4회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 서울시 관악구 신림동의 다가구주택 경매건입니다.

서울시 관악구 신림동 652-46 다가구주택 경매 물건 / 2025타경101306

"더불어 으뜸 관악구"

소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 652-46
물건용도	다가구주택
토지면적	149.00㎡(45.07평)
건물면적	213.30㎡(64.52평)
사건번호	2025타경101306
감정평가액	900,954,850원
최저입찰가	(41%) 369,030,000원
입 찰 일	2025.12.23(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신림동 652-46	대	149㎡ (45.07평)
건물	신림동 652-46	1층 주택 벽돌조	62.73㎡ (18.98평)
	신림동 652-46	2층 주택 벽돌조	62.44㎡ (18.89평)
	신림동 652-46	지층 주택 벽돌조	62.73㎡ (18.98평)
	신림동 652-46	옥탑 벽돌조	8.10㎡ (2.45평)
제시외건물	신림동 652-46	보일러실(지1층)	2.4 ㎡(0.73평) 포함
	신림동 652-46	다용도실(1층)	2.4 ㎡(0.73평) 포함
	신림동 652-46	발코니(2층)	8.5 ㎡(2.57평) 포함
	신림동 652-46	계단실(옥탑1층)	2.0 ㎡(0.61평) 포함
	신림동 652-46	주택(옥탑1층)	2.0 ㎡(0.61평) 포함

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년8월10일	소유권
2025년1월21일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년8월10일	소유권
2024년3월12일	임차권설정	220,000,000원
2024년5월7일	임차권설정	160,000,000원
2025년1월21일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 7번, 2024.3.12.접수 제43184호, 을구 8번 2024.5.7.접수 제77802호 각 주택임차권등기(배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수함)

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1820)입니다.
입찰일은 2025.12.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 900,954,850원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 161,624,950원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 317일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 317일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.01.21.강제경매개시 설정 결정

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사건번호 : 2025타경101306 (서울중앙지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,796,941,560원원	1,186,183,000원원	66%	2.5회회
6개월	1,989,054,068원원	1,570,111,200원원	77%	1.8회회
12개월	1,848,965,807원원	1,496,111,000원원	80%	1.7회회

서울시 관악구 신림동 652-46 다가구주택 경매 물건 / 2025타경101306

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-11	2025타경102225	[다가구] 관악구 신림동 1465-44 건물: 141.01평 토지(대지권): 57.29평	2,324,234,720원 2,324,234,720원	신건 (0회)
	2025-12-10	2025타경102758	[다가구] 관악구 신림동 408-95 건물: 134.79평 토지(대지권): 49.91평	1,982,595,600원 1,982,595,600원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경102398	[다가구] 관악구 신림동 706-7 [유치권] 건물: 178.39평 토지(대지권): 100.13평	2,771,416,000원 2,217,132,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2024타경115971	[다가구] 관악구 봉천동 1691-10 건물: 93.64평 토지(대지권): 41.65평	1,943,288,560원 1,554,630,000원	유찰 (1회)
	2025-12-10	2025타경102002	[다가구] 관악구 신림동 1580-26 건물: 124.97평 토지(대지권): 71.06평	2,948,805,900원 2,359,045,000원	유찰 (1회)
	2025-12-16	2025타경102090	[다가구] 관악구 봉천동 180-170 건물: 141.85평 토지(대지권): 62.01평	2,469,252,770원 1,975,402,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2025타경100211	[다가구] 관악구 신림동 10-60 [임차권등기] 건물: 126.07평 토지(대지권): 51.12평	2,099,996,440원 1,679,998,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2025타경100198	[다가구] 관악구 봉천동 660-49 건물: 103.92평 토지(대지권): 39.93평	1,894,993,280원 1,212,796,000원	유찰 (2회)
	2026-01-07	2024타경110884	[다가구] 관악구 신림동 1519-16 건물: 184.10평 토지(대지권): 69.64평	3,344,671,890원 2,140,590,000원	유찰 (2회)
	2026-01-08	2024타경112118	[다가구] 관악구 신림동 467-7 건물: 104.19평 토지(대지권): 53.60평	2,418,925,800원 1,238,489,000원	유찰 (3회)
	2026-01-07	2024타경1560	[다가구] 관악구 봉천동 95-2 건물: 93.62평 토지(대지권): 45.98평	1,694,005,760원 1,084,164,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2025타경101306	[다가구] 관악구 신림동 652-46 [임차권등기] 건물: 64.52평 토지(대지권): 45.07평	900,954,850원 369,030,000원	유찰 (4회)
	2025-12-10	2025타경100228	[다가구] 관악구 신림동 598-216 건물: 69.02평 토지(대지권): 35.09평	1,011,015,820원 414,112,000원	유찰 (4회)
	2025-12-16	2024타경110532	[다가구] 관악구 신림동 1450-46 건물: 111.30평 토지(대지권): 56.81평	2,394,099,600원 1,225,778,000원	유찰 (3회)
	2025-12-16	2024타경118741	[다가구] 관악구 봉천동 1684-18 건물: 59.03평 토지(대지권): 33.34평	1,224,250,600원 626,816,000원	유찰 (5회)