2회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경기 포천시 군내면의 공장 경매건입니다.

5억 6726만원부터 입찰! 경기 공장 경매물건 소개

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

소 재 지	경기도 포천시 군내면 하성북리 23
물건용도	공장
토지면적	3,128.00㎡(946.22평)
건물면적	823.17㎡(249.01평)
사건번호	2024타경5922
감정평가액	1,157,680,020원
최저입찰가	(49%) 567,263,000원
입 찰 일	2025.12.09(화) 10:30

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	하성북리 23	공장용지	2936㎡ (888.14평)
토지	하성북리 24-1	전	192㎡ (58.08평)
건물	하성북리 23	단층 공장 철골조	152.00㎡ (45.98평)
	하성북리 23	단층 공장 철골조	196.65㎡ (59.49평)
	하성북리 23	단층 공장 철골조	180.42㎡ (54.58평)
제시외건물	하성북리 23	작업장	120 ㎡(36.30평) 포함
	하성북리 23	창고	18 ㎡(5.45평) 포함
	하성북리 23	작업장	21 ㎡(6.35평) 포함
	하성북리 23	작업장	79.3 ㎡(23.99평) 포함
	하성북리 23	작업장	55.8 ㎡(16.88평) 포함
	하성북리 23	작업장	15 ㎡(4.54평) 제외
	하성북리 23	사무실	26.6 ㎡(8.05평) 제외
	하성북리 23	변전시설	포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 포천시 군내면 하성북리 소재 "하성북4리 마을회관" 북동측 근거리에 위치 하며, 주위는 공장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 노선버스 정류장 등의 거리 및 운행빈도 등을 고려할 때 다소 불편시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 부정형 토지로서 공업용(석재가공공장) 건부지로 이용중임.
기호(3) : 삼각형 토지로서 현황 "도로" 등으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 기호(1)은 동측으로 기호(3) 및 인접토지(하성북리 24-2)를 통과하는 폭 약 4-5미터 내외의 도로를 이용하여 진출입하고, 기호(3)은 동측으로 폭 약 4-5미터의 일부 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)
(일부제한 모든축종 제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치 제한지역＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ 기호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)
(일부제한 모든축종 제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치 제한지역＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 기호(3)은 공부상 지목 "전"이나 현황 "도로" 등으로 이용중임.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : ①기호(1)토지중 중앙쪽 일부(831㎡)에 송전선이 통과하는 지표면의 상공 20미터에서 25미터 까지의 공중공간에 구분지상권이 설정되어 있음.
②기호(1)토지의 진출입을 위해서는 인접토지(하성북리 24-2) 및 기호(3)을 이용하고 있는 바, 진입도로 사용권원 확보여부에 대한 재확인 요함.
[건물구조] 기호(2-1,2-2,2-3) 공히 철골조 및 경량판넬조 경량판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬마감 등 [이용상태] 기호(2-1,2-2,2-3) 공히 공장으로 이용중임.
[설비내역] 전기설비 등 되어 있음.
4)부합물 및 종물 별첨 "지적 및 건물개황도", "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재함.
[공부와의 차이] 공부상 기호(2-4,2-5)가 존재하나, 기호(1) 지상에는 소재불명임.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : ① 본건은 석재가공공장으로 이용중이며, 지상에 석재 제품 등이 다수 적재되어 있음. ② 제시외 건물 기호(㉥,㉦)은 타인소유인 것으로 탐문조사되어 평가외 하였음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1999년11월30일	소유권
2015년6월30일	지상권
2023년4월24일	근저당권	720,000,000원
2023년5월10일	근저당권	120,000,000원
2024년7월19일	가압류	18,900,000원
2024년9월2일	가압류	20,025,518원
2024년10월7일	임의경매
2024년10월31일	가압류	9,126,723원
2024년12월4일	가압류	6,750,000원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2001년8월8일	소유권
2023년4월24일	근저당권	720,000,000원
2023년5월10일	근저당권	120,000,000원
2024년7월19일	가압류	18,900,000원
2024년9월2일	가압류	20,025,518원
2024년10월7일	임의경매
2024년10월31일	가압류	9,126,723원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록1. 을구 순위 8번 구분지상권등기(2015.6.30.등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각. 제시외 건물 및 변전시설 포함(제시외 ㉡컨테이너 및 타인소유로 탐문 된 제시외 ㉥㉦은 제외) 2. 목록3. 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 3. 목록1. 토지 일부(831㎡)는 구분지상권이 설정된 선하지로 이를 감안하여 평가함 4. 목록2. 단층사무실 및 화장실은 소재불명으로 평가 제외

