감정가 4억 1389만원 세종시 조치원읍 신안리 375-28 다가구주택 경매를 소개합니다.

다가구주택 낙찰 전략 요약 ♣ 조치원읍 다가구주택 경매투자 방법 (건물 45.7평, 토지 45.4평)

소 재 지	세종특별자치시 조치원읍 신안리 375-28
물건용도	다가구주택
토지면적	150.00㎡(45.38평)
건물면적	150.99㎡(45.67평)
사건번호	2024타경108897
감정평가액	413,892,740원
최저입찰가	(100%) 413,892,740원
입 찰 일	2026.01.12(월) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1406175

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신안리 375-28	대	150㎡ (45.38평)
건물	신안리 375-28	1층 다가구주택	49.95㎡ (15.11평)
	신안리 375-28	2층 다가구주택	55.65㎡ (16.83평)
	신안리 375-28	3층 다가구주택	45.39㎡ (13.73평)
제시외건물	신안리 375-28	주택	40 ㎡(12.10평)

[위치/주위환경] 본건은 세종특별자치시 조치원읍 신안리 소재 홍익대학교 세종캠퍼스 남측 인근에 위치하고, 주위는 대학교, 아파트, 빌라, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 환경 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 홍대 세종정류소가, 근거리(고려대학교 세종캠퍼스)에 고속버스매표소가, 동측 원거리에 오송역이 있어 교통상황 편리한 편임.
3)형태 및 이용상태 삼각형에 가까운 사다리꼴 토지로서, 다가구주택 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남측으로 노폭 약3m의 콘크리트포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부 제한), 상대보호구역, 하수처리구역에 속하며, 소로3류에 접함.
6)제시목록 외의 물건 옥상에 제시외 건물(주택 1가구)이 있음.(명세표 및 사진 참조)
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 다가구주택 각 세대의 임대관계 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 다가구주택(통칭 "허브빌")으로서, 사용승인일 : 2013.01.22. 외벽 : 시멘트벽돌 치장쌓기, 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 프라스틱 이중창호 등임.
[이용상태] 1층∼3층 다가구주택(각층 2가구, 총6가구), 옥상의 제시외건물(주택 1가구)로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 전기통신설비 등이 있음.
4)부합물 및 종물 옥상 출입 계단실(실제 제시외건물의 출입구) 및 옥상의 제시외건물(경량철골조 (징크)패널 지붕 주택(1가구)이 있음.
[공부와의 차이] 1, 2, 3층의 각 층별 다가구는 실제 각2가구(총6가구)이며, 옥상의 주택은 1가구임.
[참고사항] 다가구주택의 각 세대별 임대관계 미상이며, 점유자의 폐문부재 등으로 옥상의 제시외건물을 제외한 다가구주택 내부를 확인하지 못하여, 건축물현황도, 외부관찰 등을 통한 일반적이용 상황을 기준으로 감정평가하였으니, 경매 참가시 유의하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년12월29일	소유권
2024년2월5일	압류
2024년4월29일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년12월29일	소유권
2024년2월5일	압류
2024년3월12일	임차권설정	55,000,000원
2024년4월29일	강제경매
2024년6월5일	임차권설정	30,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 주택임차권(2024.06.05. 제38894호)은 배당에서 아래 보증금이 전액 변제되지 아니 하면 잔액을 매수인이 인수함(임대차보증금 30,000,000원, 전입일 2023.02.27. 확정일자 2023.02.27.)

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 1, 2, 3층의 각 층별 다가구는 실제 각2가구(총6가구)이며, 옥상의 주택(제시외 건물)은 1가구임

[부동산 현황조사서 비고란]
붙임 사진 및 구조도와 같음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원(☎ 470-1809)입니다.
입찰일은 2026.01.12입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행,하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 621일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 621일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1, 2. 2024.02.05. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방. 철골조.

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사건번호 : 2024타경108897 (대전지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	580,179,900원원	251,009,000원원	43%	3회회
6개월	1,547,544,975원원	762,027,100원원	48%	2.3회회
12개월	1,515,812,700원원	805,669,863원원	53%	2회회

다가구주택 낙찰 전략 요약 ♣ 조치원읍 다가구주택 경매투자 방법 (건물 45.7평, 토지 45.4평)

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1406175

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-12	2024타경108897	[다가구] 조치원읍 신안리 375-28 건물: 45.67평 토지(대지권): 45.38평	413,892,740원 413,892,740원	재진행 (3회)
	2024-12-05	2024타경102660	[다가구] 조치원읍 신안리 331-2 건물: 191.43평 토지(대지권): 176.36평	1,152,036,000원 1,152,036,000원	유찰 (1회)