2023타경71704 사건의 임야 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 49% 수준입니다.

[경기 가평군 경매] 임야 최저경매가 13억 1776만원!

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

소 재 지	경기도 가평군 청평면 고성리 산165
물건용도	임야
토지면적	41,283.00㎡(12,488.11평)
건물면적
사건번호	2023타경71704
감정평가액	2,689,304,000원
최저입찰가	(49%) 1,317,758,900원
입 찰 일	2025.12.16(화) 10:30

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	고성리 산165	임야	1202㎡ (363.61평)
	고성리 산165-1	임야	8053㎡ (2,436.03평)
	고성리 산165-2	임야	497㎡ (150.34평)
	고성리 산165-3	임야	628㎡ (189.97평)
	고성리 산165-4	임야	481㎡ (145.50평)
	고성리 산165-5	임야	180㎡ (54.45평)
	고성리 산165-6	임야	258㎡ (78.05평)
	고성리 산165-8	임야	1022㎡ (309.16평)
	고성리 산165-9	임야	984㎡ (297.66평)
	고성리 산165-10	임야	943㎡ (285.26평)
	고성리 산172-26	임야	27035㎡ (8,178.09평)

[위치/주위환경] 본건은 경기도 가평군 청평면 고성리 소재 ＜고성리마을회관＞ 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 주택, 농경지 및 자연림 등이 각각 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.
[교통상황] 본건까지 대체로 차량출입 가능하며 인근지역의 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통 수단이용은 대체로 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 (1) 기호 1,3,5,6 : 대체로 부정형, 사다리형 등의 자체지반 평탄 또는 일부 완경사진 현황 "건축허가지"(특히 기호 3 토지는 허가지 및 일부 잔여지)임.
(2) 기호 4,7 : 대체로 부정형의 완경사진 현황 "도로"임(기호 4 토지는 대부분 도로포장된 가운데 일부 비포장 임도의 형식임)
(3) 기호 2, 7-10 : 대체로 부정형, 세장형 등의 완경사진 현황 "토지임야"임.
(4) 기호 11 : 대체로 부정형의 완경사 또는 일부 급경사진 현황 "자연림"임.
4)인접 도로상태 (1) 기호 1,3,5,6 : 현황 도로(폭 4-5 미터 내외의 도로)로 이용중인 기호 4,7 토지에 접함.
(2) 기호 2 : 현황 도로(폭 4-5 미터 내외의 도로)로 이용중인 기호 4 토지에 접하나 기호 4 토지의 비포장 임도형식의 도로부분에 접하여 차량출입은 다소 불편시됨.
(3) 기호 8,9,10,11 : 지적상 맹지임.
[토지이용계획] 기호 1-10 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 수질보전특별대책지역(2권역)＜환경정책기본법＞ 기호 11 : 농림지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 수질보전특별대책지역(2권역)＜환경정책기본법＞ 6)제시목록 외의 물건 기호 6 토지 지상에 별첨사진용지에서와 같이 소유자미상의 제시외건물이 소재함.
[공부와의 차이] 1) 기호 1,3,5 : 공부상지목은 "임야"이나 현황 "건축허가지"임.
2) 기호 6 : 공부상지목은 "임야"이나 현황 "건축허가지"로서 "제시외건부지"임.
3) 기호 4,7 : 공부상지목은 "임야"이나 현황 "도로"임.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년1월26일	소유권
2018년1월18일	근저당권	140,000,000원
2018년1월18일	지상권
2018년6월5일	근저당권	208,000,000원
2018년6월5일	근저당권	300,000,000원
2019년9월4일	가등기
2022년1월28일	가압류	53,942,640원
2023년3월17일	임의경매
2023년5월16일	압류
2025년1월9일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

목록 6 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 제외. 2. 목록 1~11에 대해 2023.04.12.자 김성모(굿네이버건설)가 유치권신고(공사대금 676,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불 분명함. 3. 2023.05.30. 신청채권자가 김성모의 유치권신고에 대한 유치권배제신청(문건명: 보정서) 제출함 4. 목록 6 지상에 소재하는 제시외 건물(철근콘크리트조 2층 주택)은 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명. 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격은 43,200,000원임(240,000/㎡). 5. 2025. 5. 28.자 가평군산림조합이 제출한 보정서에 의하면, 목록 6 지상에 소재하는 제시외 건물은 채무자가 가평군산림조 합으로부터 지상권동의서를 받아 건축허가 신청서를 관할구청에 제출하여 건축 하였으며, 사용승인은 받지 않아 건축물 대장 은 존재하지 않고, 채무자 및 소유자가 작성하여 신청채권자에게 교부한 2018. 7. 12.자 각서(청평면 고성리 산165 3,246㎡ 지 상 신축건물에 대하여 소유권보존등기가 이루어지기까지는 신청채권자에게 그 소유권을 양도하며 신청채권자가 동 건물을 임 의처분하거나 철거하여도 아무런 이의를 하지 않기로 하는 내용)를 제출함. 6. 현황조사보고서에 의하면 목록 6 지상의 제시외 건물은 채권자 대리인 법무법인 로펌진화가 2023. 3. 4.에 채무자와 계약을맺고 임대하여 사용하고 있다고 함. 7. 목록 1,3,5 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '건축허가지'임. 8. 목록 6 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '건축허가지'로서 '제시외건부지'임. 9. 목록 4,7 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '도로'임. 10. 목록 8,9,10,11은 지적상 맹지임. 11, 입목은 토지에 포함 평가함. 12. 본건 토지에 소재하는 지하 차고지는 옹벽 부분 등과 같이 토지에 포함 평가함.

