서귀포시 수망리에 위치한 주택 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

서귀포시 주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 89.3평, 토지 614.7평)

"청정 건강 도시"

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 162-2 제1동
물건용도	주택
토지면적	2,032.00㎡(614.68평)
건물면적	295.24㎡(89.31평)
사건번호	2024타경4386
감정평가액	1,127,232,000원
최저입찰가	(24%) 270,648,000원
입 찰 일	2026.02.03(화) 10:00

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	수망리 162-2	과수원	2032㎡ (614.68평)
건물	수망리 162-2	1층 주택 철근콘크리트구조	53.72㎡ (16.25평)
	수망리 162-2	2층 주택 철근콘크리트구조	46.96㎡ (14.21평)
	수망리 162-2	1층 주택 철근콘크리트구조	53.72㎡ (16.25평)
	수망리 162-2	2층 주택 철근콘크리트구조	43.56㎡ (13.18평)
	수망리 162-2	1층 주택 철근콘크리트구조	53.72㎡ (16.25평)
	수망리 162-2	2층 주택 철근콘크리트구조	43.56㎡ (13.18평)
제시외건물	수망리 162-2	창고	18 ㎡(5.45평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 소재 "수망리사무소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 본건으로의 제반차량 진출입이 가능하여 제반 교통상황 무난함.
3)형태 및 이용상태 본건은 인접 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지임.
4)인접 도로상태 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역(2015-09-07)＜공항시설법＞, 경관보전지구5등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞.
6)제시목록 외의 물건 별지 "지적 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] 본건은 공부상 지목 "과수원"이나, 현황 "대"임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] - 기호(1-3)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 규묘: 지상2층 외벽: 제주석붙임 등.
내벽: 시멘트몰탈 등.
바닥: 시멘트몰탈 등.
창호: 샷시창 등.
[이용상태] 기호(1-3): 단독주택임.
[설비내역] -
4)부합물 및 종물 없음.
[공부와의 차이] 본건 건물 기호(1-3)는 공부상 면적[기호(1-3) 1층: 53.72㎡, 기호(1) 2층: 46.96㎡, 기호(2,3) 2층: 43.56㎡]과 실측 면적[기호(1-3) 1층: 71.75㎡, 기호(1) 2층: 56.45㎡, 기호(2,3) 2층: 53.05㎡]이 상이함.
[참고사항] - 임대관계는 미상임. - 본건 건물 기호(1-3)는 사용승인전 공사가 중단 된 건물임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년2월19일	소유권
2021년2월19일	근저당권	840,000,000원
2021년5월10일	근저당권	260,000,000원
2022년7월4일	근저당권	300,000,000원
2022년7월18일	가압류	110,000,000원
2024년2월15일	압류
2024년4월22일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2024년3월12일	가압류	638,737,258원
2024년3월28일	근저당권	840,000,000원
2024년4월22일	임의경매
2024년6월11일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 특별매각조건, 목록4.는 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함), 농지에 관하여는 별지 남원읍의 2025. 4. 24. 자 사실조회 회신서 확인 요함. [아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도 록 되어 있으므로 입찰전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다.] - 목록 1.~3.은 채무자 겸 소유자 명의로 2021년도 건축신고를 하여 단독주택 신축공사 중 공사 중단된 상태임(사용승인이 되 지 않은 건물임). - 목록 1~3. 단독주택이며, 공부상 면적[ (목록 1.~3.) 1층:53.72㎡, (목록 1.) 2층: 46.96㎡, (목록 2,3.) 2층: 43.56㎡]과 실측 면 적[(목록 1.~3.) 1층: 71.75㎡, (목록 1.) 2층: 56.45㎡, (목록 2~3.) 2층: 53.05㎡]이 상이함. - 목록 4. 지상에 소재하는 제시외 이동식 철제컨테이너 단층 창고 약 18.0㎡[감정평가서 지적 및 건물개황도'ㄱ'부분] 매각 제 외 - 목록 4.는 공부상 지목 '과수원'이나 현황 '대'임(목록 1~3.의 주거용 건부지임)

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1.(수망리 162-2) 제1동(미준공 상태임) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택 건립되어 있음 - 소재지2.(수망리 162-2) 제2동(미준공 상태임) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택 건립되어 있음 - 소재지3.(수망리 162-2) 제3동(미준공 상태임) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택 건립되어 있음 - 소재지4.(수망리 162-2) 과수원(현황 : 대지) * 구조 및 면적 등 건물에 대한 자세한 사항은 감정평가서 참조 요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2152)입니다.
입찰일은 2026.02.03입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 697일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 697일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : (목록1~3) 2024. 3. 12. 가압류 설정 (목록4) 2021. 2. 19. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조.

사건번호 : 2024타경4386 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,628,324,268원원	956,707,875원원	37%	3.6회회
6개월	1,800,281,673원원	716,173,760원원	42%	3.2회회
12개월	1,319,610,146원원	560,073,825원원	45%	3.1회회

서귀포시 주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 89.3평, 토지 614.7평)

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1