감정가 21억 9776만원, 2회 유찰된 울산시 남구 신정동 빌딩의 최저입찰가는 10억 7690만원입니다.

울산시 빌딩 경매! ( 214.2평)

소 재 지	울산광역시 남구 신정동 164-10
물건용도	빌딩
토지면적	388.10㎡(117.40평)
건물면적	708.21㎡(214.23평)
사건번호	2024타경2182
감정평가액	2,197,761,220원
최저입찰가	(49%) 1,076,903,000원
입 찰 일	2026.02.11(수) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신정동 164-10	대	388.1㎡ (117.40평)
건물	신정동 164-10	1층 근린생활시설 철근콘크리트조	217.07㎡ (65.66평)
	신정동 164-10	2층 근린생활시설 철근콘크리트조	232.07㎡ (70.20평)
	신정동 164-10	3층 근린생활시설 철근콘크리트조	232.07㎡ (70.20평)
제시외건물	신정동 164-10	출입구	15 ㎡(4.54평) 포함
제시외건물	신정동 164-10	창고	12 ㎡(3.63평) 포함

[위치/주위환경] 대상물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산공업고등학교" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 인근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 인접지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2017-03-30)(울산공업고등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 후첨 ‘건물 감정평가요항표’ 참조 [건물구조] 일련번호 가) 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 지상3층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 석재 마감 등 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호임.
[이용상태] 근린생활시설 및 주거용으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 바닥난방설비(3층 주거용부분) 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 "건물이용 및 임대개황도"와 같이 제시외건물 ㄱ), ㄴ)이 소재함.
[공부와의 차이] 대상물건의 공부상 용도는 전체 근린생활이나, 현황 3층 일부는 ‘주거용’임. [참고사항] 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년10월22일	소유권
2023년4월3일	근저당권	1,920,000,000원
2023년7월26일	근저당권	370,000,000원
2023년11월9일	압류
2023년12월14일	가압류	305,150,000원
2024년2월27일	압류
2024년3월8일	임의경매
2024년4월11일	가압류	6,547,902원
2024년7월1일	압류
2024년10월16일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년10월22일	소유권
2023년4월3일	근저당권	1,920,000,000원
2023년7월26일	근저당권	370,000,000원
2023년11월9일	압류
2023년11월29일	압류
2023년12월14일	가압류	305,150,000원
2024년3월8일	임의경매
2024년4월11일	가압류	6,547,902원
2024년10월16일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.대상물건의 공부상 용도는 전체 근린생활이나, 현황 3층 일부는 주거용임.3.2024.03.27.자 주식회사 한미시스템으로부터 공사대금 397,262,466원의 유치권신고서가 제출되었으나 유치권이 부존재한다는 확정판결 있음(울산지방법원 2024가단131599)

[부동산 현황조사서 비고란]
울산 남구 신정동 소재 울산

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8264)입니다.
입찰일은 2026.02.11입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 674일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 674일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.04.03.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2024타경2182 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,339,766,720원원	2,056,000,000원원	88%	1회회
6개월	1,341,647,260원원	1,089,250,000원원	62%	2회회
12개월	1,863,446,216원원	1,300,337,400원원	64%	1.8회회

울산시 빌딩 경매! ( 214.2평)

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-14	2024타경120745	[근린시설] 남구 무거동 586-9 건물: 250.32평 토지(대지권): 118.13평	3,283,872,900원 3,283,872,900원	신건 (0회)
	2026-02-11	2024타경2182	[근린시설] 남구 신정동 164-10 [유치권] 건물: 214.23평 토지(대지권): 117.40평	2,197,761,220원 1,076,903,000원	재진행 (2회)