화성시 송산면 봉가리에 위치한 본 단독주택 경매물건은 6억 4601만원짜리가 4억 5221만원까지 떨어진 상태입니다.

[경기 화성시 경매] 단독주택 최저경매가 4억 5221만원!

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

소 재 지	경기도 화성시 송산면 봉가리 489
물건용도	단독주택
토지면적	1,325.00㎡(400.81평)
건물면적	135.00㎡(40.84평)
사건번호	2024타경74474
감정평가액	646,011,200원
최저입찰가	(70%) 452,207,000원
입 찰 일	2025.11.28(금) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	봉가리 489	대	532㎡ (160.93평)
토지	봉가리 산35	임야	793㎡ (239.88평)
건물	봉가리 489	단층주택 적벽돌조	99.80㎡ (30.19평)
제시외건물	봉가리 489	계단 및 온수기실	6.2 ㎡(1.88평) 포함
	봉가리 489	창고 등	2 ㎡(0.61평) 포함
	봉가리 489	창고 등	8.75 ㎡(2.65평) 포함
	봉가리 489	창고 등	6.25 ㎡(1.89평) 포함
	봉가리 489	창고 등	12 ㎡(3.63평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 화성시 송산면 봉가리 소재 "봉가2리 마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 공업용 부동산, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 본건 (1) : 부정형의 동측하향의 완경사지로서 현황 주거용 건부지로 이용 중임.
본건 (2) : 부정형의 동측하향의 완경사지로서 현황 자연림 상태임.
4)인접 도로상태 본건 (1) : 동측으로 노폭 약 4m의 도로와 접하며, 북측으로 노폭 약 4m의 막다른 도로와 접함.
본건 (2) : 북측으로 노폭 약 4m의 막다른 도로와 접함.
[토지이용계획] 본건 (1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ 본건 (2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ 6)제시목록 외의 물건 본건 토지에는 권원 미상의 제시외건물(ㄷ, ㄹ)이 소재(후첨 ‘사진용지’ 참조)하고 있음.
[공부와의 차이] 본건 일반건축물대장(갑)상 토지 (1)의 지역(용도지역)이 ‘준농림지역’으로 기재되어 있으나, 토지이용계획확인서상 ‘계획관리지역’으로 기재되어 있는 바, 용도지역은 ‘계획관리지역’을 기준으로 평가하였음.
[참고사항] 임댁관계는 미상임.
[건물구조] 적벽돌조 슬라브지붕 단층 건물로서(사용승인일: 1998.07.13)
외벽: 적벽돌 쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 및 마일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.
[이용상태] 기준시점 현재 주거용으로 이용 중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어있음.
4)부합물 및 종물 전면 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 [공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1989년10월19일	소유권
2022년5월11일	근저당권	300,000,000원
2022년9월21일	근저당권	45,000,000원
2022년12월22일	근저당권	37,500,000원
2023년1월13일	근저당권	30,000,000원
2023년5월2일	근저당권	52,500,000원
2024년6월21일	임의경매
2024년7월17일	가압류	26,356,486원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1998년7월21일	소유권
2022년5월11일	근저당권	300,000,000원
2022년9월21일	근저당권	45,000,000원
2022년12월22일	근저당권	37,500,000원
2023년1월13일	근저당권	30,000,000원
2023년5월2일	근저당권	52,500,000원
2024년6월21일	임의경매
2024년7월17일	가압류	26,356,486원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록3 부동산에서 분묘는 발견하지 못하였으나 별도의 확인이 필요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 해당 부동산들은 자연림 상태의 임야로, 수종 불명의 나무들과 수풀이 우거져 있었음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.11.28입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 646,011,200원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 200,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 521일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 521일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.05.11. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 계획관리지역. 차량의 접근이 가능. 노선버스 정류장.

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사건번호 : 2024타경74474 (수원지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,331,576,064원원	787,729,300원원	58%	2회회
6개월	1,152,343,436원원	740,434,067원원	64%	1.8회회
12개월	1,152,343,436원원	740,434,067원원	64%	1.8회회

[경기 화성시 경매] 단독주택 최저경매가 4억 5221만원!

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-26	2024타경84914	[주택] 화성시 장안면 장안리 1075-37 건물: 61.49평 토지(대지권): 116.46평	184,358,500원 184,358,500원	신건 (0회)
	2025-12-22	2024타경13530	[주택]경기도 화성시 향남읍 요리 335-3 건물: 54.54평 토지(대지권): 113.74평	253,953,500원 177,767,000원	유찰 (1회)
	2025-12-16	2024타경96962	[주택] 화성시 송산면 고정리 194 건물: 34.39평 토지(대지권): 310.06평	774,352,000원 542,046,000원	유찰 (1회)
	2025-12-05	2024타경9029	[주택] 화성시 남양읍 남양리 362-9 [농지취득자격증명] 건물: 68.67평 토지(대지권): 205.10평	714,269,500원 499,988,000원	유찰 (1회)
	2025-11-28	2024타경74474	[주택] 화성시 송산면 봉가리 489 [분묘기지권] 건물: 40.84평 토지(대지권): 400.81평	646,011,200원 452,207,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2025타경54897	[주택] 화성시 비봉면 유포리 329 건물: 59.63평 토지(대지권): 1,150.11평	1,020,635,900원 350,077,000원	유찰 (3회)
	2025-12-22	2023타경62566	[주택] 화성시 남양읍 활초리 230-20 건물: 49.17평	210,597,000원 147,418,000원	유찰 (3회)
	2025-12-19	2024타경71000	[주택] 화성시 향남읍 제암리 454-8 건물: 51.30평 토지(대지권): 124.03평	346,416,160원 242,491,000원	재진행 (1회)
	2025-12-09	2024타경103921	[주택] 화성시 송산면 신천리 184-1 건물: 111.56평 토지(대지권): 590.18평	1,208,626,200원 846,038,000원	유찰 (1회)