제주 애월읍 어음리에 위치한 본 임야 경매물건은 75억 8838만원짜리가 26억 282만원까지 떨어진 상태입니다.

제주 애월읍 임야, 감정가의 34%에 낙찰 가능성?

소 재 지	제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 3915
물건용도	임야
토지면적	576,793.00㎡(174,479.88평)
건물면적
사건번호	2024타경33735
감정평가액	7,588,381,300원
최저입찰가	(34%) 2,602,815,000원
입 찰 일	2026.01.13(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	어음리 3915	전	293616㎡ (88,818.84평)
토지	어음리 산26-23	임야	283177㎡ (85,661.04평)
제시외건물	어음리 3915	정자	포함
제시외건물	어음리 3915	정자	포함

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 소재 "검은들먹오름" 남서측 인근에 위치하며 주위는 임야, 농지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
[교통상황] 본건까지 일반적인 차량의 접근이 불편시되며 인근에 버스정류장 등이 미비하여 전반적인 교통여건은 불편함.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 부정형으로서 대체로 평탄하며 대부분 전(휴경상태)이며, 일부 자연림임.
기호(2) : 부정형으로서 급경사지이며, 자연림임.
4)인접 도로상태 기호(1) : 지적상 맹지이나 본건 북동측 "어음리 산26-22" 지상의 비포장 진입로를 통하여 진출입함.
기호(2) : 지적상 맹지임.
[토지이용계획] 기호(1) : 보전관리지역, 생산관리지역, 자연환경보전지역, 경관보전지구1등급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구3등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전2등급(저촉), 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.
기호(2) : 보전관리지역, 생산관리지역, 자연환경보전지역, 공익용산지, 보전산지, 경관보전지구1등급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구3등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전2등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역, 하천구역(금성천)임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계는 미상임.
2) 기호(1) 토지상에는 소유권 미상의 조경수(굴거리나무, 소나무 등)가 소재하는바, 조경수의 개략적인 주수, 규격, 관리상태 등을 고려하여 조경수를 포함한 토지평가액을 감정평가명세표상에 별도로 기재하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.
3) 기호(1,2) 토지상의 자생하는 수목은 거래관행상 임지에 포함되어 거래되는 점을 감안하여 토지에 포함하여 평가하였음. 4) 기호(1,2) 토지상에는 후첨 지적개황도와 같이 연고 미상의 분묘가 소재하는바, 해당 분묘의 위치, 구조, 규모 등을 감안하여 토지를 평가하였음.
5) 기호(2) 토지는 후첨 위성영상을 중첩한 지적도와 같이 분묘가 소재하는 것으로 보이나, 수목 등이 울창하고, 지세가 험하여 현장조사시 해당 부분으로의 접근이 불가하였음. 위성영상을 중첩한 지적도는 과거의 영상으로서 기준시점 현재의 상태를 알 수 없으며, 방치된 분묘의 경우 수목 등에 가려져 위성영상에 나타나지 않을 수 있는바, 경매 진행시 후첨 지적도를 중첩한 위성영상에 소재하는 분묘의 실제 소재 여부를 확인하시기 바라며, 이외의 추가적인 분묘 소재 여부에 대하여도 재확인 및 유의하시기 바람.
6) 기호(1) 토지상에는 후첨 지적개황도 및 사진용지와 같이 제시외물건(정자)가 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 7) 기호(1) 토지상에는 후첨 지적개황도 및 사진용지와 같이 컨테이너 1개동이 소재하나, 이동이 용이한 것으로 판단되어 평가외하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바람. 8) 기호(1) 토지는 경관보전지구1,2,3등급, 생태계보전지구2,3,4-1,4-2,5등급, 지하수자원보전2,3,4등급에 저촉하고, 기호(2) 토지는 경관보전지구1,2등급, 생태계보전지구2,3,4-1,5등급, 지하수자원보전2,4등급, 공익용산지, 하천구역에 저촉하는바, 감정평가시 이를 감안하였음. 9) 지적개황도에 제시외물건, 분묘 등의 위치 및 경계를 개략적으로 도시하였으나, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년3월21일	소유권
2020년3월31일	근저당권	9,000,000,000원
2020년3월31일	지상권
2024년10월14일	임의경매
2024년11월20일	압류
2024년12월2일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록1,2. 지상에 공부상 표시 없는 분묘 등이 존재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -특별매각조건, 이 사건 목록1.토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하 지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함 [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다] -목록1,2. 지상에 자생하는 수목 및 목록1. 지상의 조경수(굴거리나무, 소나무 등)은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가함. -목록1. 제시외 물건(감정서 상 ㄱ,ㄴ.) 정자 각 1식 및 이동식컨테이너 1동은 매각에서 제외함.

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지1(어음리 3915)전(대부분 자연초지 상태로 지상에 수목 등이 식재되어 있으며,제시외 분묘 1기,이동 용이한 목조 정자 2동

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2156)입니다.
입찰일은 2026.01.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 416일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 416일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020. 3. 31. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연환경보전지역. 보전관리지역. 생산관리지역. 보전산지. 버스정류장.

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사건번호 : 2024타경33735 (제주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	828,190,134원원	370,775,318원원	50%	2.6회회
6개월	820,804,346원원	347,060,260원원	47%	2.8회회
12개월	716,508,880원원	310,725,550원원	45%	2.9회회

제주 애월읍 임야, 감정가의 34%에 낙찰 가능성?

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-16	2025타경1099	[임야] 제주시 오라이동 3559-6 토지(대지권): 293.23평	71,230,386원 71,230,386원	신건 (0회)
	2025-12-16	2025타경1099	[임야] 제주시 오라이동 3559-3 토지(대지권): 34.19평	14,692,470원 14,692,470원	신건 (0회)
	2025-12-16	2025타경1046	[임야] 제주시 애월읍 유수암리 산1-10 토지(대지권): 2,302.93평	190,325,000원 190,325,000원	신건 (0회)
	2025-12-16	2025타경1037	[임야] 제주시 애월읍 소길리 1353 토지(대지권): 3,868.67평	408,924,000원 408,924,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경7564	[임야] 제주시 구좌읍 세화리 2384 토지(대지권): 2,649.60평	1,550,343,000원 1,550,343,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경7850	[임야] 제주시 오등동 산108-3 토지(대지권): 3,410.69평	1,007,722,000원 1,007,722,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경7450	[임야] 제주시 한림읍 월령리 520-19 토지(대지권): 33.88평	9,856,000원 9,856,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경1086	[임야] 제주시 구좌읍 세화리 2778-2 토지(대지권): 493.98평	349,462,000원 349,462,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2024타경33643	[임야] 제주시 아라이동 67 토지(대지권): 1,088.82평	201,566,400원 141,096,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경8189	[임야] 제주시 조천읍 함덕리 1991-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,067.83평	977,189,000원 684,032,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경7974	[임야] 제주시 구좌읍 세화리 3597 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,034.85평	434,467,000원 304,127,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경1113	[임야] 제주시 한림읍 금악리 2698 [분묘기지권] 토지(대지권): 795.58평	220,920,000원 154,644,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2024타경36284	[임야] 제주시 한경면 고산리 3790-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,604.29평	1,785,181,500원 1,249,627,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2024타경5839	[임야] 제주시 애월읍 구엄리 1240-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 304.62평	593,961,000원 415,773,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경7701	[임야] 제주시 조천읍 교래리 385-9 토지(대지권): 1,512.20평	1,689,662,000원 1,182,763,000원	유찰 (1회)