의정부지방법원 남양주지원에서 진행되는 2024타경77112, 3회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

13억 1848만원짜리 근린주택, 경기 상면 공략법

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

소 재 지	경기도 가평군 상면 행현리 565-1
물건용도	근린주택
토지면적	3,540.00㎡(1,070.85평)
건물면적	518.90㎡(156.97평)
사건번호	2024타경77112
감정평가액	1,318,476,820원
최저입찰가	(34%) 452,237,400원
입 찰 일	2025.12.16(화) 10:30

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	행현리 565-1	대	433㎡ (130.98평)
	행현리 565-3	대	336㎡ (101.64평)
	행현리 565-7	창고용지	280㎡ (84.70평)
	행현리 564-4	주차장	100㎡ (30.25평)
	행현리 565-11	답	1828㎡ (552.97평)
	행현리 569-2	답	302㎡ (91.36평)
	행현리 565-2	도로	37㎡ (11.19평)
	행현리 565-9	대	94㎡ (28.44평)
	행현리 565-10	도로	130㎡ (39.33평)
건물	행현리 565-1	1층 주택 철근콘크리트조	105.84㎡ (32.02평)
	행현리 565-1	2층 음식점 철근콘크리트조	96.55㎡ (29.21평)
	행현리 565-1	3층 주택 철근콘크리트조	64.39㎡ (19.48평)
	행현리 565-1	1층 주택 철근콘크리트조	28.81㎡ (8.72평)
	행현리 565-1	1층 창고 철근콘크리트조	28.81㎡ (8.72평)
	행현리 565-3	단층 근린생활시설 경량철골조	40.00㎡ (12.10평)
	행현리 565-3	단층 화장실 경량철골조	10.18㎡ (3.08평)
	행현리 565-7	1층 일반목구조	43.2㎡ (13.07평)
제시외건물	행현리 565-1	보일러실	1.62 ㎡(0.49평) 포함
	행현리 565-3	매점	6.0 ㎡(1.82평) 포함
	행현리 565-7	창고	7.5 ㎡(2.27평) 포함
	행현리 565-7	야외창고	6.0 ㎡(1.82평) 포함
	행현리 565-11	야외수영장용데크	80.0 ㎡(24.20평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 가평군 상면 행현리 소재 "아침고요동물원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 펜션 및 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하며 제반주위환경은 보통시됨. [교통상황] 본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 완경사 사다리형의 토지로 펜션의 건부지로 이용중임 기호(3) : 완경사 부정형의 토지로 소매점, 주택 및 창고 등의 건부지로 이용중임 기호(5) : 완경사 사다리형의 토지로 창고의 건부지로 이용중임 기호(7) : 완경사 부정형의 토지로 주차장으로 이용중임 기호(8) : 완경사 부정형의 토지로 일부 펜션용 부속토지로 이용중이며, 그외는 묵답임 기호(9) : 완경사 부정형의 토지로 대부분이 묵답임 기호(10-12) : 완경사 부정형의 토지로 도로로 이용중임 4)인접 도로상태 기호(1) : 본건 서측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접함 기호(3,7,10) : 본건 서측으로 노폭 7미터 내외의 포장도로와 접함 기호(5) : 본건 남측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접함 기호 (8) : 본건 북측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접함 기호(9) : 맹지임 기호(11) : 본건 북측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접함 기호(12) : 본건 서측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접함 [토지이용계획] 기호(1) : 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞ 기호(3) : 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞ 기호(5) : 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞ 기호(7) : 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞,영농여건불리농지 기호(8) :계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞ 기호(9) : 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞ 기호(10) : 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞ 기호(11) : 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞ 기호(12) : 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞ 6)제시목록 외의 물건 기호(2)에 제시외 ((ㄱ) - 보일러실), 기호(4)에 제시외 ((ㄴ) - 매점), 기호(6)에 제시외 ((ㄷ) - 창고),((ㅁ) - 야외창고), 평가제시외((ㅂ) - 기둥식 그늘막)
기호(8)에 제시외 ((ㄹ) - 목재데크 ), 평가제시외 ((ㅅ) - 이동식수영장), ((ㅇ) - 캐노피) 등이 소재하고 있으며, ＜기호(ㄱ),(ㄴ),(ㄷ),(ㄹ),(ㅁ)＞ 5식은 구조, 규격, 이용상황, 관리상태 등을 고려하여 관찰 감가방식을 병용한 원가법 으로 가액을 별도 산정하였으며, 면적은 개략 실측 등 에 의하였으며, ＜기호,(ㅂ),(ㅅ),(ㅇ)＞ 3식은 현장조사시 이동 및 해체가 가능한 것으로 확인되어 평가외 하였으니 위치, 면적 , 소유권관계, 일괄경매여부는 경매진행 및 입찰시 재확인하시기 바랍니다. ("지적 및 건물개황도 등"참조)
[공부와의 차이] 제시외건물 등 소재함.
[참고사항] 임대관계 : 미상임 기 타 : - .
[건물구조] 기호(2) - 에이동 : 철근콘크리트조 및 조적조 철근콘크리트스라브지붕 지상 3층 - 비 동 : 철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 지상 2층 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙힘 마감 등 창 호 : 샤시 창호임 기호(4) - 소매점 : 경량철골조 경량철골조(경사지붕) 지상 1층 - 화장실 : 벽돌구조 경량철골조(경사지붕) 지상 1층 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : -소매점 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감 등 -화장실 : 타일붙힘 마감 등 창 호 : 샤시 창호 등 기호(6) - 창고 : 일반목구조 목조트러스지붕 지상 1층 외 벽 : 목재 판넬 마감 등 내 벽 : 테인팅 마감 등 창 호 : 샤시 창호 등 임.
[이용상태] 기호(2) : 펜션, 기호(4) : 소매점 및 화장실 기호(6) : 창고로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 주차장설비 등 되어있음.
4)부합물 및 종물 기호(2)에 제시외 ((ㄱ) - 보일러실), 기호(4)에 제시외 ((ㄴ) - 매점), 기호(6)에 제시외 ((ㄷ) - 창고),((ㅁ) - 야외창고), 평가제시외((ㅂ) - 기둥식 그늘막)
기호(8)에 제시외 ((ㄹ) - 목재데크 ), 평가제시외 ((ㅅ) - 이동식수영장), ((ㅇ) - 캐노피) 등이 소재하고 있으며, ＜기호(ㄱ),(ㄴ),(ㄷ),(ㄹ),(ㅁ)＞ 5식은 구조, 규격, 이용상황, 관리상태 등을 고려하여 관찰 감가방식을 병용한 원가법 으로 가액을 별도 산정하였으며, 면적은 개략 실측 등 에 의하였으며, ＜기호,(ㅂ),(ㅅ),(ㅇ)＞ 3식은 현장조사시 이동 및 해체가 가능한 것으로 확인되어 평가외 하였으니 위치, 면적 , 소유권관계, 일괄경매여부는 경매진행 및 입찰시 재확인하시기 바랍니다. ("지적 및 건물개황도 등"참조)
[공부와의 차이] 제시외건물 등 소재함.
[참고사항] 임대관계 : 미상임 기 타 : - .

