소 재 지	전라남도 나주시 금천면 원곡길 209
물건용도	창고
토지면적	5,965.00㎡(1,804.41평)
건물면적	3,504.63㎡(1,060.15평)
사건번호	2023타경63193
감정평가액	1,954,230,750원
최저입찰가	(70%) 1,367,962,000원
입 찰 일	2025.07.18(금) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	촌곡리 507-9	과수원	5169㎡ (1,563.62평)
	촌곡리 507-10	대	320㎡ (96.80평)
	촌곡리 507-32	대	280㎡ (84.70평)
	촌곡리 507-33	대	196㎡ (59.29평)
건물	촌곡리 507-9	단층 버섯재배사 일반철골구조	2959.23㎡ (895.17평)
	촌곡리 507-9	단층 직원숙소 일반철골구조	84.5㎡ (25.56평)
	촌곡리 507-10, 507-32	1층 주택 벽돌조	76㎡ (22.99평)
	촌곡리 507-10, 507-32	2층 주택 벽돌조	54.1㎡ (16.37평)
	촌곡리 507-10, 507-32	단층 주택 시멘트벽돌조	18.9㎡ (5.72평)
제시외건물	촌곡리 507-9	다용도실	9.1 ㎡(2.75평) 포함
	촌곡리 507-9	작업장등	143 ㎡(43.26평) 포함
	촌곡리 507-9	작업장등	89.1 ㎡(26.95평) 포함
	촌곡리 507-9	창고	21 ㎡(6.35평) 포함
	촌곡리 507-9	창고	9.8 ㎡(2.96평) 포함
	촌곡리 507-9	기계기구	포함
	촌곡리 507-32	창고	24.5 ㎡(7.41평) 포함
	촌곡리 507-32	보일러실	2.4 ㎡(0.73평) 포함
	촌곡리 507-32	창고, 변소	13 ㎡(3.93평) 포함
	촌곡리 507-33	자연석 화단 및 정원수	포함

