소 재 지	경상남도 사천시 사남면 해안산업로 357 (에이동)
물건용도	공장
토지면적
건물면적	6,087.88㎡(1,841.58평)
사건번호	2023타경5693
감정평가액	7,448,673,610원
최저입찰가	(100%) 7,448,673,610원
입 찰 일	2025.04.28(월) 10:00

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1395073

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
건물	방지리 669	단층 공장 일반철골구조	1467.4㎡ (443.89평)
	방지리 669	단층 공장 일반철골구조	414㎡ (125.24평)
	방지리 669	1층 공장 일반철골구조	2613.21㎡ (790.50평)
	방지리 669	2층 공장 일반철골구조	611.27㎡ (184.91평)
	방지리 669	3층 공장 일반철골구조	461.27㎡ (139.53평)
	방지리 669	단층 공장 경량철골구조	16.5㎡ (4.99평)
	방지리 669	단층 공장 일반철골구조	80.25㎡ (24.28평)
	방지리 669	단층 공장 철근콘크리트구조	45.6㎡ (13.79평)
제시외건물	해안산업로 357	기계기구	포함
	해안산업로 357	캐노피	373.38 ㎡(112.95평) 포함
	해안산업로 357	다용도실	5 ㎡(1.51평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 산청군 금서면 매촌리, 대진고속도로산청IC에서 남서측으로 직선거리 약950 미터 지점, 매촌제2일반산업단지 내에 위치하고 있으며, 부근은 조성된 공장지대로서 공장으로서 환경은 대체로 양호한 편임.
[위치/주위환경] 본건 기호4(소재 토지)는 사천시 사남면 방지리, 항공우주박물관에서 남서측으로 약1.7km, 기호5-6(소재 토지)은 약1.5km 지점, 사천제2일반산업단지 내에 위치하며, 부근은 대규모 공장지대로 형성되어 있으며 공장지대로서 주위환경은 양호한 편임.
[교통상황] 기호4-6 소재 토지는 북서측으로 해안산업로와 접하고 있어 자동차 접근이 편리하고, 산업단지 내 도로망이 확보되어 제반교통사정은 편리한 편임.
[교통상황] 본건까지 자동차 진출입 가능하고, 산업단지 내 소재하고 있어 교통상황은 보통인 편임.
3)형태 및 이용상태 2필를 일단으로 하여 대체로 사다리형에 유사한 토지로서 접면도로와 등고하며 공장부지로 이용되고 있음.
3)형태 및 이용상태 기호4-6 소재 토지는 장방형의 평지로서 공장부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 기호4(소재 토지)는 북서측으로 해안산업로와, 남서측으로 방지로와 접하고 있으며, 기호5-6(소재 토지)은 북서측으로 해안산업로와 접하고 있음.
4)인접 도로상태 남동측과 동측으로 왕복2차선 포장도로와 접하고 있음.
[토지이용계획] 기호1은 도시지역, 일반공업지역, 산업개발진흥지구, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 일반산업단지(매촌 제2일반산업단지)＜산업입지 및 개발에 관한 법률＞, 산업시설구역＜산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률＞ 기호2는 도시지역, 일반공업지역, 산업개발진흥지구, 제1종지구단위계획구역, 녹지(저촉), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 일반산업단지(매촌 제2일반산업단지)＜산업입지 및 개발에 관한 법률＞, 산업시설구역＜산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률＞에 속함.
[토지이용계획] 기호4-6 소재 토지는 준공업지역에 속함 6)제시목록 외의 물건 없음.
6)제시목록 외의 물건 -
[공부와의 차이] -
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 지상 건물만 감정평가 목적물이며, 토지의 소유자는 한국산업단지공단으로 등재되어 있으므로 참고하시기 바람.
[참고사항] 건물감정요항표 참조 요망.
[건물구조] 기호4 건물은 일반철골구조 강판지붕 2층 건물( )로서, 벽체는 샌드위치판넬지붕 천정은 철골트러스위 판넬, 다박은 콘크리트위 에폭시, 창호는 삿시창호, 주기둥 H-beam[500x200mm, 400x200mm, 높이 약12.8m로서 현상은 보통인 편임.
기호4-1 건물은 철근콘크리트 및 일반철골구조 판넬지붕 3층 건으로서 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지 및 타일 등 인테리어, 천정은 텍스 등 바닥은 타일 등 창호는 삿시창호로서 현상은 보통인 편임.
기호4-2 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로 벽체는 판넬, 창호는 삿시창호로서 현상은 보통인 편임.
기호4-3 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로 벽체와 천정은 판넬, 바닥은 콘크리트 마감으로 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로 기호5, 5-1 건물은 일반철골구조 이피에스판넬지붕 단층 건으로 벽체는 샌드위치판넬지붕, 천정은 철골트러스위판넬, 바닥은 에폭시, 창호는 삿시창호, 주기둥 주기둥 H-beam[500x200mm, 높이 약10m로서 현상은 보통인 편임.