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2013년3월14일	소유권
2015년10월29일	근저당권	741,000,000원
2021년5월25일	근저당권	180,000,000원
2022년2월9일	근저당권	60,000,000원
2022년11월2일	근저당권	120,000,000원
2024년4월17일	가압류	46,640,000원
2024년5월31일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2013년3월14일	소유권
2015년10월29일	근저당권	741,000,000원
2021년5월25일	근저당권	180,000,000원
2022년2월9일	근저당권	60,000,000원
2022년11월2일	근저당권	120,000,000원
2024년4월17일	가압류	46,640,000원
2024년5월31일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록8,9-농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환) 3. 목록5 지상에 기둥식 그늘막, 목록8 지상에 이동식수영장, 캐노피가 소재하나 이동 및 해체가 용이하므로 매각 및 평가에서 제외. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명.

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 1. -지목은 대지이고 현황은 목록 2. 건물의 부지, 잔디마당, 정원 등의 용도로 사용중임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 2. -공부상 표시는 철근콘크리트조 및 조적조 철근콘크리트술라브지붕 3층 근린생활시설 및 주택(에이동)과 철근코크리트조 슬라브지붕 2층 주택 및 창고(비동)이나 현황은 전체가 즐거운소풍이라는 팬션의 숙소 용도로 사용중임 목록 3. -지목은 대지이고 현황은 목록 4. 건물와 제시외 건물 1.의 각 부지, 주차장, 진입도로 등의 용도로 사용중임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 4. -경량철골조 경사지붕 단층 제1종 근린생활시설 및 화장실 목록 5. -지목은 창고용지이고 현황은 목록 6. 건물의 부지, 진입통로, 마당, 제시외 건물 2.의 부지 등의 용도로 사용중임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 6. -일반 목구조 목조트러스트지붕 단층 창고 목록 7. -지목은 주차장이고 현황도 주차장임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 8. -지목은 답이나 현황은 잡풀이 무성한 토지에 제시외 건물 3. 및 야외수영장 등의 부지로 사용중임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 9. -지목은 답이나 현황은 잡풀이 무성한 토지임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 10. -지목과 현황 모두 도로임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 11. -지목은 대지이나 현황은 도로로 사용중임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 12. -지목은 도로이나 현황은 잔디밭임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 제시외 건물 -1. 판넬조 판넬지붕 창고(목록 3. 토지에 소재함) -2. 판넬조 판넬지붕 창고(목록 5. 토지에 소재함) -3. 판넬조 판넬지붕 창고(목록 8. 토지에 소재함)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 남양주지원(☎ 031-869-4427)입니다.
입찰일은 2025.12.16입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 31일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 552일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 552일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.10.29.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 주차장. 노선버스 정류장. 철근콘크리트조. 스라브지붕. 경사지붕. 철골조.

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사건번호 : 2024타경77112 (의정부지방법원 남양주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,334,247,800원원	705,000,000원원	53%	2회회
6개월	1,189,779,933원원	418,700,000원원	41%	2.7회회
12개월	1,189,779,933원원	418,700,000원원	41%	2.7회회

13억 1848만원짜리 근린주택, 경기 상면 공략법

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-14	2024타경81630	[근린주택] 가평군 북면 백둔리 15-1 건물: 138.55평 토지(대지권): 99.22평	400,687,800원 137,436,000원	유찰 (3회)
	2025-12-16	2024타경77112	[근린주택] 가평군 상면 행현리 565-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 156.97평 토지(대지권): 1,070.85평	1,318,476,820원 452,237,400원	유찰 (3회)
	2025-12-23	2024타경79323	[근린주택] 가평군 상면 상동리 115-13 건물: 177.51평 토지(대지권): 177.57평	889,683,600원 213,613,000원	유찰 (4회)