감정가 5억 6319만원, 3회 유찰된 서울시 양천구 신월동 주택의 최저입찰가는 2억 8835만원입니다.

양천구 신월동 주택 경매 / 서울시 주택 경매 / (건물 56.7평, 토지 32.4평)

"살고싶은 도시 살기좋은 양천"

소 재 지	서울특별시 양천구 신월동 171-34
물건용도	주택
토지면적	107.00㎡(32.37평)
건물면적	187.37㎡(56.68평)
사건번호	2023타경3411
감정평가액	563,187,090원
최저입찰가	(51%) 288,352,000원
입 찰 일	2025.11.27(목) 10:00

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신월동 171-34	대	107㎡ (32.37평)
건물	신월동 171-34	1층 주택 벽돌조	52.29㎡ (15.82평)
	신월동 171-34	2층 주택 벽돌조	52.29㎡ (15.82평)
	신월동 171-34	지층 주택 벽돌조	52.29㎡ (15.82평)
제시외건물	남부순환로54길 24	창고(2층)	2.5 ㎡(0.76평) 포함
	남부순환로54길 24	현관(2층)	1 ㎡(0.30평) 포함
	남부순환로54길 24	창고(옥탑층)	2.5 ㎡(0.76평) 포함
	남부순환로54길 24	주택(옥탑층)	24.5 ㎡(7.41평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.
3)형태 및 이용상태 본건은 인접지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 건부지(주거용)으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건은 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 건축허가·착공제한지역(2022-01-26)＜건축법＞, 제3종 구역(나지구)＜공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률＞, 수평표면구역＜공항시설법＞, 진입표면구역＜공항시설법＞, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 토지거래계약에관한허가구역(2022-01-29)(2022-08-31-2023-08-30)임.
6)제시목록 외의 물건 해당 사항 없음.
[공부와의 차이] 해당 사항 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층건으로서, 외벽: 벽돌 쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 도배 마감 및 타일 붙임 마감 등, 창호: 새시 창호임.
[이용상태] 기준시점 현재 "주택"으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
[설비내역] 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.
4)부합물 및 종물 제시외건물㉠,㉡,㉢,㉣이 소재함.
[공부와의 차이] 본건 지층은 공부상 "사무소"로 등재되어 있으나, 현황은 "주택"으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1987년3월21일	소유권
2022년9월1일	근저당권	90,000,000원
2022년12월26일	가압류	216,000,000원
2023년1월3일	근저당권	280,000,000원
2023년4월19일	압류
2023년7월7일	임의경매
2023년7월18일	가압류	11,277,247원
2025년3월11일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1988년12월16일	소유권
2022년9월1일	근저당권	90,000,000원
2022년12월26일	가압류	216,000,000원
2023년1월3일	근저당권	280,000,000원
2023년7월7일	임의경매
2023년7월18일	가압류	11,277,247원
2024년3월7일	임차권설정	110,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임차보증금 110,000,000원, 전입일자 2022.02.24. 확정일자 2022.01.18.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 일반건축물대장상 지층은 '사무소'이나, 현황은 '주택'으로 이용중임. (감정평가서 참조) - 임차인 이봉자의 최초전입일은 2017. 5.1.이고 다른 곳으로 전출 후, 2023. 10. 16.(종기내)에 다시 전입함. - 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

[부동산 현황조사서 비고란]
이 사건 건물에는 지층 1가구, 1층 2가구, 2층 1가구가 거주하고 있음. 동명이인(김영희)이 존재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1957)입니다.
입찰일은 2025.11.27입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 563,187,090원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 67,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 7월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 869일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 869일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.09.01. 설정 근저당권(토지,건물)

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 노선버스정류장. 기와지붕.

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사건번호 : 2023타경3411 (서울남부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	794,498,225원원	516,700,000원원	60%	3회회
12개월	1,039,339,830원원	640,800,000원원	59%	3회회

양천구 신월동 주택 경매 / 서울시 주택 경매 / (건물 56.7평, 토지 32.4평)

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-08	2025타경10285	[주택] 양천구 신월동 177-17 건물: 23.68평 토지(대지권): 26.77평	415,604,020원 332,483,000원	유찰 (1회)
	2025-11-25	2025타경7622	[주택] 양천구 목동 131-70 건물: 92.85평 토지(대지권): 78.05평	1,535,033,400원 1,228,027,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2025타경7974	[주택] 양천구 신월동 113-8 [임차권등기] 건물: 82.12평 토지(대지권): 42.08평	910,455,880원 582,692,000원	유찰 (2회)
	2025-11-27	2023타경3411	[주택] 양천구 신월동 171-34 건물: 56.68평 토지(대지권): 32.37평	563,187,090원 288,352,000원	유찰 (3회)