남해군 고현면의 단독주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 4회 유찰되어 5675만원까지 떨어졌습니다.

남해군 단독주택 경매 권리분석 ☆ 경매가 얼마라고요? ◆ [2024타경4888]

소 재 지	경상남도 남해군 고현면 오곡리 1260-2
물건용도	단독주택
토지면적	972.00㎡(294.03평)
건물면적	107.19㎡(32.42평)
사건번호	2024타경4888
감정평가액	110,835,390원
최저입찰가	(51%) 56,747,000원
입 찰 일	2025.11.24(월) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	오곡리 1260-2	전	479㎡ (144.90평)
	오곡리 1266	전	116㎡ (35.09평)
	오곡리 1267	대	377㎡ (114.04평)
건물	오곡리 1267	단층 주택 목조	36.36㎡ (11.00평)
건물	오곡리 1267	단층 창고 목조	16.53㎡ (5.00평)
제시외건물	오곡리 1267	주택일부	23.9 ㎡(7.23평) 포함
	오곡리 1267	가추,창고	15.4 ㎡(4.66평) 포함
	오곡리 1267	창고	6 ㎡(1.82평) 포함
	오곡리 1267	가추,창고	5.4 ㎡(1.63평) 포함
	오곡리 1267	보일러실	3.6 ㎡(1.09평) 포함

[위치/주위환경] 본건 토지는 경상남도 남해군 고현면 오곡리에 소재하며, 본건 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호 1): 부정형 평지의 토지로서, 현황 "농경지"로 이용중임.
기호 2): 부정형 평지의 토지로서, 현황 "농경지"로 이용중임.
기호 3): 사다리형 평지의 토지로서, 현황 "단독주택 건부지"로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호 1): 본건은 맹지임.
기호 2): 본건은 지적도상으로는 동측으로 세로(불)도로와 접해있으나 담장등으로 가로막혀있어 본건토지 기호(3)을 통해 출입가능함.
기호 3): 본건은 남측으로 세로(불)도로와 접하고 있으며 차량출입은 불가함.
[토지이용계획] 기호 1): 생산관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 마을경관관리지역＜남해군 경관 조례＞, 하수처리구역(2014-08-28)＜하수도법＞임.
기호 2): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 마을경관관리지역＜남해군 경관 조례＞, 하수처리구역(2014-08-28)＜하수도법＞임.
기호 3): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 마을경관관리지역＜남해군 경관 조례＞, 하수처리구역(2014-08-28)＜하수도법＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 기호(3)지상에 제시외건물 5동이 소재함.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대관계: 미상임 기타사항: - 본건 토지는 인접토지와의 지적상 경계가 다소 불분명한바, 정확한 위치, 경계 등은 정밀측량등을 통해 재확인 하시기 바람.
[건물구조] 기호 4) : 목조 스레트지붕 단층건으로서, (사용승인일자 : 1928.03.01)
외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지 등 내장재 마감.
기호 4-1) : 목조 스레트지붕 단층건으로서, (사용승인일자 : 1928.03.01)
외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 시멘트 몰탈 마감.
(장기간 공실 상태임)
[이용상태] 기호 4) : 주택으로 이용중임.
기호 4-1) : 공부상"주택"이나, 장기간 공실상태로 현재 "창고" 용도로 이용중임.
[설비내역] 기호 4) : 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 설비되어 있음.
기호 4-1) : -.
4)부합물 및 종물 토지 기호 3) 지상에 제시외건물 ㄱ)-ㅁ) 5동이 소재함.
[공부와의 차이] 건물 기호 4)는 공부상 면적과 다소 상이하나 건물의 연혁조사, 항측조사 및 탐문조사 등 제반 임장결과와 건물의 구조 및 형태 등을 종합 참작컨데 등기상 건물과 동일성이 인정 되는 것으로 판단되는바 실측사정하여 현황 면적으로 평가하였음. [참고사항] -.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2004년3월30일	소유권
2021년9월3일	근저당권	12,000,000원
2024년2월27일	가압류	9,773,157원
2024년7월11일	가압류	51,311,599원
2024년8월14일	가압류	9,655,821원
2024년8월26일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2004년3월30일	소유권
2021년9월3일	근저당권	12,000,000원
2024년2월27일	가압류	9,773,157원
2024년8월14일	가압류	9,655,821원
2024년8월26일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-임차인 대항력 주의 요함. -일괄매각. -목록[1,2] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). -목록[1] 지적도상 맹지임.-목록[2] 지적도상 동쪽으로 도로와 접해있으나 담장등으로 가로막혀있어 목록[3]을 통해 출입가능함. -목록[3] 남쪽으로 도로와 접해 있으나 차량출입은 불가함(감정서 참조). -목록[4] 단층주택 공부면적 36.36.㎡이나 현황면적 약60㎡로 상이함, 현황면적으로 평가함. -제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅁ) 매각포함. -인접지와 경계가 불분명한 바, 정확한 위치?경계확정은 측량 요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰일은 2025.11.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 110,835,390원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 10,272,025원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 470일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 470일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.09.03. [근저당권] 설정

※ 물건 키워드 : . 생산관리지역. 계획관리지역.

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사건번호 : 2024타경4888 (창원지방법원 진주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	479,758,516원원	212,798,571원원	44%	4.6회회
6개월	848,406,101원원	317,682,000원원	43%	4.7회회
12개월	623,352,307원원	267,524,714원원	47%	4.1회회

남해군 단독주택 경매 권리분석 ☆ 경매가 얼마라고요? ◆ [2024타경4888]

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-08	2025타경36	[주택] 남해군 고현면 오곡리 1205-1 건물: 30.44평 토지(대지권): 78.05평	131,930,200원 131,930,200원	신건 (0회)
	2026-01-12	2024타경6013	[주택] 남해군 남해읍 아산리 427-9 건물: 49.99평 토지(대지권): 84.10평	186,764,320원 149,411,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경521	[주택] 남해군 서면 작장리 201 건물: 98.26평 토지(대지권): 302.20평	968,310,600원 774,648,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경39587	[주택] 남해군 남면 임포리 1173-15 건물: 8.10평 토지(대지권): 9.55평	20,104,780원 12,867,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2024타경36779	[주택] 남해군 남면 석교리 712 건물: 3.09평 토지(대지권): 9.98평	10,692,520원 5,474,000원	유찰 (3회)
	2025-11-24	2024타경4888	[주택] 남해군 고현면 오곡리 1260-2 [농지취득자격증명] 건물: 32.42평 토지(대지권): 294.03평	110,835,390원 56,747,000원	유찰 (4회)
	2026-01-05	2024타경36717	[주택] 남해군 남면 석교리 873 건물: 19.68평 토지(대지권): 136.13평	107,183,650원 38,415,000원	유찰 (4회)
	2025-12-15	2024타경6020	[주택] 남해군 창선면 광천리 480-2 [법정지상권] 건물: 36.05평 토지(대지권): 39.02평	69,205,820원 22,678,000원	유찰 (5회)
	2026-01-19	2024타경4352	[주택] 남해군 서면 서호리 603-1 건물: 19.27평 토지(대지권): 58.99평	35,720,000원 22,861,000원	유찰 (2회)