[부동산 현황조사서 비고란]
이 사건 부동산의 진입로에 유치권을 알리는 플랜카드가 2개 붙어있었음(유치권자 김성모(굿네이버건설) 010-5737-8338) 목록 1. -지목은 임야이나 현황은 경사진 산지를 절개하고 콘크리트 옹벽으로 평탄화한 나대지임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 2. -지목은 임야이고 현황은 경사진 산지를 벌목하고 도로를 낸 상태이고 주변은 잡풀들이 자라고 있으며 제일 위쪽 토지의 평탄화한 곳에 누군가 설치한 텐트가 있음, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 3. -지목은 임야이나 현황은 경사지를 절개하고 콘크리트 옹벽을 이용하여 평탄화를 한 토지에 현재는 잡석이 쌓여있음, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 4. -지목은 임야이나 현황은 도로임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 5. -지목은 임야이나 현황은 경사지를 절개하여 콘크리트 옹벽으로 평탄화한 토지에 건설자재와 잡석 등이 쌓여있음,육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 6. -지목은 임야이고 현황은 경사지를 절개하고 콘크리트 옹벽으로 평탄화한 곳에 제시외 건물 1.의 부지 및 주차장 등의 용도로 사용하고 있음, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 7. -지목은 임야이나 현황은 콘크리트 포장된 도로임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 8. -지목은 임야이고 현황도 경사진 산지를 벌목하여 잡풀들만 자라는 토지이며, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 9. -지목은 임야이고 현황도 경사진 산지를 벌목하여 잡풀들만 자라는 토지이며, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 10. -지목은 임야이나 현황은 경사지를 절개하고 일부 평탄화를 한 토지로 현재 잡풀들만 자라고 있음, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 11. -지목은 임야이며 현황도 경사진 산지에 잡목과 잡풀들이 자라고 있음, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계, 분묘의 소재여부 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 제시외 건물 -1. 철근콘크리트조 2층 주택(목록 6. 토지에 소재하며, 채권자 대리인측이 채무자로부터 임차하였다고 주장함), 제시외 건물 벽면에도 유치권을 알리는 현수막이 걸려있음)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 남양주지원(☎ 031-869-4427)입니다.
입찰일은 2025.12.16입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 3월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 981일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 981일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.01.18.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 계획관리지역. 보전산지. 차량출입 가능. 버스정류장.

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사건번호 : 2023타경71704 (의정부지방법원 남양주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	468,882,402원원	112,770,643원원	21%	4.9회회
6개월	427,755,748원원	103,211,000원원	21%	5회회
12개월	324,903,408원원	84,300,259원원	26%	4.6회회

[경기 가평군 경매] 임야 최저경매가 13억 1776만원!

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-16	2024타경79569	[임야] 가평군 북면 도대리 70-181 토지(대지권): 499.13평	4,950,000원 3,465,000원	유찰 (1회)
	2025-12-11	2024타경83148	[임야] 가평군 상면 항사리 577-3 토지(대지권): 116.16평	9,984,000원 6,989,000원	유찰 (1회)
	2025-12-11	2024타경83148	[임야] 가평군 상면 항사리 577-2 토지(대지권): 172.30평	14,808,820원 10,366,000원	유찰 (1회)
	2025-12-11	2024타경83148	[임야] 가평군 상면 항사리 산156 [법정지상권] 토지(대지권): 128.61평	17,430,740원 10,714,000원	유찰 (1회)
	2025-12-11	2024타경80057	[임야] 가평군 청평면 하천리 54 [농지취득자격증명,유치권] 토지(대지권): 2,499.26평	2,708,694,000원 1,896,086,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2024타경86529	[임야] 가평군 설악면 선촌리 122-13 토지(대지권): 412.91평	215,647,000원 150,953,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2024타경85694	[임야] 가평군 가평읍 달전리 530-14 토지(대지권): 248.66평	429,133,000원 300,393,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2024타경6080	[임야] 가평군 가평읍 달전리 산30 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,321.08평	276,228,000원 193,360,000원	유찰 (1회)
	2025-12-03	2024타경82169	[임야] 가평군 청평면 상천리 산324-229 토지(대지권): 100.13평	7,613,000원 5,329,000원	유찰 (1회)
	2025-12-03	2024타경82169	[임야] 가평군 청평면 청평리 546-38 토지(대지권): 99.83평	13,860,000원 9,702,000원	유찰 (1회)
	2025-12-24	2025타경70323	[임야] 가평군 설악면 미사리 575-4 토지(대지권): 2,211.58평	961,988,000원 471,374,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2024타경84738	[임야] 가평군 청평면 호명리 산118 [분묘기지권] 토지(대지권): 29,130.15평	2,022,258,000원 990,907,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2024타경84738	[임야] 가평군 청평면 호명리 산108 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,359.87평	322,103,000원 157,830,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2024타경83896	[임야] 가평군 청평면 하천리 산29 토지(대지권): 236.28평	10,935,260원 5,359,000원	유찰 (2회)
	2025-12-11	2024타경82503	[임야] 가평군 청평면 호명리 산89 [분묘기지권] 토지(대지권): 4,991.25평	511,500,000원 250,635,000원	유찰 (2회)