이번 경매는 울주군 언양읍 직동리의 전 물건이며, 감정가의 49% 수준에 입찰 가능합니다.

[감정가 49%] 울주군 언양읍 전 경매 완벽분석

소 재 지	울산광역시 울주군 언양읍 직동리 2-4
물건용도	전
토지면적	271.00㎡(81.98평)
건물면적
사건번호	2024타경120424
감정평가액	30,894,000원
최저입찰가	(49%) 15,138,000원
입 찰 일	2025.12.23(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	직동리 2-4	전	271㎡ (81.98평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 언양읍 태기리 소재 "태기마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 근린생활시설, 농가주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.
[교통상황] 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.
3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로서 묘지로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 지적도상 맹지이며, 본건 남측 약 30미터 지점에 노폭 약 2미터 내외의 농로가 있습니다.
[토지이용계획] 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 입니다.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 지상에는 분묘 1기가 소재하며, 묘지로 이용중인 바, 분묘기지권이 성립되어 본건 토지의 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지가격을 "토지 감정평가명세표"에 별도로 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. (토지 감정평가명세표 및 사진용지를 참조 바랍니다.)
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] - 임대관계 : 미상입니다. - 기타사항 : 상기 (6)항 참조바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1995년5월30일	소유권
2024년12월31일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

본 건 토지에 소재하는 분묘(1기)를 위한 분묘기지권 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수) 2.본 건 지상에 분묘 1기가 소재하며, 그 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명하며, 최저매각가격은 분묘소재에 따른 제한의 정도를 감안한 가격임 3 제시외 측백나무 수그루 (3~7)가 소재하고, 토지의 최저매각가격은 해당 수목을 포함한 가격임 4.지목은 ‘전’이나 현황은 '묘지 및 휴경지'임

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산의 지목은 `전`이나 현황은 분묘 1기와 측백나무 3그루 있는 휴경지임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 31일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 331일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 331일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.12.31.경매개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역.

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사건번호 : 2024타경120424 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	257,767,070원원	73,376,445원원	31%	3.9회회
6개월	291,076,050원원	81,333,496원원	32%	3.7회회
12개월	331,275,648원원	114,962,677원원	39%	3.3회회

[감정가 49%] 울주군 언양읍 전 경매 완벽분석

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-09	2024타경7781	[전] 울주군 상북면 궁근정리 12 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 330.94평	213,330,000원 213,330,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2020타경5794	[전] 울주군 삼남면 상천리 111-12 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 451.03평	216,195,000원 216,195,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경9695	[전] 울주군 상북면 거리 439 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 339.10평	280,250,000원 280,250,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경9695	[전] 울주군 상북면 거리 484-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 126.14평	143,620,000원 143,620,000원	신건 (0회)
	2026-01-07	2024타경797	[전] 울주군 온양읍 고산리 63-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 85.71평	9,916,550원 6,942,000원	유찰 (1회)
	2025-12-18	2024타경120059	[전] 울주군 언양읍 직동리 262 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 375.10평	174,840,000원 122,388,000원	유찰 (1회)
	2025-12-10	2024타경109779	[전] 울주군 범서읍 사연리 5 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 232.62평	103,046,000원 72,132,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경120424	[전] 울주군 언양읍 직동리 2-4 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 81.98평	30,894,000원 15,138,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2024타경119073	[전] 울주군 언양읍 송대리 452-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 7.38평	5,960,920원 2,921,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2023타경109765	[전] 울주군 두동면 이전리 612-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 294.94평	256,425,000원 125,649,000원	유찰 (2회)
	2026-01-07	2024타경108172	[전] 울주군 서생면 나사리 211 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 287.98평	952,000,000원 326,536,000원	유찰 (3회)
	2025-12-30	2024타경114993	[전] 울주군 삼남읍 교동리 788-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 680.32평	1,383,135,000원 474,416,000원	유찰 (3회)
	2025-11-27	2024타경9459	[전] 울주군 온양읍 삼광리 989 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 388.11평	64,150,000원 64,150,000원	재진행 (0회)
	2025-11-26	2024타경112768	[전] 울주군 범서읍 망성리 373-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 177.57평	44,477,000원 15,256,000원	유찰 (4회)
	2025-11-26	2024타경8043	[전] 울주군 상북면 길천리 1126 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 320.05평	138,598,000원 47,539,000원	유찰 (4회)