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 현황 1) 목록 1. - 공부상 지목은 공장용지이고 - 현황은 목록 2. 공장 등 관련부지로 사용되고 있었으며 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 2) 목록 2. - 철골조 및 경량판넬조 단층공장 3동 및 콘테이너조 경량판넬지붕 단층 사무실, 경량판넬조 경량판넬지붕 화장실이고 - 화장실은 휴게실 등 용도로 사용되는 것으로 보였으며, 별도 간이화장실이 설치되어 있었음 3) 목록 3. - 공부상 지목은 전이고 - 현황은 농지로 사용되지 않고, 진입로 등 관련부지로 사용되고 있었으며 - 제시외 건물인 경량판넬조 판넬지붕 사무실이 소재하고 있었음 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 나. 제시외 건물 1) 목록 1. 지상에 경량철골조 판넬지붕 건물 1동 2) 목록 1. 지상에 경량철골조 철판지붕 건물 1통 3) 목록 1. 지상에 경량철골조 천막지붕 창고 1동 4) 목록 1. 지상에 경량철골조 천막지붕 창고 1동 5) 목록 3. 지상에 경량판넬조 판넬지붕 건물 1동

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0366)입니다.
입찰일은 2025.12.09입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 425일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 425일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.4.24. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 노선버스 정류장. 판넬지붕. 철골조.

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사건번호 : 2024타경5922 (의정부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,327,110,259원원	666,930,429원원	49%	2.3회회
6개월	2,623,938,828원원	1,262,452,796원원	50%	2.4회회
12개월	2,578,922,858원원	1,381,703,424원원	58%	2.1회회

5억 6726만원부터 입찰! 경기 공장 경매물건 소개

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-22	2024타경91848	[공장] 포천시 신북면 신평리 673-23 건물: 592.54평 토지(대지권): 1,180.93평	3,281,858,820원 2,297,301,000원	유찰 (1회)
	2026-01-14	2024타경89197	[공장] 포천시 소흘읍 이곡리 138-1 [농지취득자격증명] 건물: 169.53평 토지(대지권): 304.32평	544,681,822원 381,277,000원	유찰 (1회)
	2026-01-14	2023타경2636	[공장] 포천시 창수면 가양리 369-3 건물: 452.84평 토지(대지권): 1,783.24평	1,477,920,000원 1,034,544,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2025타경70541	[공장] 포천시 신북면 심곡리 430 건물: 372.00평 토지(대지권): 533.01평	1,410,820,480원 987,574,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2025타경191	[공장] 포천시 신북면 덕둔리 470-1 건물: 72.06평 토지(대지권): 483.40평	496,264,000원 347,385,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2024타경90739	[공장] 포천시 선단동 578 건물: 1,664.41평 토지(대지권): 1,421.45평	6,400,105,400원 4,480,074,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2024타경2572	[공장] 포천시 내촌면 마명리 337 건물: 301.12평 토지(대지권): 641.30평	2,311,205,320원 1,617,844,000원	유찰 (1회)
	2025-12-24	2025타경71477	[공장] 포천시 신북면 신평리 679-2 건물: 384.18평 토지(대지권): 381.63평	1,585,350,900원 776,822,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2024타경76542	[공장] 포천시 신북면 기지리 724 건물: 3,998.56평 토지(대지권): 6,349.78평	13,817,789,800원 6,770,717,000원	유찰 (2회)
	2025-12-09	2025타경72250	[공장] 포천시 설운동 394-2 건물: 143.74평 토지(대지권): 195.42평	583,472,750원 285,902,000원	유찰 (2회)
	2025-12-09	2025타경72131	[공장] 포천시 소흘읍 초가팔리 159-1 건물: 153.15평 토지(대지권): 302.50평	1,035,389,750원 507,341,000원	유찰 (2회)
	2025-12-09	2024타경5922	[공장] 포천시 군내면 하성북리 23 [농지취득자격증명] 건물: 249.01평 토지(대지권): 946.22평	1,157,680,020원 567,263,000원	유찰 (2회)
	2025-12-24	2024타경80305	[공장] 포천시 설운동 588-12 건물: 1,060.36평 토지(대지권): 1,289.56평	4,064,301,620원 2,845,011,000원	재진행 (1회)
	2025-12-09	2024타경90647	[공장] 포천시 신북면 신평리 675-1 건물: 1,575.57평 토지(대지권): 2,034.83평	7,075,901,000원 3,467,192,000원	유찰 (3회)
	2026-01-22	2024타경70100	[공장] 포천시 창수면 추동리 255 건물: 922.18평 토지(대지권): 1,684.62평	1,990,309,300원 992,818,000원	유찰 (2회)