서울동부지방법원에서 진행되는 2024타경55010, 4회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

[경매일 2025.12.15] 서울시 성동구 상가 경매 전문가가 설명드려요

"더불어 사는 활기찬 성동 / 스마트 포용도시 성동 / #성동에살아요"

소 재 지	서울특별시 성동구 자동차시장1길 96, 9층903호 (용답동,카서울닷컴)
물건용도	상가
토지면적	118.35㎡(35.80평)
건물면적	500.73㎡(151.47평)
사건번호	2024타경55010
감정평가액	2,060,000,000원
최저입찰가	(41%) 843,776,000원
입 찰 일	2025.12.15(월) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1413644

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	용답동 238-1	3531.8분의 59.91	59.91㎡ (18.12평)
대지권	용답동 238-1	3531.8분의 58.44	58.44㎡ (17.68평)
건물	용답동 238-1	9 철근콘크리트조,	253.48㎡ (76.68평)
건물	용답동 238-1	9 철근콘크리트조,	247.25㎡ (74.79평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 성동구 장안동 소재 지하철5호선 "장한평역" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 중고차시장, 자동차관련판매시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지대 로 주변환경은 보통임.
[교통상황] 본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "장한평역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 중 제9층 제903호, 제904호로서, (사용승인일 2009.08.27)
외벽: 석재붙임 및 페어글래스 마감 등, 내벽: 페인트 마감 등, 창호: 샷시 등임.
[이용상태] 본건은 벽체 구분없이 자동차관련시설(매매장)으로 이용중임.(후첨 "내부구조도"참고)
[설비내역] 본건은 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 설치되어 있음.
[토지형상/이용상태] 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 자동차관련시설 및 제2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 남동측으로 노폭 약 9미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 유통상업지역, 지구단위계획구역(2018-08-16), 도로(2018-08-16)(접합), 가로구역 별 최고높이 제한지역＜건축법＞, 대공방어협조구역(77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질 개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞ 임.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 본건 기호1, 2는 다른 호수들과 함께 인접 호와의 구분벽체 없이 일체로 자동차관련시설 (매매장)으로 이용중인 바, 인접 호와의 구분벽체가 없으며, 바닥에 경계가 명확하게 알아볼 수 있는 표지가 설치되어 있지 않으며, 구분점포별 건물번호표지가 붙어 있지 않아『집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률』에 따른 구분건물의 요건에는 미흡하나, 주 기둥이 남아 있고, 건축물현황도 등을 고려했을 때 각 호수의 위치 등의 확인이 가능하고, 관리사무실 탐문조사시 건축 당시부터 자동차 매매장 특성상 지금과 같은 상태로 건축된 것으로 조사된 바, 이러한 사항 등을 고려하여 건축물현황도와 외부관찰 등을 기준으로 평가하였으니,경매 입찰시 재확인하시기 바람.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년4월16일	소유권
2021년4월16일	근저당권	1,363,200,000원
2021년4월27일	근저당권	540,000,000원
2024년4월29일	임의경매
2024년7월10일	가압류	140,641,322원
2024년8월7일	가압류	25,856,407원
2024년10월18일	압류
2025년4월17일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각 매각대상 각 구분건물은 구분벽체나 경계표지 없이 일체로 이용중임

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 903호의 간판 상호명이 ㈜네이버카로 표시되어 있고, 904호의 간판 상호명은 원진오토모빌로 표시되어 있었음 - 본건 903호와 904호 2개 호실이 1개로 통합하여 사용되고 있는바, 903호와 904호 사이에 경계벽이 없어 목적물에 대한 정확한 경계 및 면적 등은 전문가의 측량이 필요해 보임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.15입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(540,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경51838,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 587일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 587일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.04.16. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 상업지역. 유통상업지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2024타경55010 (서울동부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	317,398,678원원	196,502,250원원	57%	2.8회회

[경매일 2025.12.15] 서울시 성동구 상가 경매 전문가가 설명드려요

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1413644

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-08	2024타경57955	[근린상가]서울특별시 성동구 용답동 238-4 장안모터프라자 건물: 76.93평 토지(대지권): 17.68평	1,160,000,000원 928,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2024타경57214	[근린상가]서울특별시 성동구 용답동 228-1 건물: 2.10평 토지(대지권): 0.69평	20,000,000원 12,800,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경3040	[근린상가]서울특별시 성동구 성수동2가 289-18 서울숲코리아아이티센터 건물: 7.26평 토지(대지권): 1.88평	439,000,000원 280,960,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경3040	[근린상가]서울특별시 성동구 성수동2가 289-18 서울숲코리아아이티센터 건물: 7.26평 토지(대지권): 1.88평	439,000,000원 280,960,000원	유찰 (2회)
	2025-12-15	2024타경55010	[근린상가]서울특별시 성동구 용답동 238-1 카서울닷컴 건물: 151.47평 토지(대지권): 35.80평	2,060,000,000원 843,776,000원	유찰 (4회)