울산시 동구 화정동에 위치한 주택 경매물건을 소개합니다. 감정가는 2억 4519만원, 현재 최저입찰가는 8410만원입니다.

동구 화정동 주택 경매물건 | 2024타경117695 공략법

소 재 지	울산광역시 동구 화정동 607-4
물건용도	주택
토지면적	150.60㎡(45.56평)
건물면적	170.06㎡(51.44평)
사건번호	2024타경117695
감정평가액	245,186,640원
최저입찰가	(34%) 84,099,000원
입 찰 일	2025.12.30(화) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	화정동 607-4	대	150.6㎡ (45.56평)
건물	화정동 607-4	1층 주택	87.06㎡ (26.34평)
건물	화정동 607-4	2층 주택	72㎡ (21.78평)
제시외건물	화정동 607-4	화장실,창고 등	6 ㎡(1.82평) 포함
	화정동 607-4	보일러실 등	4.5 ㎡(1.36평) 포함
	화정동 607-4	보일러실 등	0.5 ㎡(0.15평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 "화진중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동 주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 등의 출입 기능하며, 대중교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 인접지대비 등고 평탄한 세장형의 토지이며, 주거용 부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로를 통하여 약 15미터내외의 중로한면 도로에 연결 됨.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 소재하나 토지가치에 미치는 영향은 없겠음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] - 임대관계 : 미상.
- 기타 : 없음.
[건물구조] 조적조 슬라브지붕 2층(사용승인 : 1982.10.15)로서, 외벽 : 적벽돌타일붙임 및 몰탈위 페인팅.
내벽 : 벽지 및 타일.
창호 : 샷시창임.
[이용상태] 단독주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 제시외건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)은 본 건물의 종물 및 부합물로 판단됨.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] - 임대관계 : 미상임. - 기타 : 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년9월17일	소유권
2024년10월22일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년9월17일	소유권
2024년10월22일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
본건은 울산 동구 화

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8268)입니다.
입찰일은 2025.12.30입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 245,186,640원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 10,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 413일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 413일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.10.22. 경매개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역.

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사건번호 : 2024타경117695 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	631,574,779원원	303,155,000원원	43%	3회회
6개월	648,810,613원원	398,069,667원원	57%	2.3회회
12개월	769,286,075원원	448,552,250원원	56%	2.3회회

동구 화정동 주택 경매물건 | 2024타경117695 공략법

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-18	2024타경10305	[주택] 동구 동부동 272-1 건물: 54.20평 토지(대지권): 60.50평	573,733,800원 573,733,800원	신건 (0회)
	2026-01-08	2025타경60	[주택] 동구 방어동 61-10 건물: 93.91평 토지(대지권): 66.85평	814,054,800원 569,838,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2024타경5730	[주택] 동구 방어동 617-28 건물: 19.28평 토지(대지권): 29.65평	136,216,640원 95,352,000원	유찰 (1회)
	2025-12-30	2024타경111543	[주택] 동구 방어동 170-36 건물: 33.43평 토지(대지권): 53.24평	257,595,050원 180,317,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경11655	[주택] 동구 주전동 142-5 건물: 8.37평 토지(대지권): 8.47평	74,356,600원 36,435,000원	유찰 (2회)
	2025-12-10	2024타경112782	[주택] 동구 전하동 758-4 건물: 62.61평 토지(대지권): 36.33평	260,056,820원 127,428,000원	유찰 (2회)
	2025-12-30	2024타경117695	[주택] 동구 화정동 607-4 건물: 51.44평 토지(대지권): 45.56평	245,186,640원 84,099,000원	유찰 (3회)