이번 경매는 창원시 의창구 북면의 과수원 물건이며, 감정가의 80% 수준에 입찰 가능합니다.

[경매일 2025.12.02] 경남 창원시 과수원 경매 핫매물~

소 재 지	경상남도 창원시 의창구 북면 월백리 838-2
물건용도	과수원
토지면적	264.00㎡(79.86평)
건물면적
사건번호	2024타경6393
감정평가액	42,684,000원
최저입찰가	(80%) 34,147,000원
입 찰 일	2025.12.02(화) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	월백리 838-2	과수원	264㎡ (79.86평)
제시외건물	월백리 838-2	창고	9 ㎡(2.72평) 제외
제시외건물	월백리 838-2	수목	포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 월백리 소재 "월산마을" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 산간 농경지대로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 상태임.
기호(2) : 부정형 완경사의 토지로서, 과수원으로 이용중임.
기호(3) : 부정형 완경사의 토지로서, 전으로 이용중임.
기호(4) : 부정형 완경사의 토지로서, 전 및 일부 도로 등으로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호(1) : 맹지임.
기호(2) : 지적도상 맹지이나, 북동측 구거상 개설된 도로로 접근가능함.
기호(3) : 맹지임.
기호(4) : 지적도상 맹지이나, 본건 북서측으로 폭 약 2m 내외의 도로 개설되어 있음.
[토지이용계획] 기호(1) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관릴 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞임.
기호(2) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞임.
기호(3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞임.
기호(4) 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 기호(2) 지상에 제시외 수목(감나무) 및 기호(4) 지상에 제시외 수목(느티나무), 구축물이 소재함.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임 2) 기타참고사항 : 본건 기호(4) 토지 일부는 도로 등으로 이용중임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년12월16일	소유권
2019년12월16일	근저당권	636,000,000원
2019년12월16일	지상권
2021년5월18일	근저당권	80,000,000원
2024년9월24일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 지상에 제시 외 건물(4-1)은 매각에서 제외 - 제시외 수목(4-2) 매각에 포함. - 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), - 지적도상 맹지임 - 토지 일부는 도로 등으로 이용 중.

[부동산 현황조사서 비고란]
물건1.은 공부상 과수원이나 현황은 잡풀 잡목이 무성한 자연림 상태로 보임. 물건2.는 공부상 과수원으로 현황은 대부분 감나무가 식재되어 있으나 일부는 감나무를 베어내고 잡풀이 무성한 상태이며 정왕*의 진술에 의하면 감나무는 관리하지 않은지가 몇해는 된다고 함. 물건3.은 공부상 답이나 현황은 정왕*이 밭으로 점유사용하고 있음. 물건4.는 과수원이나 현황은 정왕*이 밭으로 점유사용하고 있으며 일부에 판넬로 농막을 지어 놓음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.02입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 466일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 466일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019. 12. 16. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 보전관리지역. 자연녹지지역.

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사건번호 : 2024타경6393 (창원지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	922,144,051원원	622,977,243원원	41%	5.3회회
6개월	758,734,174원원	464,554,592원원	43%	5회회
12개월	939,027,337원원	598,735,969원원	48%	4.2회회

[경매일 2025.12.02] 경남 창원시 과수원 경매 핫매물~

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-27	2025타경170	[과수원] 창원시 의창구 북면 외산리 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 6,595.71평	1,509,761,000원 739,782,000원	유찰 (2회)
	2026-01-15	2024타경7013	[과수원] 창원시 의창구 북면 외산리 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 5,242.33평	856,670,000원 307,030,000원	유찰 (4회)
	2026-01-07	2025타경10641	[과수원] 창원시 의창구 동읍 봉곡리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,639.44평	1,259,695,400원 451,474,000원	유찰 (4회)
	2026-01-20	2024타경6584	[과수원] 창원시 의창구 북면 하천리 [농지취득자격증명] 건물: 18.15평 토지(대지권): 3,447.29평	925,200,000원 242,534,000원	유찰 (6회)
	2026-01-15	2024타경104815	[과수원] 창원시 의창구 북면 무곡리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 19.97평	4,488,000원 1,176,000원	유찰 (6회)
	2026-01-20	2024타경3219	[과수원] 창원시 의창구 북면 월계리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,118.65평	284,256,000원 30,520,000원	유찰 (10회)
	2026-01-07	2024타경109056	[과수원] 창원시 의창구 북면 내곡리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 117.07평	48,375,000원 6,213,000원	유찰 (8회)