감정가 19억 5839만원, 2회 유찰된 제주 제주시 삼양일동 전의 최저입찰가는 9억 5961만원입니다.

제주 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 1,196.4평)

소 재 지	제주특별자치도 제주시 삼양일동 282
물건용도	전
토지면적	3,955.00㎡(1,196.39평)
건물면적	5.20㎡(1.57평)
사건번호	2024타경13250
감정평가액	1,958,385,000원
최저입찰가	(49%) 959,609,000원
입 찰 일	2025.12.23(화) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	삼양일동 282	전	3955㎡ (1,196.39평)
제시외건물	삼양일동 282	창고	4 ㎡(1.21평) 포함
제시외건물	삼양일동 282	창고	1.2 ㎡(0.36평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 삼양일동 소재 "삼양검문소 교차로" 남동측 근거리에 위치하며 주위는 농지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형으로서 대체로 평탄하며 과수원으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남서측으로 세로에 접함.
[토지이용계획] 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수자원특별관리구역임.
6)제시목록 외의 물건 감정평가명세표, 지적개황도 등 참조하시기 바람.
[공부와의 차이] 본건의 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "과수원"임.
[참고사항] 1) 임대관계는 미상임.
2) 기호(1) 토지상에는 소유권 미상의 수목(감귤나무 등)이 소재하는바, 규격, 식재상황, 관리상태 등을 고려하여 수목을 토지에 포함하여 평가하였음. 수목을 제외한 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
3) 기호(1) 토지상에는 소유권 미상의 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람.
4) 기호(1) 토지상에는 후첨 지적개황도 및 사진용지와 같이 컨테이너 1개동이 소재하나, 이동이 용이한 것으로 판단되어 평가제외하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바람. 5) 기호(1) 토지의 평가는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물에 구애됨이 없이 토지를 평가하였으며, 제시외건물의 구조, 이용상황 등을 고려할 때 전체 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 제시외건물 등이 경매 대상에서 제외될 경우의 토지 평가금액은 변동이 없음. 6) 제시외건물 등의 위치 및 경계는 지적개황도에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1997년6월12일	소유권
2020년7월7일	근저당권	1,152,000,000원
2020년8월6일	근저당권	1,300,000,000원
2024년12월5일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외 건물(별지 목록 기재 1-1 및 1-2) 매각 포함. - 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다]. - 지상에 식재된 수목(감귤나무 등)은 토지에 포함하여 감정평가함. - 본건 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '과수원'임. - 본건 지상에 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너 1동이 소재함.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(삼양일동 282) 전(밀감목이 식재되어 있음) 지상에 이동이 용이한 컨테이너 1동이 소재하고, 제시외 건물 ㄱ. 경량철골조 판넬지붕 단층 기계실 ㄴ. 잡석조 패널지붕 단층 창고 등이 소재함 * 위 제시외 건물의 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2160)입니다.
입찰일은 2025.12.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 353일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 353일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020. 07. 07. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 버스정류장. 차량접근이 가능.

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사건번호 : 2024타경13250 (제주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	916,186,378원원	428,228,016원원	47%	2.7회회
6개월	843,036,695원원	367,728,499원원	46%	2.8회회
12개월	724,629,900원원	321,200,144원원	44%	2.9회회

제주 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 1,196.4평)

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-02	2025타경7023	[전] 제주시 한림읍 명월리 1038 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 200.26평	50,312,000원 50,312,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경37508	[전] 제주시 애월읍 유수암리 2258 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,265.96평	1,833,030,000원 1,833,030,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경36888	[전] 제주시 영평동 2090-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,601.20평	3,067,361,000원 3,067,361,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경13496	[전] 제주시 한경면 청수리 1725-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 150.04평	222,470,000원 222,470,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경8005	[전] 제주시 한경면 판포리 2236 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,650.14평	1,003,720,000원 1,003,720,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경8315	[전] 제주시 한경면 고산리 2440 토지(대지권): 165.17평	305,760,000원 305,760,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경8288	[전] 제주시 한경면 고산리 3140-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,956.27평	853,644,000원 853,644,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경1390	[전] 제주시 구좌읍 세화리 1042 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 389.92평	68,317,000원 68,317,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경36284	[전] 제주시 한경면 고산리 1541-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 996.13평	660,336,000원 660,336,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경36284	[전] 제주시 한경면 고산리 1511 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 9.53평 토지(대지권): 2,930.02평	1,298,295,000원 1,298,295,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경35151	[전] 제주시 용담삼동 2325 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,692.62평	8,001,448,000원 8,001,448,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경30118	[전] 제주시 구좌읍 평대리 8-53 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 215.08평	381,807,000원 381,807,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경8609	[전] 제주시 오라이동 3125-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,148.36평	5,950,295,000원 5,950,295,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2022타경1529	[전] 제주시 삼양삼동 2461-12 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 9.31평	34,176,900원 34,176,900원	신건 (0회)
	2025-11-25	2022타경1529	[전] 제주시 삼양삼동 2461-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 24.20평	88,811,100원 88,811,100원	신건 (0회)