2024타경145367 사건의 단독주택 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 41% 수준입니다.

영등포구 대림동 11억 695만원 단독주택 경매로 6억 5354만원 싸게 사는 방법?

"희망 행복 미래도시 영등포"

소 재 지	서울특별시 영등포구 대림동 1006-2
물건용도	단독주택
토지면적	144.00㎡(43.56평)
건물면적	215.11㎡(65.07평)
사건번호	2024타경145367
감정평가액	1,106,948,380원
최저입찰가	(41%) 453,406,000원
입 찰 일	2025.12.16(화) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	대림동 1006-2	대	144㎡ (43.56평)
건물	대림동 1006-2	1층 주택 벽돌조	67.97㎡ (20.56평)
	대림동 1006-2	2층 주택 벽돌조	65.97㎡ (19.96평)
	대림동 1006-2	지층 주택 벽돌조	65.97㎡ (19.96평)
제시외건물	대림동 1006-2	화장실	2.4 ㎡(0.73평) 포함
	대림동 1006-2	지하출입구	0.8 ㎡(0.24평) 포함
	대림동 1006-2	화장실	4.8 ㎡(1.45평) 포함
	대림동 1006-2	옥탑	7.2 ㎡(2.18평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재‘영림초등학교’북측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.
3)형태 및 이용상태 사다리형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 시멘트 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역(진입,전이,원추,수평표면지역)＜공항시설법＞, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)＜수도권정비계획법＞ 6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 / 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 1988-05-30)
외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.
[이용상태] 단독주택으로 이용중임.(후첨 "건물이용상태" 참조)
[설비내역] 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 공부에 등재되지 아니한 ㉠ - ㉣ 까지 총 4건의 제시외 물건이 있음.
(후첨 "건물이용상태" 및 "사진용지" 참조)
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] [임대관계] 1층 : 세입자 거주중(전세)인 것으로 탐문조사됨.
2층 : 현황 공실, 주택임차권 등기 되어 있음(임차보증금 : 170,000,000원)
지하1층 : 주인세대 거주중인 것으로 탐문조사됨.
[기타] 본건 건물은 일반건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있으니 경매 진행시 참고하시기 바람.(내용 : 도시관리과-18917(2006.11.03.)호에 의거 위반건축물 표시)

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1998년1월7일	소유권
2024년2월7일	압류
2024년8월12일	가압류	10,705,104원
2024년12월6일	강제경매
2024년12월16일	가압류	25,490,295원
2025년1월7일	가압류	7,961,725원
2025년1월20일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1998년1월7일	소유권
2024년4월26일	임차권설정	170,000,000원
2024년8월12일	가압류	10,705,104원
2024년12월6일	강제경매
2024년12월16일	가압류	25,490,295원
2025년1월7일	가압류	7,961,725원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 170,000,000원, 전입일자 2022. 3. 14., 확정일자 2022. 3. 25.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각, 제시외 건물 포함(공부 미등재) 위반건축물 표기 있는바, 이행강제금 납부 내역 및 원상회복 의무는 관할 구청에 문의.

[부동산 현황조사서 비고란]
현장에서 만난 배복연의 진술에 의하면, 이 사건 부동산 지층에는 소유자 이만영, 1층에는 이수열 가족이 거주하고 있으며, 임차인 서정복은 모르는 사람이고, 2층은 현재 비어 있다고 함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,106,948,380원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 186,788,493원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 354일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 354일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 토지 2024. 2. 7. 압류 설정 건물 2024. 8. 12. 가압류

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 슬래브지붕. 도시가스.

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사건번호 : 2024타경145367 (서울남부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,260,812,463원원	946,310,750원원	72%	1.9회회
6개월	1,260,812,463원원	946,310,750원원	72%	1.9회회
12개월	1,072,291,726원원	746,658,622원원	73%	1.9회회

영등포구 대림동 11억 695만원 단독주택 경매로 6억 5354만원 싸게 사는 방법?

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-16	2024타경145367	[주택] 영등포구 대림동 1006-2 건물: 65.07평 토지(대지권): 43.56평	1,106,948,380원 453,406,000원	유찰 (4회)