충주 향산리에 위치한 전 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

충주 전경매 ★ 충주 전 975.9평 경매 함정이 있을까?

소 재 지	충청북도 충주시 살미면 향산리 453
물건용도	전
토지면적	3,226.00㎡(975.87평)
건물면적
사건번호	2024타경32590
감정평가액	142,446,000원
최저입찰가	(100%) 142,446,000원
입 찰 일	2025.10.27(월) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1420239

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	향산리 453	전	2079㎡ (628.90평)
토지	향산리 453-1	전	1147㎡ (346.97평)

[위치/주위환경] 기호 1,2,4,5는 충청북도 충주시 살미면 향산리 소재 "창동마을" 내에 위치하며, 인근은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호6은 충청북도 충주시 호암동 소재 "충주종합운동장" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 기호 1,5 : 본건 인근까지만 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.
기호 2,4,6 : 본건 까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호1,4,5 : 부정형의 경사지로 전으로 이용중임.
기호2 : 경사지를 등고평탄하게 조성하여 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호6 : 부정형의 평지로 전으로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호1,5 : 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통하여 접근 가능함.
기호2 : 본건 남측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호4 : 본건 남측으로 포폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호6 : 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
[토지이용계획] 기호1,2: 생산관리지역, 일반철도(2022-04-25)(이천-충주 철도건설사업)(저촉) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(2010-09-10)(문화예술과)＜문화재보호법＞, 공장설립제한지역(2019-06-28)(공장설립제한지역)＜수도법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞임.
기호4,5: 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(2010-09-10)(문화예술과)＜문화재보호법＞, 공장설립제한지역(2019-06-28)(공장설립제한지역)＜수도법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞임.
기호6: 자연녹지지역(자연녹지지역), 자연취락지구(2014-03-07)(사양재지구), 소로2류(폭 8m-10m)(소로2-422)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 가. 본건 기호1 및 기호2 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 목재 데크, 파이프조 구조물, 목조 정자 등이 소재하고 있으나, 이동 및 철거가 용이할 것으로 보아 별도로 평가하지 아니하였음. 나. 본건 기호1, 2, 4, 5 토지 지상에 소재하고 있는 수목 및 석축 등은 토지의 부합물로 보 아 토지에 포함하여 평가하였음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호3은 경량철골구조 기와지붕 2층 건물로서, 외벽 : 벽돌붙임 마감등임.
내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.
[이용상태] 단독주택으로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생및급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 "건물개황도 및 사진용지" 참조 [공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년5월10일	소유권
2022년3월31일	근저당권	300,000,000원
2022년3월31일	지상권
2022년6월27일	근저당권	3,900,000,000원
2024년5월14일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 목록4, 5 모두 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망). 목록5 지적도상 맹지임.

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 목적물 2 내 제시외 목조 원두막 2동, 판넬조 창고 1동 소재함. 나. 목적물 3 내 제시외 가추 소재하며, 판넬조 창고부분 소재함. 다. 목적물 6 내 인접지번 호암동 623-1(사양재길 2-1) 건물 일부 및 태양광 설 비가 포함되는 것으로 목측되나 정밀 측량을 요함. 라. 목적물 6 공부상 답이나, 현황상 전으로 목측됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원 충주지원(☎ 043-841-9124)입니다.
입찰일은 2025.10.27입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 575일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 575일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.03.31. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 생산관리지역. 자연녹지지역. 차량의 접근이 가능. 기와지붕.

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사건번호 : 2024타경32590 (청주지방법원 충주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	306,524,793원원	136,448,627원원	51%	4.5회회
6개월	258,283,875원원	123,361,147원원	50%	4.3회회
12개월	222,375,980원원	110,637,365원원	50%	4.2회회

충주 전경매 ★ 충주 전 975.9평 경매 함정이 있을까?

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1420239

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-22	2024타경36103	[전] 충주시 동량면 대전리 1317-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 553.58평	142,740,000원 142,740,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2024타경3578	[전] 충주시 종민동 713 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,995.18평	1,596,497,000원 1,596,497,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경30408	[전] 충주시 앙성면 조천리 300-12 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 150.04평	118,544,000원 94,835,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경30408	[전] 충주시 앙성면 조천리 300-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 250.17평	197,653,000원 158,122,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경34572	[전] 충주시 수안보면 고운리 230 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 200.86평	6,175,200원 4,940,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경3646	[전] 충주시 앙성면 중전리 700-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,101.17평	283,985,000원 227,188,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경354	[전] 충주시 주덕읍 신양리 118-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,459.65평	709,319,100원 567,455,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경354	[전] 충주시 주덕읍 신양리 118-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 986.97평	479,616,900원 383,694,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경354	[전] 충주시 주덕읍 신양리 118-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 474.35평	230,510,700원 184,409,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경354	[전] 충주시 주덕읍 신양리 118 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 656.33평	318,945,900원 255,157,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2023타경1728	[전] 충주시 동량면 조동리 1345-1 토지(대지권): 694.24평	729,810,000원 467,078,000원	유찰 (2회)
	2025-12-22	2024타경34923	[전] 충주시 앙성면 모점리 278-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 574.15평	43,654,000원 27,938,000원	유찰 (2회)
	2025-12-22	2024타경34381	[전] 충주시 종민동 888-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 251.98평	41,650,000원 26,656,000원	유찰 (2회)
	2025-12-08	2025타경33	[전] 충주시 앙성면 조천리 285-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 49.91평	34,320,000원 17,572,000원	유찰 (4회)
	2026-01-19	2024타경35131	[전] 충주시 노은면 가신리 335-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 749.90평	161,135,000원 52,801,000원	유찰 (5회)