이번에 소개할 경매물건은 부산시 부산진구에 위치한 임야입니다. 최저입찰가는 1009만원입니다.

[2024타경64651] 부산진구 부암동 임야 경매 사례입니다.

"Busan is good / 부산이라 좋다"

소 재 지	부산광역시 부산진구 부암동 산50-2
물건용도	임야
토지면적	608.89㎡(184.19평)
건물면적
사건번호	2024타경64651
감정평가액	42,013,410원
최저입찰가	(24%) 10,087,000원
입 찰 일	2025.12.24(수) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	부암동 산50-2	임야	608.8923㎡ (184.19평) 3291600분의 395780 지분

[위치/주위환경] 본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 "동평여자중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 자연림, 단독주택 및 공동주택 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경은 보통인 편임.
[교통상황] 지적도상 맹지이나, 본건 인근까지 차량 및 원동기 등으로 접근 가능하고, 인접필지를 통해 출입이 용이하며, 남측 인근 동평로에 일반, 마을, 급행 등의 버스정류장이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 다소 보통인 편임.
3)형태 및 이용상태 인접지와 대비하여 다소 고지에 위치한 부정형 토지이며, 자연림 및 현황 단독주택 등의 건 부지임.
4)인접 도로상태 본건 일부에 1미터 폭의 현황 보행자용 도로(현칭 동평로171번 나길) 개설되어 있음.
[토지이용계획] 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산 지관리법＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 일련번호(1) 토지 위 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및‘ 사진용지’와 같이 타 인소유의 제시 외 건물 이 다수 소재하는 바, 현장조사시 제시 외 소유자의 거주 및 일부 진입로 폐쇄 등의 공가 상태로 방치되고 있음이 확인되었으며, 평가목적을 고려하여 평가대 상에서 제외하였고, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하였음.
[공부와의 차이] 본건 일련번호(1) 토지의 지목은 "임야"이나, 일부 "현황 대"임.
[참고사항] 1)임대관계 : 미상임.
2)본건 일련번호(1) 토지는 가치가 상이한 둘 이상의 용도지역(자연녹지지역(약 4,704㎡) 및 제2종일반주거지역(약 360㎡))에 속한 토지이나, 제2종일반주거지역 부분 면적은 경매 제 외 대상 다수가 지분 소유로 점유 중이며, 이해관계인(동평로171번나길 45-8 거주민 등) 탐문조사상 경매 대상인 ‘신진원’의 소유 지분은 별도의 지분 위치 및 경계를 구분하지 않은 자연녹지지역 임야 부분으로 구두 확인이 된 바, 자연녹지지역을 기준으로 평가하였 음.
3)본건 일련번호(1) 토지는 등기사항전부증명서상 ‘신진원’외 21인 공유 토지로서, 경매 대상인 ‘신진원’ 지분의 위치 및 경계 확인이 곤란하여 전체 면적을 기준으로 평균단가 를 적용하였으며, 귀 원의 제시목록에 의거하여‘신진원’소유 지분 비율로 면적사정함.
4)본건 일련번호(1) 토지는 지상에 입목(잡목 등)이 소재하나 거래관행상 임지와 일체로 거 래되는 바, 임지에 포함하여 감정평가 하였으며, 입목은 경제적 가치가 희박하여 토지의 개별요인 비교시 고려하지 않음.
5)본건은 현장조사시 외관상 분묘가 없는 것으로 조사되나, 입목 등으로 출입이 제한되어 분 묘 소재 여부를 확인하기 용이하지 아니한 바, 분묘가 없음을 전제로 하여 평가하였음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1996년6월3일	소유권
1996년6월3일	소유권
1996년12월28일	소유권
2003년9월25일	소유권
2021년3월22일	소유권
2009년6월1일	소유권
2009년6월1일	소유권
2015년11월20일	소유권
2010년8월12일	소유권
2009년6월1일	소유권
2009년6월1일	소유권
1996년6월3일	소유권
1996년12월30일	소유권
2020년9월17일	소유권
1996년12월28일	소유권
2020년9월17일	소유권
2020년9월17일	소유권
2020년9월17일	소유권
1996년6월3일	소유권
2022년1월27일	소유권
1996년12월28일	소유권
2013년6월20일	소유권
2000년10월27일	압류
2008년5월13일	가압류	7,870,290원
2024년10월30일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 지분 경매임 2. 분묘 소재 여부 불분명 3. 타인 소유의 무허가 건물 다수 소재함(감정평가서 참조) 4. 토지의 지목은 '임야'이나, 일부 '현황 대'임 5. 공유자 우선매수권 1회 제한

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소유자 지분을 특정할 수 없어 본건 목적물 전부를 대상으로 현황조사 하였음. - 본건 목적물은 임야로 육안으로 분묘가 있는지는 알 수 없었고, 육안으로 경계를 명확하게 구분할 수 없음. - 본건 목적물 임야 지번과 매칭되는 도로명 주소 9개 확인되어 현장확인 결과 제시외 건물 9개동 소재함. - 매칭되는 도로명 주소(제시외 건물)는 아래와 같음. 가. 부산 부산진구

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원(☎ 051)590-1827)입니다.
입찰일은 2025.12.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행,부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 42,013,410원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 10,511,918원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 411일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 411일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.10.29.경매개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 제2종일반주거지역. 자연녹지지역. 보전산지. 버스정류장.

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사건번호 : 2024타경64651 (부산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	504,729,720원원	71,025,000원원	14%	6회회
6개월	504,729,720원원	71,025,000원원	14%	6회회
12개월	504,729,720원원	71,025,000원원	14%	6회회

[2024타경64651] 부산진구 부암동 임야 경매 사례입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-24	2024타경64651	[임야] 부산진구 부암동 산50-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 184.19평	42,013,410원 10,087,000원	유찰 (4회)