이번 경매는 강진군 작천면 현산리의 공장 물건이며, 감정가의 51% 수준에 입찰 가능합니다.

전남 공장경매> 강진군 17억 5243만원 싼 공장, 4회 유찰

소 재 지	전라남도 강진군 작천면 현산리 189-1
물건용도	공장
토지면적	19,835.00㎡(6,000.09평)
건물면적	6,082.48㎡(1,839.95평)
사건번호	2024타경5633
감정평가액	3,591,048,960원
최저입찰가	(51%) 1,838,617,000원
입 찰 일	2026.01.12(월) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1425642

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	현산리 189-1	하천	122㎡ (36.91평)
	현산리 189-3	하천	172㎡ (52.03평)
	현산리 189-4	하천	214㎡ (64.74평)
	현산리 190	하천	274㎡ (82.89평)
	현산리 191	하천	744㎡ (225.06평)
	현산리 195	공장용지	1538㎡ (465.25평)
	현산리 200-1	공장용지	2181㎡ (659.75평)
	현산리 202	공장용지	360㎡ (108.90평)
	현산리 203	대	13400㎡ (4,053.50평)
	현산리 207	공장용지	788㎡ (238.37평)
	현산리 207-3	공장용지	42㎡ (12.71평)
건물	현산리 203	단층 농업용도정공장 일반철골구조	4818.78㎡ (1,457.68평)
	현산리 203	단층창고 일반철골구조	994㎡ (300.69평)
	현산리 203	1층 사무실 일반철골구조	61.2㎡ (18.51평)
	현산리 203	2층 사무실 일반철골구조	57.6㎡ (17.42평)
	현산리 203	단층관리사 일반철골구조	105.5㎡ (31.91평)
제시외건물	현산리 203	수목	포함
	현산리 203	계근대	1식 ㎡(0.30평) 포함
	현산리 203	보일러실	5.4 ㎡(1.63평) 포함
	현산리 203	보일러실	5.1 ㎡(1.54평) 포함
	현산리 203	전실(현관)	2.4 ㎡(0.73평) 포함
	현산리 203	변소	3.5 ㎡(1.06평) 포함
	현산리 203	창고등	28 ㎡(8.47평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 강진군 작천면 현산리 소재 "작천초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 중소규모의 공장, 단독주택 및 면사무소 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.
[이용상태] ○일련번호 (1): 사다리형 가까운 평지로서 하천 기타, 휴경전 등.
○일련번호 (2): 사다리형 가까운 저지로서 하천 등.
○일련번호 (3): 사다리형 가까운 평지로서 하천 기타, 휴경전 기타 등.
○일련번호 (4): 부정형 평지로서 전.
○일련번호 (5): 부정형 평지로서 전 및 도로등.
○일련번호 (6)-(11): 일단의 부정형 평지로서 공업용 건부지 및 부속토지 등으로 이용중임.
[도로상태] ○일련번호 (1),(2): 본건 북동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로가 있어 접근이 용이한 편임.
○일련번호 (3): 본건 동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접하고, 북동측 및 남측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.
○일련번호 (4): 지적상 맹지이나 인접토지를 통해 접근 가능함.
○일련번호 (5): 본건 동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접하고 본건 일부는 도로임.
○일련번호 (6)-(11): 본건 동측으로 노폭 약4미터 내외의 주된 포장도로와 접하고, 본건 북서측 일부분이 농로등에 접하는 등 비교적 출입이 용이함.
[토지이용계획] ○일련번호 (1)-(4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞○일련번호 (5): 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞○일련번호 (6): 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업보호구역＜농지법＞, 농업진흥구역＜농지법＞○일련번호 (7): 농림지역, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업보호구역＜농지법＞○일련번호 (8): 농림지역, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업보호구역＜농지법＞○일련번호 (9): 농림지역(2019-06-13) , 보전관리지역(2019-06-13), 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업보호구역＜농지법＞, 농업진흥구역＜농지법＞○일련번호 (10),(11) : 농림지역, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업보호구역＜농지법＞임.
[제시외 물건] 별첨 「지적 및 건물개황도」,「사진용지」와 같이 제시외 건물(종물 및 부합물) (ㄱ)-(ㅁ) 및 제시외 기계기구 (ㅂ)이 소재함.
[공부와의 차이] ○본건 기호 (1),(3): 공부상 지목은 하천이나 현황, 하천 기타로 휴경전 등임.
