서울동부지방법원의 2024타경57184 사건, 15억 4551만원짜리 주택 경매물건입니다.

감정 15억 4551만원 → 최저 9억 8913만원!! 광장동 주택 경매 함정은? (건물 15.8평, 토지 48.1평)

"소통하며 발전하는 행복 광진"

소 재 지	서울특별시 광진구 광장동 332-3
물건용도	주택
토지면적	159.00㎡(48.10평)
건물면적	52.36㎡(15.84평)
사건번호	2024타경57184
감정평가액	1,545,508,120원
최저입찰가	(64%) 989,125,000원
입 찰 일	2026.01.26(월) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	광장동 332-3	대	159㎡ (48.10평)
건물	광장동 332-3	1층 주택 경량판넬구조	50.86㎡ (15.39평)
제시외건물	광장동 332-3	보일러실	1.5 ㎡(0.45평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 광진구 광장동 소재 "광장구민체육센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "광나루역"이 소재하 는 등 대중교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 건부지(단독주택)로 이 용중 임.
4)인접 도로상태 본건 남동측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로와 접하며 이 도로를 통하여 인근지역으로 연 계가능함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 비행안전제3구 역(전술)(2013-09-30)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 공 장설립제한지역(2016-11-28)＜수도법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 ＜한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변) 임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.
[건물구조] 본건 건물은 경량판넬구조 경사지붕 지상1층 건물로서, 외 벽 : 판넬붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호 : 하이 샷시 등 [이용상태] 주택2가구(방4, 거실 및 주방2, 욕실2)로 이용중 임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.
4)부합물 및 종물 본건 건물은 부합물㉠이 소재하는 바 별도로 산정함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년1월20일	소유권
2021년1월20일	근저당권	628,800,000원
2022년1월11일	압류
2022년7월20일	압류
2023년2월21일	압류
2024년6월20일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년1월20일	소유권
2021년1월20일	근저당권	628,800,000원
2022년1월11일	압류
2022년11월4일	압류
2023년2월21일	압류
2024년6월20일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 미등기 제시외 건물 포함 대상 필지는 지적도상 맹지이나 현황 남동쪽으로 개설된 노폭3m 내외의 도로에 일부 접함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원(☎ 02-2204-2439)입니다.
입찰일은 2026.01.26입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 538일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 538일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 1. 20. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 경사지붕. 도시가스. 방2. 방4. 욕실2. 주방2.

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사건번호 : 2024타경57184 (서울동부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	868,458,000원원	446,550,000원원	51%	3회회
6개월	868,458,000원원	446,550,000원원	51%	3회회
12개월	1,352,900,725원원	827,775,000원원	59%	2.5회회

감정 15억 4551만원 → 최저 9억 8913만원!! 광장동 주택 경매 함정은? (건물 15.8평, 토지 48.1평)

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-08	2024타경55621	[주택] 광진구 자양동 851-13 건물: 43.11평 토지(대지권): 38.12평	1,708,077,100원 1,708,077,100원	신건 (0회)
	2026-01-26	2024타경57184	[주택] 광진구 광장동 332-3 건물: 15.84평 토지(대지권): 48.10평	1,545,508,120원 989,125,000원	유찰 (1회)