이번에 소개할 경매물건은 경기 여주시에 위치한 세종골드빌입니다. 최저입찰가는 4010만원입니다.

세종골드빌 다세대(빌라) 경매초보도 쉽게! 경기 현암동 ※ 경매 완벽해설

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

소 재 지	경기도 여주시 현암2길 42-5, 105동 6층 601호 (현암동,세종골드빌)
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	28.28㎡(8.55평)
건물면적	63.36㎡(19.17평)
사건번호	2024타경37488
감정평가액	167,000,000원
최저입찰가	(24%) 40,097,000원
입 찰 일	2025.12.17(수) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1417074

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	현암동 299-7	385분의 28.28	28.28㎡ (8.55평)
건물	현암동 299-7	1 철근콘크리트구조	63.36㎡ (19.17평)

[위치/주위환경] 본건은 여주시 현암동 소재 "여주지원" 남동측 인근(기호1) 및 근거리(기호2)에 위치하며, 인근은 주택, 연립 및 다세대주택, 아파트, 농경지 등이 혼재되어 있음.
[교통상황] 기호(1, 2) 모두 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통 사정은 보통인 편임 [건물구조] 기호(1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층건 내 6층 601호로서 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호: 샷시 창호 구조임.
기호(2)
철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층건 내 4층 403호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감. 창호: 샷시 창호 구조임.
[이용상태] 기호(1)은 도시형다세대주택으로, 기호(2)는 공동주택으로 각각 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람 [설비내역] 기호(1, 2) 모두 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등 되어 있으며, 기호(1)은 승강기 설비, 공동현관 개폐설비 등 되어있음.
[토지형상/이용상태] 기호(1)은 2필 일단의 장방형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중이며, 기호(2)는 사다리형 평지로 공동주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 기호(1)은 단지 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하며 단지내 개설된 도로를 통해 출입하며, 기호(2)는 부지 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 기호(1): 2필지 모두 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞ 기호(2): 도시지역, 준공업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2021-01-05)(소로2류31호)(접합) 가축사육제한 구역(2018-11-09)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한 지역＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 ＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞임.
[공부와의 차이] --
[참고사항] 1) 본건 기호 2의 경우 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 전유부분 건물의 표시에서 4층 403호 68.64㎡ 외에 5층 15.52㎡가 기재되어 있으나 집합건축물대장등본 표제부에 5층 62.08㎡은 부속건축물로 표기되어 있으며 집합건축물대장등본 전유부에는 표기되지 않았는 바, 평가대상 물건의 물적 현황에 관해서는 집합건축물대장등본의 기재사항을 기준해야 하므로 주건물 4층 403호의 전유면적 68.64㎡을 기준하여 평가하되, 부속 5층 15.52㎡도 포함하여 평가하였으므로 추후 경매 진행 및 참여시 업무에 참고하시기 바람.
2) 본건 기호 2의 경우 대지권의 목적인 토지의 표시에서 여주시 현암동 191-38번지가 당초 953㎡이었으나 이후 여주시의 수용으로 인해 일부 51㎡가 분할되어 말소되고 현재는 902㎡만 기재되어 있으므로 대지권비율인 953분의 59.5를 감안하면 소유권대지권 면적은 56.3158㎡으로 산정되는 바 추후 경매 진행 및 참여시 업무에 참고하시기 바람.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년3월17일	소유권
2023년2월9일	압류
2023년3월22일	가압류	16,160,000원
2024년2월14일	임차권설정	150,000,000원
2024년3월15일	압류
2024년7월18일	강제경매
2024년9월24일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2024.2.14.등기) 있음(임대차보증금 150,000,000원, 전입일자 2022.2.10. 확정일자 2021.12.24.) 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
임차인 양은지는 대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 목록1. 건물은 등기부와 같이 다세대주택으로 이용 중임. 나. 목록2. 건물은 등기부와 같이 공동주택으로 이용 중임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 여주지원(☎ 031-880-7447)입니다.
입찰일은 2025.12.17입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 167,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 16,625,596원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 493일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 493일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.2.9.압류 설정

※ 물건 키워드 : . 공업지역. 준공업지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

사건번호 : 2024타경37488 (수원지방법원 여주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	175,000,000원원	105,120,000원원	60%	2회회
6개월	175,000,000원원	105,120,000원원	60%	2회회
12개월	164,666,667원원	113,423,333원원	70%	1.7회회

세종골드빌 다세대(빌라) 경매초보도 쉽게! 경기 현암동 ※ 경매 완벽해설

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1417074

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-24	2024타경37723	[다세대]경기도 여주시 하동 417-2 한빛타운 건물: 16.23평 토지(대지권): 10.10평	169,000,000원 118,300,000원	유찰 (1회)
	2025-12-03	2024타경3744	[다세대]경기도 여주시 교동 25-4 1동 건물: 18.14평 토지(대지권): 21.22평	176,000,000원 86,240,000원	유찰 (2회)
	2025-12-17	2024타경37488	[다세대]경기도 여주시 현암동 299-7 세종골드빌 [임차권등기] 건물: 19.17평 토지(대지권): 8.55평	167,000,000원 40,097,000원	유찰 (4회)