경북 봉화군 봉화읍에 있는 공장 경매 - 건물 867.8㎡(262.5평), 토지 5,207.1㎡(1,575.1평)

봉화군 봉화읍 공장, 감정가의 24%에 낙찰 가능성?

소 재 지	경상북도 봉화군 봉화읍 유곡리 1103-4
물건용도	공장
토지면적	5,207.10㎡(1,575.15평)
건물면적	867.80㎡(262.51평)
사건번호	2024타경103567
감정평가액	1,397,457,200원
최저입찰가	(24%) 335,530,000원
입 찰 일	2026.02.02(월) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	유곡리 1103-4	공장용지	5207.1㎡ (1,575.15평)
건물	유곡리 1103-4	단층 공장 일반철골구조	860.7㎡ (260.36평)
제시외건물	유곡리 1103-4	창고	7.1 ㎡(2.15평) 포함
제시외건물	유곡리 1103-4	기계기구	포함

[위치/주위환경] 본건은 경상북도 봉화군 봉화읍 유곡리 소재 "봉화제2농공단지" 내에 위치하며 주위는 중·소규모 공장 및 공업나지 등으로 형성되어 있습니다.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.
3)형태 및 이용상태 자체토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 "공업용 건부지"로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 동측 및 남측으로 폭 약 15미터, 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.
[토지이용계획] 계획관리지역, 기타용지(산업시설용지), 제2종지구단위계획구역(봉화유곡농공단지), 중로2류 (폭 15m-20m)(중로2류2호선)(접합) 가축사육제한구역(소(젖소 제외), 양(염소등 산양 포함), 말 사슴만 가능)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농공단지(봉화유곡농공단지)
＜산업입지 및 개발에 관한 법률＞, 산업시설구역＜산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 없습니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.
[건물구조] 가) 일반철골조 판넬지붕 단층건으로, - H-Beam : 400×300mm - 층고 : 약 6M - 벽체 : 판넬 마감, 벽체 두께 약 220m/m - 바닥 : 강화마루, 아스타일, 타일 등 - 창호 : 샷시창호입니다.
[이용상태] "공장"으로서 내부에 사무실, 식당, 화장실 등이 있습니다.
[설비내역] 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비 등이 되어 있으며 일부 바닥은 전기보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 ㉠이 소재합니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 본건 건물은 기준시점 현재 유치권 행사 중입니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년7월20일	소유권
2021년7월20일	소유권
2023년3월21일	근저당권	996,000,000원
2023년7월14일	가압류	230,000,000원
2024년1월26일	가압류	15,917,500원
2024년4월24일	압류
2024년4월24일	압류
2024년7월10일	가압류	99,000,000원
2024년10월4일	임의경매
2024년10월16일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년10월19일	소유권
2022년10월19일	소유권
2023년3월21일	근저당권	996,000,000원
2023년7월14일	가압류	230,000,000원
2024년1월26일	가압류	15,917,500원
2024년4월24일	압류
2024년4월24일	압류
2024년7월10일	가압류	99,000,000원
2024년10월4일	임의경매
2024년10월16일	압류
2025년3월17일	압류
2025년3월17일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함. 공장 내 매각외(소유자 미상) 기계기구 소재. 최민순이 공사대금 263,433,828원 및 2 억 3천만원에 대한 지연손해금을 위하여 유치권 신고(2024. 11. 8.)하였으나 그 성립여부는 불분명함. 유치권신고인 최민순 소 유의 천막, 이동 용이한 컨테이너 1동 매각제외.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 안동지원(☎ 054-850-5049)입니다.
입찰일은 2026.02.02입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 466일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 466일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 3. 21. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 지구단위계획구역. 제2종지구단위계획구역. 판넬지붕. 철골조.

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사건번호 : 2024타경103567 (대구지방법원 안동지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	97,980,567원원	37,790,100원원	62%	3회회
6개월	999,549,728원원	2,034,474,060원원	124%	1.8회회
12개월	835,344,107원원	1,695,765,383원원	106%	2.5회회

봉화군 봉화읍 공장, 감정가의 24%에 낙찰 가능성?

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-02	2024타경103567	[공장] 봉화군 봉화읍 유곡리 1103-4 [유치권] 건물: 262.51평 토지(대지권): 1,575.15평	1,397,457,200원 335,530,000원	유찰 (4회)