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰일은 2025.12.08입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(390,890,106원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경39990,2025타경641,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 392일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 392일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 제3종일반주거지역. 버스정류장. 주차장. 판넬지붕. 철근콘크리트조. 슬래브지붕. 철골조.

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사건번호 : 2024타경38805 (창원지방법원 진주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,163,872,150원원	515,490,508원원	41%	5회회
6개월	1,956,245,906원원	1,000,414,265원원	48%	4.2회회
12개월	1,459,469,098원원	726,936,664원원	48%	4.1회회

진주 내동면 독산리 상가 경매 물건 ▶ 2024타경38805

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-08	2024타경38805	[일반상가] 진주시 내동면 독산리 105 [농지취득자격증명] 건물: 194.32평 토지(대지권): 482.49평	1,585,130,440원 1,268,104,000원	유찰 (1회)
	2025-11-24	2024타경40242	[일반상가] 진주시 일반성면 창촌리 81-12 건물: 98.14평 토지(대지권): 92.57평	372,056,700원 297,645,000원	유찰 (1회)