○본건 기호 (4),(5): 공부상 지목은 하천이나 현황 기호(4)는 전, 기호(5)는 전 및 일부 도로등임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] ○일련번호 12(가): 일반철골구조 및 벽체구조/ 경량철골지붕틀 판넬지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 1984)
외벽: 판넬마감 등 내벽: 몰탈위 페인팅마감, 강판마감 등 바닥: 콘크리트마감, 일부바닥 코팅마감 등 ○일련번호 12(나): 시멘트블럭조 및 벽체구조/ 경량철골지붕틀 판넬지붕 단층 건물로서,(사용승인: 1984)
외벽: 판넬마감 등 내벽: 몰탈위 페인팅마감 등 바닥: 콘크리트마감 등○일련번호 12(다): 시멘트블럭조 슬래브지붕 2층 건물로서,(사용승인:1984)
외벽: 외장타일마감 등 내벽: 페인팅, 벽지, 타일마감 등 바닥: 장판, 타일마감 등 창호: 새시창호 등.
○일련번호 12(라): 벽돌조 슬래브지붕 기타(판넬마감지붕이고 일부는 스레트지붕임) 단층 건물로서,(사용승인:1984)
외벽: 외장타일, 몰탈위 페인팅마감 등 내벽: 벽지, 타일, 몰탈위 페인팅마감 등 바닥: 장판, 타일, 시멘트마감 등 창호: 새시창호 등.
[이용상태] ○일련번호 12(가): 농업용도정공장.
○일련번호 12(나): 창고.
○일련번호 12(다): 사무실 및 주택.
○일련번호 12(라): 관리사.
[설비내역] 건물의 구조, 경제적 잔존년수 대비 공장 내 전기, 위생설비, 급배수설비, 소화전, 난방설비, 화재경보설비 등 제반 부대설비의 구비정도 및 유지 관리상태가 다소 불량한 편임.
[부합물/종물] 별첨 「지적 및 건물개황도」,「사진용지」와 같이 제시외 건물(종물 및 부합물) (ㄱ)-(ㅁ)이 소재함.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년12월2일	소유권
2021년12월2일	근저당권	1,175,200,000원
2021년12월2일	지상권
2022년3월10일	근저당권	180,000,000원
2022년5월3일	근저당권	300,000,000원
2022년7월11일	근저당권	60,000,000원
2023년5월8일	가압류	136,000,000원
2023년12월8일	압류
2024년4월11일	임의경매
2024년7월26일	가압류	7,000,000원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년12월2일	소유권
2021년12월2일	근저당권	1,175,200,000원
2022년3월10일	근저당권	180,000,000원
2022년5월3일	근저당권	300,000,000원
2022년7월11일	근저당권	60,000,000원
2023년5월8일	가압류	136,000,000원
2024년4월11일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. - 제시외 건물, 수목(조경수, 감정가 6,300,000원), 매립형 계근대(감정가 900,000원) 포함 - 목록 12번 공장의 내부에 수기의 제시외 기계기구가 유휴상태로 소재하나, 대부분 임차인 소유로 탐문조사되어 평가 및 매 각에서 제외 - 목록 1,3,4,5 공부상 지목은 하천이나, 현황은 하천, 휴경전, 전 및 일부 도로 등임 - 이 사건 매각대상 부동산의 일괄매각으로 1회 최저매각가격을 최초감정가로 정함

[부동산 현황조사서 비고란]
-위 부동산표시 9번지상에 소재한

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 장흥지원(☎ 061-860-1541)입니다.
입찰일은 2026.01.12입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 광주은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 3,591,048,960원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 998,877,725원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 642일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 642일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 일 15. 자 2021.12.02. 근저당 설정 권

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 보전관리지역. 농업보호구역. 버스정류장. 차량 접근이 가능. 간선도로. 판넬지붕. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2024타경5633 (광주지방법원 장흥지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	273,114,812원원	125,420,000원원	63%	3.3회회
12개월	1,553,193,349원원	1,263,917,091원원	62%	3.2회회

전남 공장경매> 강진군 17억 5243만원 싼 공장, 4회 유찰

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1425642

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-12	2024타경5633	[공장] 강진군 작천면 현산리 189-1 건물: 1,839.95평 토지(대지권): 6,000.09평	3,591,048,960원 1,838,617,000원	유찰 (4회)
	2026-03-09	2023타경372	[공장]전라남도 강진군 성전면 명산리 1490-9 건물: 462.83평 토지(대지권): 1,700.87평	1,470,148,900원 1,176,119,000원	유찰 (1회)