4회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 서울시 관악구 신림동 105-35의 다세대(빌라) 경매건입니다.

[추천 다세대(빌라) 경매물건] 서울시 관악구 , 2억 6570만원 / 2024타경122856

"더불어 으뜸 관악구"

소 재 지	서울특별시 관악구 복은2길 48, 5층501호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	21.57㎡(6.53평)
건물면적	41.33㎡(12.50평)
사건번호	2024타경122856
감정평가액	265,700,000원
최저입찰가	(41%) 108,830,000원
입 찰 일	2025.12.02(화) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신림동 105-35	321분의 21.5720	21.572㎡ (6.53평)
건물	신림동 105-35	5 철근콘크리트구조	29.53㎡ (8.93평)
제시외건물	신림동 105-35	내부미상	11.8 ㎡(3.57평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울신성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 다가구주택 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 서울대벤처타운역(신림선) 등이 소재하는 바, 교통여건은 보통시됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건중 제5층 제501호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등, 내벽 및 바닥 : 미상, 창호 : 플라스틱 프레임 창 등임.
[이용상태] 현재 본건 전체 다세대주택(방2, 주방, 거실, 욕실겸화장실, 현관 등)으로 이용중임.
*본건의 이용상황은 이해관계인의 부재 및 시건장치 등으로 집합건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였음.
[설비내역] 도시가스보일러에 의한 개별난방, 위생설비 및 급배수시설, 승강기 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 남서측하향 완경사지대 내 세장형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 북측으로 노폭 약 4m내외, 남측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.
[토지이용계획] ■ 일련번호 1) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변).
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] - 임대 미상임. - 제시외건물 ㄱ) 벽체이용 판넬조 판넬지붕 일련번호(1)소재 내부미상 약 11.8㎡ - 본건 집합건축물대장상 표기된 위반건축물(2022.09.28.자 주택과-32192(2022.09.19.)호, 5층(501호) 9㎡ 패널 도시형생확주택)은 테라스 확장부분으로 추정되는 제시외건물 ㄱ)으로 판단되며, 현재 이행강제금이 부과되고 있는 것으로 관할 구청으로부터 유선상 조사되는바, 경매시 이행강제금 부과여부 및 구체적인 부과내역 등은 재확인하시기 바람.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년3월26일	소유권
2023년10월13일	임차권설정	260,000,000원
2024년7월23일	압류
2024년11월15일	강제경매
2025년2월26일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 3번 주택임차권등기(2023.10.13.등기)가 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
. 제시외 건물 포함 .감정평가서에 의하면 집합건축물대장상 전유부상 2022.09.28.일자로 주택과-32192(2022.09.19)호에 의거 위반건축물로 등재(내 역:5층(501호) 9㎡ 패널 도시형생활주택)된 부분은 테라스 확장부분으로 추정되는 제시외건물 ㄱ)으로 판단되며, 현재 이행강제 금이 부과되고 있는 것으로 관할 구청으로부터 유선상 조사되는바, 이행강제금 부과여부 및 구체적인 부과내역 등은 재확인하 여야 한다고 보고함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1822)입니다.
입찰일은 2025.12.02입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 372일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 372일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.7.23.압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 판넬지붕. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방. 가스보일러. 방2.

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사건번호 : 2024타경122856 (서울중앙지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	301,007,938원원	222,797,596원원	73%	4.6회회
6개월	292,767,080원원	210,372,496원원	72%	4.6회회
12개월	346,693,404원원	252,995,787원원	74%	3.7회회

[추천 다세대(빌라) 경매물건] 서울시 관악구 , 2억 6570만원 / 2024타경122856

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-04	2025타경102413	[다세대] 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 [임차권등기] 건물: 3.56평 토지(대지권): 1.79평	210,000,000원 210,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-04	2025타경102318	[다세대] 관악구 봉천동 42-21 샤르망파크 [임차권등기] 건물: 6.16평 토지(대지권): 2.49평	268,000,000원 268,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-04	2025타경102261	[다세대] 관악구 신림동 597-104 성진리치빌 [임차권등기] 건물: 16.01평 토지(대지권): 9.17평	317,000,000원 317,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-03	2025타경103270	[다세대] 관악구 신림동 646-142 3층301호 [임차권등기] 건물: 23.47평 토지(대지권): 9.09평	200,880,000원 200,880,000원	신건 (0회)
	2025-12-03	2025타경103255	[다세대] 관악구 봉천동 41-58 프리우스 [임차권등기] 건물: 12.44평 토지(대지권): 8.08평	321,000,000원 321,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-03	2025타경100716	[다세대]서울특별시 관악구 신림동 103-147 킹스타운 [임차권등기] 건물: 8.61평 토지(대지권): 5.39평	222,000,000원 222,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경102735	[다세대] 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 건물: 3.81평 토지(대지권): 1.92평	225,000,000원 225,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경102675	[다세대] 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 [임차권등기] 건물: 3.90평 토지(대지권): 2.04평	178,000,000원 178,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경102507	[다세대] 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 [임차권등기] 건물: 3.81평 토지(대지권): 1.92평	211,000,000원 211,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경102370	[다세대] 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 [임차권등기] 건물: 12.28평 토지(대지권): 7.99평	437,000,000원 437,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2023타경3835	[다세대]서울특별시 관악구 남현동 1086-12 한샘타운 건물: 15.54평 토지(대지권): 8.69평	420,000,000원 420,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경102944	[다세대] 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 [임차권등기] 건물: 3.20평 토지(대지권): 1.61평	193,000,000원 154,400,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2025타경102677	[다세대] 관악구 봉천동 660-10 6층601호 [임차권등기] 건물: 9.04평 토지(대지권): 5.52평	420,000,000원 336,000,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2025타경102637	[다세대] 관악구 신림동 409-234 태경빌 [임차권등기] 건물: 9.03평 토지(대지권): 5.76평	318,000,000원 254,400,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2025타경102594	[다세대] 관악구 봉천동 1586-14 멜라 [임차권등기] 건물: 7.41평 토지(대지권): 6.19평	387,000,000원 309,600,000원	유찰 (1회)