서울시 강동구 천호동에 있는 주택 경매 - 건물 147.4㎡(44.6평), 토지 112.0㎡(33.9평)

서울시 천호동 주택경매 ☎ 강동구 4억 2181만원 싼 주택 ※ 3회 유찰

"힘찬 변화! 자랑스러운 강동"

소 재 지	서울특별시 강동구 천호동 21-235
물건용도	주택
토지면적	112.00㎡(33.88평)
건물면적	147.44㎡(44.60평)
사건번호	2024타경50282
감정평가액	864,362,640원
최저입찰가	(51%) 442,554,000원
입 찰 일	2025.10.27(월) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	천호동 21-235	대	58㎡ (17.55평)
토지	천호동 21-71	대	54㎡ (16.34평)
건물	천호동 21-71	1층 주택	66.05㎡ (19.98평)
건물	천호동 21-71	2층 주택	61.39㎡ (18.57평)
제시외건물	상암로35길 21-3	다용도실 등	1.2 ㎡(0.36평) 포함
	상암로35길 21-3	다용도실 등	7.8 ㎡(2.36평) 포함
	상암로35길 21-3	주택부분 등	8.0 ㎡(2.42평) 포함
	상암로35길 21-3	다용도실	3.0 ㎡(0.91평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호중학교" 서측 인근에 위치하고, 부근은 단독 주택, 공동주택, 학교 등이 혼재하는 주택지대로서, 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건(일련번호 1,3)까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교 통 여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 - 일련번호 1 : 사다리 평지의 토지로서, 주택 건부지로 이용중임.
- 일련번호 3 : 삼각형 평지의 토지로서, 주택 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건(일련번호 1, 3) 세로(가)의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.
[토지이용계획] - 일련번호 1 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로, 가축사육제한구역(2014-06-25)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역 ＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 비행안전제3구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)＜수도법＞.
- 일련번호 3 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 가축사육제한구역(2014-06-25)＜가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호 구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 비행안전제3구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)＜수도법＞.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 미 상.
[건물구조] 연와조 평옥개 2층 건물로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창 호 : 샷시창 등임.
[이용상태] 본건은 주택으로 이용중임.
(후첨 "건물개황도" 및 "내부구조도" 참조)
[설비내역] 가스보일러에 의한 난방시설, 위생설비, 급·배수시설 등이 구비되어있음.
4)부합물 및 종물 후첨 "건물개황도" 참조 [공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2008년6월9일	소유권
2022년12월9일	근저당권	300,000,000원
2023년10월25일	가압류	7,820,712원
2024년1월15일	임의경매
2024년1월31일	가압류	8,980,974원
2024년12월23일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2008년6월9일	소유권
2022년12월9일	근저당권	300,000,000원
2023년10월25일	가압류	7,820,712원
2024년1월15일	임의경매
2024년1월31일	가압류	8,980,974원
2024년3월5일	압류
2024년3월11일	임차권설정	80,000,000원
2024년3월27일	가압류	17,323,390원
2024년3월28일	가압류	17,201,470원
2024년5월8일	압류
2024년6월7일	임차권설정	75,000,000원
2024년10월22일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함, 본건 중 물건2(건물)는 물건3(천호동 21-71) 지상에 소재하는 것으로 공부 및 귀 제시목록 상 등 재되어 있으나, 현황 물건1(천호동 21-235) 및 물건3(천호동21-71) 양 지상에 소재하며, 물건1(천호동 21-235) 지상에 소재하 는 건물 부분은 도시계획시설 도로에 저촉되며, 잔여부분은 단독효용성이 희박한 바, 이를 감안하여 감정 평가하되, 지하실은 현황 멸실 상태로서 감정평가에서 제외함.(감정평가서 참고)

[부동산 현황조사서 비고란]
- 목록1과 목록3의 대지 위에 지상2층[1층 2개 호실(1호, 102호), 2층 1개 호실] 주택이 존재하는 것으로 보임 - 목적물에 대한 정확한 경계 및 면적 등은 전문가의 측량이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원(☎ 2204-2410)입니다.
입찰일은 2025.10.27입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 686일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 686일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.12.09.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 가스보일러.

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사건번호 : 2024타경50282 (서울동부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	271,000,000원원	217,128,000원원	80%	1회회
6개월	271,000,000원원	217,128,000원원	80%	1회회
12개월	271,000,000원원	217,128,000원원	80%	1회회

서울시 천호동 주택경매 ☎ 강동구 4억 2181만원 싼 주택 ※ 3회 유찰

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-15	2025타경51120	[주택] 강동구 천호동 537-3 건물: 46.97평 토지(대지권): 55.96평	1,534,114,080원 1,534,114,080원	신건 (0회)