감정가 4억 5000만원 세종시 반곡동 836 알파타워 알파타워 경매를 소개합니다.

상가 낙찰 전략 요약 | 반곡동 상가 경매 완벽분석 | 31.4평, 4층

소 재 지	세종특별자치시 국책연구원2로 18, 4층408호 (반곡동,알파타워)
물건용도	상가
토지면적
건물면적	103.96㎡(31.45평)
사건번호	2024타경121425
감정평가액	450,000,000원
최저입찰가	(100%) 450,000,000원
입 찰 일	2025.09.10(수) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	반곡동 836	대지권 미등기	㎡
건물	반곡동 836	4 철근콘크리트구조	103.96㎡ (31.45평)

[위치/주위환경] 본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 "국토연구원" 남동측 인근에 위치하는 "알파타워" 제4층 제408호로서, 주위는 상업·업무용빌딩, 관공서, 근린공원 및 아파트단지 등이 소재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난시됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상6층건 내 제4층 제408호로서, (사용승인일: 2018.07.02)
외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 인테리어 등 마감 창호: 샷시창호 등.
[이용상태] 본건(408호)은 4층 전체호수(401호∼412호)와 벽체 구분없이 "나사골프연습장" 관련시설로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어있음.
[토지형상/이용상태] 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 단지 주변으로 중로 등과 접함.
[토지이용계획] 일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소로3-4035)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 예정지역＜신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법＞, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년11월25일	소유권
2021년11월25일	근저당권	240,000,000원
2024년2월8일	가압류	20,000,000원
2024년6월5일	가압류	18,924,007원
2024년8월28일	압류
2024년11월26일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 4층 전체호수(401호~412호)와 벽체 구분없이 '나사골프연습장' 관련시설로 이용중임 - 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 위 부동산의 4층 401호부터 412호까지 전체가 `골프존파크`라는 스크린골프장으로, 채무자는 408호를 소유하고 있다고 함 나. 붙임 사진과 같음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원(☎ 470-1803)입니다.
입찰일은 2025.09.10입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행,하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 450,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 41,189,590원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 373일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 373일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 11. 25. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 평슬래브지붕. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2024타경121425 (대전지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,168,357,623원원	489,406,478원원	37%	3.6회회
6개월	927,458,725원원	363,937,698원원	36%	3.6회회
12개월	862,681,825원원	340,036,148원원	40%	3.3회회

상가 낙찰 전략 요약 | 반곡동 상가 경매 완벽분석 | 31.4평, 4층

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-15	2025타경1696	[근린상가] 나성동 784 세종에이스타워주건축물 1동 건물: 30.55평 토지(대지권): 7.08평	428,000,000원 428,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2025타경976	[근린상가] 보람동 744 스타힐타워2 1층108호 건물: 10.85평 토지(대지권): 3.14평	518,000,000원 518,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2025타경402	[근린상가]세종특별자치시 대평동 697 세종메디컬센터 건물: 21.59평 토지(대지권): 6.98평	1,260,000,000원 1,260,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-04	2025타경502867	[근린상가] 아름동 1309 동행주차타워주건축물제1동 2층203호 건물: 33.47평 토지(대지권): 17.69평	784,000,000원 784,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-04	2025타경502867	[근린상가] 아름동 1309 동행주차타워주건축물제1동 1층113호 건물: 9.20평 토지(대지권): 9.31평	431,000,000원 431,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-04	2025타경502867	[근린상가] 아름동 1309 동행주차타워주건축물제1동 1층112호 건물: 9.20평 토지(대지권): 17.69평	431,000,000원 431,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-04	2025타경502867	[근린상가] 아름동 1309 동행주차타워주건축물제1동 1층104호 건물: 8.91평 토지(대지권): 10.59평	506,000,000원 506,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-04	2025타경3725	[근린상가] 도담동 653 도램마을11단지 카림애비뉴1동 건물: 29.56평 토지(대지권): 12.52평	644,000,000원 644,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-15	2025타경502623	[근린상가] 다정동 964 가온마을4단지 상가1동 [대지권미등기] 건물: 13.72평	416,000,000원 291,200,000원	유찰 (1회)
	2025-12-31	2025타경502766	[근린상가] 대평동 665 시드니힐 3층307호 건물: 25.91평 토지(대지권): 18.40평	777,000,000원 543,900,000원	유찰 (1회)
	2025-12-31	2025타경3512	[근린상가] 나성동 775 더리치세종의아침 1층115호 건물: 24.13평 토지(대지권): 6.22평	1,300,000,000원 910,000,000원	유찰 (1회)
	2025-12-31	2025타경3501	[근린상가] 종촌동 672 메가시티 2층214비호 건물: 30.13평 토지(대지권): 8.13평	511,000,000원 357,700,000원	유찰 (1회)
	2025-12-24	2024타경121531	[근린상가]세종특별자치시 도담동 653 도램마을11단지 건물: 21.33평 토지(대지권): 6.55평	951,000,000원 665,700,000원	유찰 (1회)
	2025-12-24	2024타경121531	[근린상가]세종특별자치시 도담동 653 도램마을11단지 건물: 49.33평 토지(대지권): 20.89평	2,232,000,000원 1,562,400,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2025타경2293	[근린상가] 나성동 767 갤러리세종프라자 7층709호 건물: 14.36평 토지(대지권): 3.70평	121,000,000원 84,700,000원	유찰 (1회)