울주군 직동리에 위치한 임야 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

울주군 언양읍 1억 9178만원 1,812.9평 임야 경매물건을 1억 4573만원 싸게

소 재 지	울산광역시 울주군 언양읍 직동리 산13-3
물건용도	임야
토지면적	5,993.00㎡(1,812.88평)
건물면적
사건번호	2024타경8159
감정평가액	191,776,000원
최저입찰가	(24%) 46,045,000원
입 찰 일	2025.09.11(목) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	직동리 산13-3	임야	5993㎡ (1,812.88평)

[위치/주위환경] 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 신화마을 북측 인근에 소재하고 주변은 임야 및 농경지 대임.
[교통상황] 인근 토지를 통해 접근가능함.
3)형태 및 이용상태 부정형의 남동하향 완경사지로 자연림지임.
4)인접 도로상태 임야도상 맹지이며, 북서측 인근에 소폭의 임도가 있으나 출입구의 시건장치에 의해 출입이 통제되고 남동측 인근에 소폭의 농로가 있음.
[토지이용계획] 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 500m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞ 6)제시목록 외의 물건 1.북서측 경계부근에 분묘지가 소재하여 이를 감안하여 평가하였으며 상세는 측량을 요하며, 본건지상에 확인하지 못한 분묘 등 시설물이 소재할 수 있으므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다.
2. 본건 지상에 소재하는 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가합니다.
[공부와의 차이] 임야도 면적은 공부면적과 유사하나 수치지적도가 아닌 경우에는 지적면적오차가 있을 수 있으므로 지적상세 및 경계확인은 측량을 요합니다.
[참고사항] 임대상황 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2006년9월14일	소유권
2006년9월14일	소유권
2006년9월14일	소유권
2024년9월30일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

본 건 토지상에 소재하는 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 본 건 토지 북서측 경계 부근에 분묘지가 소재하며, 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 확인 요함. 2. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함. 3. 본 건 토지상에 소재하는 수목은 이를 포함하여 평가하였음.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 소나무 잡목 자생하는 임야인 바, 미발견 분묘 있을 수 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8267)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 488일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 488일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 9. 30. 경매개시결 설정 정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 보전산지.

사건번호 : 2024타경8159 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	338,675,750원원	110,664,499원원	34%	4.2회회
6개월	285,507,900원원	96,177,555원원	33%	4회회
12개월	346,209,791원원	140,195,120원원	36%	3.8회회

울주군 언양읍 1억 9178만원 1,812.9평 임야 경매물건을 1억 4573만원 싸게

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-05	2025타경1033	[임야] 울주군 두서면 차리 산110-1 토지(대지권): 728.72평	178,266,000원 124,786,000원	유찰 (1회)
	2026-03-04	2025타경626	[임야] 울주군 삼동면 조일리 산42-6 [분묘기지권] 토지(대지권): 500.03평	34,713,000원 24,299,000원	유찰 (1회)
	2026-03-04	2024타경2267	[임야] 울주군 웅촌면 통천리 786-9 토지(대지권): 1,154.64평	103,059,000원 72,141,000원	유찰 (1회)
	2026-03-04	2024타경2267	[임야] 울주군 웅촌면 통천리 786-6 토지(대지권): 554.48평	242,295,000원 169,607,000원	유찰 (1회)
	2026-03-04	2024타경2267	[임야] 울주군 웅촌면 통천리 786-3 토지(대지권): 72.60평	66,480,000원 46,536,000원	유찰 (1회)
	2026-02-26	2024타경9510	[임야] 울주군 상북면 덕현리 산158 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,922.15평	125,580,000원 87,906,000원	유찰 (1회)
	2026-02-26	2024타경9510	[임야] 울주군 상북면 덕현리 산157-8 토지(대지권): 269.13평	24,910,760원 17,438,000원	유찰 (1회)
	2026-02-13	2025타경11627	[임야] 울주군 언양읍 직동리 산75-8 토지(대지권): 8,694.46평	747,290,000원 523,103,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2025타경924	[임야] 울주군 두동면 월평리 산194 토지(대지권): 5,675.51평	656,670,000원 459,669,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2024타경9305	[임야] 울주군 언양읍 반송리 산136-14 토지(대지권): 524.23평	50,257,000원 35,180,000원	유찰 (1회)
	2026-03-04	2024타경8142	[임야] 울주군 언양읍 직동리 산19-4 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,299.84평	279,305,000원 136,860,000원	유찰 (2회)
	2026-02-12	2025타경10401	[임야] 울주군 상북면 거리 214-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 249.87평	66,906,000원 32,784,000원	유찰 (2회)
	2026-02-12	2025타경732	[임야] 울주군 두동면 봉계리 산156-9 [분묘기지권] 토지(대지권): 433.79평	25,812,000원 12,648,000원	유찰 (2회)
	2026-02-24	2025타경1071	[임야] 울주군 두동면 만화리 산162-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 400.21평	17,199,000원 8,427,000원	유찰 (2회)
	2026-02-25	2024타경118841	[임야] 울주군 상북면 이천리 22 [분묘기지권] 토지(대지권): 215.99평	18,564,000원 9,097,000원	유찰 (2회)