감정가 3억 3500만원, 6회 유찰된 서울시 강동구 둔촌동 한울둔촌베아체의 최저입찰가는 2억 1440만원입니다.

강동구 경매추천 | 한울둔촌베아체 경매 함정이 있을까? (2026.07.27 오피스텔 경매)

"힘찬 변화! 자랑스러운 강동 - 서울특별시 강동구"

소 재 지	서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 11층1104호 (둔촌동,한울둔촌베아체)
물건용도	오피스텔
토지면적	9.20㎡(2.78평)
건물면적	27.41㎡(8.29평)
사건번호	2024타경61718
감정평가액	335,000,000원
최저입찰가	(64%) 214,400,000원
입 찰 일	2026.07.27(월) 10:00

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	둔촌동 435-1	411.3분의 9.2	9.2㎡ (2.78평)
건물	둔촌동 435-1	1 철근콘크리트구조	27.41㎡ (8.29평)

[위치/주위환경] 대상물건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 지하철 5호선 "둔촌동역" 북동측 인근에 위치하며, 대상물건 인근은 아파트 및 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 대상물건까지 차량접근이 가능하고, 지하철 5호선 "둔촌동역" 및 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층/지상 12층 건물 내 제11층 제1104호로서, 외 벽 : 외장 석재 및 대리석 붙임 마감 등, 창 호 : 하이새시창호 등임.
[이용상태] 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차시설 등을 갖추었음.
[토지형상/이용상태] 인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현황 2필 일단의 "업무시설(오피스텔) 건부지"로 이용중임.
7)인접 도로상태등 대상물건 남측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 둔촌동 435-1번지 : 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 비행안전제3구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)＜수도법＞, 둔촌동 435번지 : 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 비행안전제3구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)＜수도법＞임.
[공부와의 차이] - [참고사항] 임대관계 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년9월16일	소유권
2021년9월16일	약정/금지사항/환매특약
2023년9월21일	임차권설정	335,000,000원
2024년9월26일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
주택도시보증공사(임차인 이병근)로부터 2026. 03. 16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원(☎ 02-2204-2439)입니다.
입찰일은 2026.07.27입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 635일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 635일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.9.26.경매개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 준주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 지하철. 철근콘크리트구조. 평스라브지붕. 스라브지붕.

사건번호 : 2024타경61718 (서울동부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	209,285,714원원	133,230,200원원	62%	4.6회회
6개월	199,375,000원원	127,863,938원원	63%	4.5회회
12개월	183,214,286원원	131,557,696원원	73%	3.4회회

강동구 경매추천 | 한울둔촌베아체 경매 함정이 있을까? (2026.07.27 오피스텔 경매)

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr