4회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 창원 성산구의 답 경매건입니다.

창원 성산구 답, 감정가의 51%에 낙찰 가능성?

소 재 지	경상남도 창원시 성산구 완암동 322
물건용도	답
토지면적	873.00㎡(264.08평)
건물면적	39.95㎡(12.08평)
사건번호	2024타경112526
감정평가액	99,964,855원
최저입찰가	(51%) 51,182,000원
입 찰 일	2025.11.20(목) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	완암동 322	답	873㎡ (264.08평)
제시외건물	완암동 322	창고	10.8 ㎡(3.27평) 포함
	완암동 322	창고	6.75 ㎡(2.04평) 포함
	완암동 322	가추	9.6 ㎡(2.90평) 포함
	완암동 322	닭장	7.6 ㎡(2.30평) 포함
	완암동 322	창고	5.2 ㎡(1.57평) 포함
	완암동 322	유실수	포함

[위치/주위환경] 본 건은 경상남도 창원시 성산구 완암동 내에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지 등 이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본 건 까지 차량 접근 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 부정형 완경사의 토지로서, "답,과수원"으로 이용중임.
4)인접 도로상태 지적도상 맹지이나 남동측으로 노폭 약 2m내외의 임도와 접함.
[토지이용계획] 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 배출시설규모이상 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞ 6)제시목록 외의 물건 "감나무 약 30주 및 후첨 지적 및 건물개황도 참조" [공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 : 미 상 임. 기타 : 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1977년5월28일	소유권
2022년8월2일	가압류	50,000,000원
2024년9월6일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
제시외 건물 및 수목(감나무 약 30주) 포함. 농지취득자격증명원 필요함(미제출시 보증금 반환하지 않음). 공부상 지목은 ‘답’이 나 현황은 ‘답, 과수원’ 으로 이용중임. 차량 진출입 불가능함.

[부동산 현황조사서 비고란]
1.본건 토지는 수량 불상의 과수목이 식재

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원(☎ 055-239-2115)입니다.
입찰일은 2025.11.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 445일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 445일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 8. 2. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 개발제한구역.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

사건번호 : 2024타경112526 (창원지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	105,094,000원원	13,050,000원원	12%	10회회
6개월	105,094,000원원	13,050,000원원	12%	10회회
12개월	105,094,000원원	13,050,000원원	12%	10회회

창원 성산구 답, 감정가의 51%에 낙찰 가능성?

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-04	2024타경116115	[답] 창원시 성산구 귀곡동 649 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 432.88평	592,503,000원 303,362,000원	유찰 (3회)
	2025-11-26	2024타경7662	[답] 창원시 성산구 천선동 570 [농지취득자격증명] 건물: 59.90평 토지(대지권): 1,545.17평	1,248,144,000원 639,049,800원	유찰 (3회)
	2025-11-20	2024타경112526	[답] 창원시 성산구 완암동 322 [농지취득자격증명] 건물: 12.08평 토지(대지권): 264.08평	99,964,855원 51,182,000원	유찰 (4회)