1)위치 및 부근의 상황 본건은 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 소재 본촌마을 북측 인근에 위치하며 주변은 농가마을과 과수원 등 농경지로 형성된 농촌지대임.
2)토지의 상황 가.형태 및 이용상황 기호3-6 토지가 상호 연접된 평지로, 기호3 토지는 버섯재배사부지, 기호4-6 토지는 주거용건물 부지로 이용함.
나.인접 도로상태 기호3-6 토지의 서측으로 폭 4-5미터 가량의 골목길과 접함.
다.토지이용계획 및 공법상 제한상태 기호3,5: 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 농업진흥구역.
기호4,6: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 농업진흥 구역.
라.기호4-6 지상에 자연석화단과 철죽, 소나무, 종려, 동백, 봉숭아 등의 정원수가 식재 되어 있어 평가함.
[건물구조] 및 현상 기호(1-가): 일반철골구조 판넬지붕 단층(층고 약 6m)으로, 내,외벽: 판넬마감, 바닥: 콘크리트 마감 등, 버섯재배사 등으로 이용하였으나 현재 공실상태임. 기호(1-나): 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 외벽: 판넬마감, 내벽: 벽지 등, 창호: 새시창호, 관리사(직원숙소)로 이용하였음.
기호(2-다): 벽돌조 슬래브지붕 2층으로, 외벽: 적연와 치장쌓기, 내벽: 벽지 등, 창호: 새시창호, 위생 및 난방설비 등, 주택(직원숙소)으로 이용하였으나 현재는 임대중인 것으로 탐문됨.
기호(2-라): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로, 외벽: 세멘몰탈위 페인팅, 내벽: 벽지 등, 창호: 새시창호, 난방설비 등, 주택(직원숙소)으로 이용하였음.
(제시외건물)
별지 지적 및 건물개황도에 도시한 바와같이 기호3 지상에 기호(ㅁ)-(ㅈ)건물이 소재 하고 기호4-6 지상에 기호(ㄱ)-(ㄹ)건물이 소재함.
※기호(2-다) 건물만 거주(임대로 탐문됨)하고 나머지 건물은 모두 약 2년전부터 비어 있는 상태임.
4)기계/기구의 현상 -기호(1-가)건물 내외에 버섯재배 등에 필요한 설비가 있었으나 약 2년전에 가동을 중단 하고 대부분의 기계기구를 철거 이전하여 소재불명인 상태이며 철거하고 일부 남아있는 기계기구 역시 모두 내용년수가 경과되어 재사용이 어려울 것으로 보여 잔존가치 등으로 평가함, -기계기구 기호30 생육실환기 Pan Model DWN-160DRZ×90ea는 전 담보감정평가시 사진과 현 부착 기계기구가 동일한 것으로 보이는바 현재 부착된 (주)만승전기 제작의 Model MVD-150×66ea를 기준으로 평가함.
5)공작물의 현상 없 음. 6)기타참고사항 --.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2023년3월28일	가압류	83,361,439원
2007년10월19일	소유권
2009년7월3일	근저당권	1,430,000,000원
2023년1월13일	가압류	131,036,112원
2023년2월8일	가압류	261,645,532원
2023년2월8일	가압류	46,172,741원
2023년2월8일	가압류	85,714,279원
2023년2월8일	가압류	35,594,294원
2023년2월27일	가압류	368,000,000원
2023년2월27일	임의경매
2023년2월28일	가압류	44,786,218원
2023년3월7일	가압류	40,719,848원
2023년3월7일	가압류	25,213,231원
2023년3월17일	가압류	14,710,843원
2023년3월20일	가압류	19,686,233원
2025년2월25일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2023년3월28일	가압류	83,361,439원
2007년10월19일	소유권
2009년7월3일	근저당권	1,430,000,000원
2023년1월13일	가압류	131,036,112원
2023년2월8일	가압류	261,645,532원
2023년2월8일	가압류	46,172,741원
2023년2월8일	가압류	85,714,279원
2023년2월8일	가압류	35,594,294원
2023년2월27일	가압류	368,000,000원
2023년2월27일	임의경매
2023년2월28일	가압류	44,786,218원
2023년3월7일	가압류	40,719,848원
2023년3월7일	가압류	25,213,231원
2023년3월17일	가압류	14,710,843원
2023년3월20일	가압류	19,686,233원
2025년2월25일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각(제시외 건물 포함) - 목록4~6에 있는 자연석화단 및 정원수 매각에 포함 - 대부분의 기계기구를 철거 이전하여 소재불명인 상태이며 철거하고 일부 남아있는 기계기구(기계기구목록 일련번호 8번 보일러, 20번 소형살균기, 27번 자동포장기 4개 중 1개) 역시 내용년수가 경과하여 재사용이 어려울 것으로 보여 잔존가치 등으로 감정평가함 - 기계기구목록 일련번호 30번 생육실환기 Pan Model: DWN-16DRZ×90ea는 전 담보감정평가시 사진과 현 부착 기계기구가 동일한 것으로 보이는바 현재 부착된 (주) 만승전기 제작의 Model: MVD-150×66ea를 기준으로 감정평가함- 목록 3은 농지취득자격증명이 필요하며(미제출시 매수신청보증금 물수함), 전용허가 없이 건축하여 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(2025. 03.11.자 나주시 금천면의 사실조회 회신 참조)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1674)입니다.
입찰일은 2025.07.18입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 2월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 858일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 858일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 계획관리지역. 판넬지붕. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2023타경63193 (광주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	822,820,956원원	528,084,375원원	43%	4.1회회
6개월	1,343,081,276원원	804,858,036원원	45%	3.9회회
12개월	1,245,752,983원원	825,894,643원원	77%	3.2회회

나주 금천면 창고 경매 투자해도 될까요? (건물 1,060.2평, 토지 1,804.4평)

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-18	2023타경63193	[창고]전라남도 나주시 금천면 촌곡리 507-9 [농지취득자격증명] 건물: 1,060.15평 토지(대지권): 1,804.41평	1,954,230,750원 1,367,962,000원	유찰 (1회)
	2025-07-24	2024타경3976	[창고] 나주시 문평면 동원리 368 건물: 168.93평 토지(대지권): 215.99평	378,946,120원 194,021,000원	유찰 (4회)
	2025-08-14	2024타경3631	[창고] 나주시 문평면 동원리 368-1 건물: 102.36평 토지(대지권): 173.33평	371,315,000원 166,350,000원	재진행 (3회)
	2025-07-30	2024타경77618	[창고] 나주시 동강면 월양리 252 [농지취득자격증명] 건물: 118.96평 토지(대지권): 304.62평	392,961,500원 112,668,000원	유찰 (5회)
	2025-07-30	2024타경3648	[창고] 나주시 문평면 동원리 318-1 [농지취득자격증명] 건물: 116.31평 토지(대지권): 231.41평	479,972,200원 172,022,000원	재진행 (4회)
	2025-07-03	2023타경77291	[창고] 나주시 금천면 신가리 490-10 [농지취득자격증명] 건물: 39.66평 토지(대지권): 2,675.92평	820,478,000원 367,574,000원	유찰 (6회)

1회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 전남 나주 금천면의 창고 경매건입니다.

나주 금천면 창고 경매 투자해도 될까요? (건물 1,060.2평, 토지 1,804.4평)