소 재 지	제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 83-2
물건용도	토지(과수원)
토지면적	11,311.00㎡(3,421.58평)
건물면적
사건번호	2024타경6825
감정평가액	1,730,583,000원
최저입찰가	(70%) 1,211,408,000원
입 찰 일	2025.08.05(화) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	금등리 83-2	과수원	11311㎡ (3,421.58평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 소재 "조수1리다목적회관" 북서측 원거리에 위 치하며, 주위는 과수원, 전, 임야, 단독주택, 근린생활시설, 펜션 등이 혼재한 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제반교통사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
일련번호(3): 부정형의 평지로서, 도로로 이용중임.
일련번호(4): 부정형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(6): 부정형의 평지로서, 휴경상태임.
일련번호(7): 부정형의 평지로서, 과수원으로 이용중임.
4)인접 도로상태 일련번호(1,3,4,6): 남측으로 왕복2차선의 아스콘 포장도로에 접함.
일련번호(7): 서측으로 폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접함.
[토지이용계획] -일련번호(1,3,4,6)
계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경 관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급＜제 주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞.
-일련번호(7)
계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경 관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(저 촉), 지하수자원보전4등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별 법＞.
6)제시목록 외의 물건 일련번호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ-ㄹ)이 소재함.
일련번호(4) 지상에 제시외건물(ㅁ,ㅂ)이 소재함.
[공부와의 차이] 일련번호(3): 공부상 지목은 "과수원"이나 현황 "도로"임.
[참고사항] -임대관계는 미상임.
-일련번호(3,6,7)은 공부상 지목이 "과수원"으로 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당 관청의 재확인을 요함.
[건물구조] -일련번호(2)
일반철골구조 철근콘크리트평슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽: 판넬마감 등 내벽: 페인팅마감 등 바닥: 에폭시마감 등 창호: 페어글라스, 샷시창 등임.
-일련번호(5)
일반목구조 목조위징크지붕 2층 건물로서, 외벽: 드라이비트, 타일마감 등 창호: 샷시창 등임.
[이용상태] 일련번호(2): 제2종근린생활시설(1층 일반음식점, 2층 사무실)로 이용중임.
일련번호(5): 단독주택으로 이용중임.
[설비내역] 일련번호(2): 기본위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.
일련번호(5): 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 일련번호(2): 제시외건물(ㄱ-ㄹ)이 소재함.
일련번호(5): 제시외건물(ㅁ,ㅂ)이 소재함.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2012년2월17일	소유권
2022년4월19일	근저당권	1,812,000,000원
2022년4월19일	지상권
2024년5월14일	가압류	77,557,906원
2024년5월28일	가압류	16,000,000원
2024년6월14일	임의경매
2024년6월19일	가압류	13,686,689원
2024년9월2일	압류
2024년9월3일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

본건 데크시설이 소재하는 것으로 추정되는 금등리 83 토지에 대하여 본건 데크시설을 위한 법정지상권 성립여부는 불분명함

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 과수원. 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환). 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 분수대, 데크시설(일부는 인근토지 '금등리 83'에 걸쳐 있는 것으로 보임), 조경수, 과수목 포함 평가.

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지1(두모리 27)대지(제시건물 부지로 이용 중임) 소재지1 지상에 소재지2(두모리 27) 제시건물 일반철골구조 철근큰크리트 평슬래브지붕 2층 제2종근린생활시설 1층 57㎡, 2층 60.9㎡ 등이 소재함. 제시외 건물 ㄱ. 파이프조 천막지붕 단층 비가림 ㄴ. 경량철골조 판넬지붕 단층 화장실 ㄷ. 파이프조 천막지붕 단층 창고 ㄹ. 경량철골조 아스팔트슁글지붕 단층 주방 ㅁ. 경량철골조 천막지붕 단층 다용도실 등이 소재함. 소재지3(두모리 27-4)과수원(일부 토지 도로로 이용중임) 소재지4(두모리 27-5)대지(제시건물 부지이며, 일부 지상에 조경수가 식재되어 있음) 소재지4 지상에 소재지5(두조로 305) 제시건물 일반목구조 목조 위 징크지붕 2층 단독주택 1층 111.09㎡, 2층 62.76㎡ 등이 소재함. 제시외 건물 ㅂ. 일반목구조 징크지붕 단층 비가림 ㅅ. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 ㅇ. 일반목구조 목조 위 아크릴지붕 단층 창고, 주방 등이 소재함. 제시건물 및 제시외 건물에 대한 구조, 면적, 용도 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망. 소재지6(금등리 79)과수원(휴경 상태임) 소재지7(금등리 83-2)과수원(지상에 밀감목, 조경수 등이 식재되어 있으며, 분수시설 및 제시외 인접토지 83 양 지상에 데크시설이 되어 있음)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2153, 추가배당 및 보존사건)입니다.
입찰일은 2025.08.05입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

이 사건번호로 5개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 5번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 386일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 386일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.4.19.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 평슬래브지붕. 슬래브지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

사건번호 : 2024타경6825 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	711,938,168원원	405,344,201원원	53%	2.5회회
6개월	812,534,788원원	419,413,886원원	51%	2.6회회
12개월	1,059,704,095원원	560,768,694원원	53%	2.5회회

제주시 한경면 금등리 토지(과수원) 시세분석 - 2024타경6825

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-08	2024타경30224	[과수원] 제주시 한경면 낙천리 431-1 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 4,221.99평	3,121,799,000원 3,121,799,000원	신건 (0회)
	2025-07-08	2024타경10664	[과수원] 제주시 애월읍 장전리 94-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,443.53평	2,236,419,000원 2,236,419,000원	신건 (0회)
	2025-07-08	2025타경7638	[과수원] 제주시 한림읍 월림리 911 [농지취득자격증명] 건물: 21.36평 토지(대지권): 2,501.67평	1,104,825,100원 1,104,825,100원	신건 (0회)
	2025-07-08	2024타경14260	[과수원] 제주시 화북이동 5324-3 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,309.83평	2,071,600,000원 2,071,600,000원	신건 (0회)
	2025-08-05	2024타경6825	[과수원] 제주시 한경면 금등리 83-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 3,421.58평	1,730,583,000원 1,211,408,000원	유찰 (1회)
	2025-08-05	2024타경6825	[과수원] 제주시 한경면 금등리 79 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 77.74평	60,909,000원 42,636,000원	유찰 (1회)
	2025-08-05	2024타경6825	[과수원] 제주시 한경면 두모리 27-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 53.24평	13,728,000원 9,610,000원	유찰 (1회)
	2025-08-05	2024타경6757	[과수원] 제주시 애월읍 상가리 1498-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 444.68평	219,030,000원 153,321,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경29071	[과수원] 제주시 한경면 낙천리 221 [농지취득자격증명] 건물: 1.15평 토지(대지권): 4,014.18평	1,888,680,000원 1,322,076,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경8913	[과수원] 제주시 애월읍 장전리 1122-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 870.90평	1,394,105,000원 683,112,000원	유찰 (2회)
	2025-07-29	2024타경25758	[과수원] 제주시 애월읍 상가리 1540-2 [농지취득자격증명] 건물: 5.75평 토지(대지권): 1,268.08평	290,198,000원 99,538,000원	유찰 (3회)
	2025-07-22	2024타경6801	[과수원] 제주시 한경면 금등리 63 [농지취득자격증명] 건물: 0.30평 토지(대지권): 4,331.20평	2,343,474,000원 562,668,000원	유찰 (4회)