이번 경매는 서귀포 대포동 448-5의 전 물건이며, 감정가의 34% 수준에 입찰 가능합니다.

서귀포 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 624.7평)

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 대포동 448-5
물건용도	전
토지면적	2,065.00㎡(624.66평)
건물면적
사건번호	2023타경9025
감정평가액	758,907,540원
최저입찰가	(34%) 260,306,000원
입 찰 일	2025.12.16(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	대포동 448-5	전	2065㎡ (624.66평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 대포동 소재 "중문고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 인접 도로 대비 다소 완경사의 부정형지로 주거용 건부지 및 일부 도로임.
기호(2): 인접 도로 대비 다소 완경사의 부정형지로 휴경상태의 전임.
4)인접 도로상태 기호(1): 남서측으로 폭 약 4미터의 본건 일부를 포함한 콘크리트포장도로에 접함.
기호(2): 남측으로 폭 약 4미터의 콘크리트포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 절대보전지역(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 하천구역(회수천)＜하천법＞.
기호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 -.
[공부와의 차이] 토지대장상 기호(1)의 지목은 "대" 이나 현황 일부 도로임.
[참고사항] 기호(2) 토지는 지목이 "전"으로 취득시 "농지취득자격증명원"이 필요한 것으로 사료되니, 해당관청에 재확인바랍니다.
[건물구조] 기호(3-6) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층건으로서, (사용승인일자: 2022.10.28.)
외벽: 타일마감 등, 창호: PVC샷시창 등임.
[이용상태] 기호(3-6): 단독주택임.
[설비내역] 기호(3-6): 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 -.
[공부와의 차이] -. [참고사항] -.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2005년9월16일	소유권
2020년12월18일	소유권
2020년11월2일	근저당권	1,680,000,000원
2022년12월15일	(1)근저당권설정	330,000,000원
2022년12월15일	(2)근저당권설정	130,000,000원
2023년9월25일	임의경매
2023년10월11일	가압류	99,366,691원
2024년7월17일	임의경매
2025년4월2일	근저당권	100,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함) [아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다.] - 조경수, 잡목 등은 토지에 포함하여 평가함

[부동산 현황조사서 비고란]
-소재지1.(대포동 448-1) 대지(아래 소재지3.~소재지6. 제시건물 등의 부지임) -소재지2.(대포동 448-5) 전(휴경 상태이며, 일부 지상에 수목이 식재되어 있음) -소재지3.(일주서로546번길 70-1, 에이동) 제시건물(별첨 건축물대장 참조) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택 -소재지4.(일주서로546번길 70-2, 비동) 제시건물(별첨 건축물대장 참조) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택 -소재지5.(일주서로546번길 70-3, 씨동) 제시건물(별첨 건축물대장 참조) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택 -소재지6.(일주서로546번길 70, 디동) 제시건물(별첨 건축물대장 참조) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택 등이 건립되어 있고 건물의 구조, 면적 등 상세한 사항은 감정평가서 참조

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2151)입니다.
입찰일은 2025.12.16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(108,196,721원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2024타경7484,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 9월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 793일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 793일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020. 11. 2. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 철근콘크리트구조. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2023타경9025 (제주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	638,264,426원원	271,796,489원원	42%	3.2회회
6개월	742,102,852원원	314,500,942원원	44%	3회회
12개월	735,398,396원원	304,870,426원원	43%	3회회

서귀포 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 624.7평)

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-09	2025타경7214	[전] 서귀포시 대정읍 무릉리 3728-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 808.89평	655,130,000원 655,130,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경6884	[전] 서귀포시 동홍동 741 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 16.94평	25,872,000원 25,872,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경6884	[전] 서귀포시 동홍동 742 [농지취득자격증명] 건물: 19.39평 토지(대지권): 883.00평	1,787,637,080원 1,787,637,080원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경899	[전] 서귀포시 안덕면 감산리 7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,619.89평	983,386,000원 983,386,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경7666	[전] 서귀포시 표선면 세화리 303-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,002.18평	1,838,715,000원 1,838,715,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경1023	[전] 서귀포시 대정읍 보성리 1526-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 399.91평	407,176,000원 407,176,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경6754	[전] 서귀포시 남원읍 태흥리 80-17 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,468.03평	2,557,531,000원 2,557,531,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경35724	[전] 서귀포시 상예동 3416 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,941.64평	1,283,615,000원 1,283,615,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경33902	[전] 서귀포시 안덕면 사계리 3140 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 978.89평	1,323,524,000원 1,323,524,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경1535	[전] 서귀포시 대정읍 신도리 1937-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,286.84평	957,150,000원 957,150,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경1454	[전] 서귀포시 성산읍 시흥리 1274 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,425.08평	301,504,000원 301,504,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경1435	[전] 서귀포시 색달동 1131 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,007.93평	380,880,000원 380,880,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경1426	[전] 서귀포시 하효동 1439 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 319.14평	532,225,000원 532,225,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경1426	[전] 서귀포시 하효동 1436 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 790.13평	651,528,000원 651,528,000원	신건 (0회)
	2026-01-06	2025타경7727	[전] 서귀포시 대정읍 무릉리 2694 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 973.14평	537,239,000원 376,067,000원	유찰 (1회)