7회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 서울시 은평구 갈현동 448-3의 가온리즈빌 경매건입니다.

2억 9700만원짜리 다세대(빌라), 서울시 갈현동 법원경매입니다.

"북한산 큰숲 · 은평 · 내일의 중심 변화의 은평 - 서울특별시 은평구"

소 재 지	서울특별시 은평구 갈현로31길 13-6, 3층302호 (갈현동,가온리즈빌)
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	26.02㎡(7.87평)
건물면적	40.69㎡(12.31평)
사건번호	2024타경60960
감정평가액	297,000,000원
최저입찰가	(21%) 62,286,000원
입 찰 일	2026.03.10(화) 10:00

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	갈현동 448-3	345.5분의 26.017	26.017㎡ (7.87평)
건물	갈현동 448-3	3 철근콘크리트구조	40.69㎡ (12.31평)

[위치/주위환경] 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선일초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 건물내 제3층 제302호로, 외벽 : 치장벽돌 쌓기, 돌붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등임.
[이용상태] 다세대주택으로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.
[토지형상/이용상태] 2필지 일단의 대체로 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 남동측과 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.
[토지이용계획] 일련번호(1),(2) 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.
[공부와의 차이] - [참고사항] 임대관계 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년5월24일	소유권
2021년12월14일	압류
2022년5월9일	압류
2022년6월24일	가압류	25,381,497원
2022년7월20일	압류
2023년7월10일	임차권설정	283,000,000원
2024년9월19일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기(2023. 7. 10. 등기) 있음(임대차보증금 283,000,000원, 전입일 2021. 5. 10., 확정일자 2021. 4. 15.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울서부지방법원(☎ 3271-1327)입니다.
입찰일은 2026.03.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 7회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 508일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 508일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.12.14. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 노선버스 정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스.

사건번호 : 2024타경60960 (서울서부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	285,578,705원원	200,344,338원원	70%	5회회
6개월	279,001,309원원	198,627,665원원	71%	4.4회회
12개월	290,568,617원원	208,479,297원원	72%	3.5회회

2억 9700만원짜리 다세대(빌라), 서울시 갈현동 법원경매입니다.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com