기호6 건물은 일반철골구조 판넬지붕 3층 건으로 외벽은 샌드위치판넬, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 판넬 등, 천정은 철골트러스위 판넬 및 텍스 등 바닥은 콘크리트위 에폭시 및 타일 등 창호는 삿시창호로서 현상은 보통인 편임.
기호6-1 건물은 경량철골구조 슬래브[현황은 판넬]지붕 단층 건으로 벽체는 판넬, 창호는 삿시창호로서 현상은 보통인 편임.
기호6-2 건물은 일반철골구조 슬래브지붕 단층 건으로 벽체는 없으며, 천정은 데크플레이트, 바닥은 콘크리트로 현상은 보통인 편임.
기호6-3 건물은 철근콘크리트구조 판넬지붕 단층 건으로 외벽은 몰탈위 페인팅, 바닥은 콘크리트 마감으로 현상은 보통인 편임 제시외 기호ㄱ 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로 벽체는 기존건물의 벽체를 이용, 천정은 철골트러스위 판넬, 바닥은 콘크리트 마감으로 현상은 보통인 편임 [건물구조] 기호3은 일반철골구조 판넬지붕 (현황 일부 사무실 등은 슬래브지붕임)지상 4층 건으로, 공장부분은 벽체는 판넬잇기, 바닥은 에폭시 등, 창호는 PVC 삿시 등 층고는 약15 미터, 처마고 11 미터 주기둥 H-beam 300x585mm, 사무실부분은 외벽은 징크판넬, 내벽은 벽지` 도기질타일 등 바닥은 데코타일` 자기질타일 등 창호는 알미늄 삿시창호에 유리끼우기 등 마감으로 현상은 대체로 보통인 편임.
기호3-1은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건으로, 외벽은 징크판넬 등 내벽은 벽지` 도기질타일 등, 바닥 강화마루` 자기질타일 등 창호는 알미늄삿시창호에 유리끼우기 등 마감으로 현상은 대체로 보통인 편임.
기호3-2는 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 (현황은 징크판넬지붕)건으로, 외벽은 징크판넬 등, 내벽은 벽지 및 도기질타일 등, 바닥은 자기질타일 등 창호는 PVC 창호 등에 유리끼우기 등 마감으로 현상은 대체로 보통인 편임.
[이용상태] 기호4는 공장, 기호4-1는 사무실, 기호4-2는 경비실, 기호4-3은 위험물 저장소, 기호5와 5-1은 공장, 기호6은 공장사무실, 기호6-1은 경비실, 기호6-2 와 기호6-3은 분철장으로 제시외 건물 기호ㄱ은 공장(캐노피)으로 이용되고 있음.
[이용상태] 기호3은 공장, 사무실, 기계실 및 화장실 등으로, 기호3-1은 식당, 휴게실, 샤워실, 직원숙소 등으로, 기호3-2는 경비실 등으로 이용되고 있음.
[설비내역] 기호4, 4-2, 4-3, 5, 5-1, 6-1, 6-2, 6-3 건물 및 제시외 건물 기호ㄱ은 전기설비, 기호4-1, 6, 위생설비, 급`배수설비, 시스템냉난방설비 및 전기설비 등 구비되어 있음.
[설비내역] 기호3 공장부분은 위생설비, 급`배수설비, 소화설비, 전기설비 등 사무실부분은 위생설비, 급`배수설비, 화재탐지설비, 시스템냉난방설비, 전기설비 등 기호3-1 숙소 등은 위생설비, 급`배수설비, 난방설비, 시스템냉난방설비, 화재탐지설비, 소화설비, 전기설비 등 기호3-2는 급`배수설비, 전기설비 등 4)부합물 및 종물 건물개황도 및 현황사진 등에서 보는 바와 같이 철파이프구조 카보네이트지붕 차양 등 종물 및 부합물(기호ㄱ, ㄱ-1, ㄱ-2, ㄱ-3)‘ 은 구조` 시공상태 및 현상을 참작하여 별도로 평가하였음.
4)부합물 및 종물 건물개황도 및 현황사진 등에서 보는 바와 같이 기호3, 기호3-1 건물의 옥상 등에 철골조 옥탑 계단실 등 종물및부합물[기호ㄱ-ㄷ]이 소재하고 있어 구조` 시공상태` 마감상태 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것은 주물의 처분에 따를 것으로 사료되어 이에 구애됨이 없이 평가하였음.
[공부와의 차이] 기호6-1 건물은 공부상`슬래브지붕‘으로 등재되어 있으나 현황은 `판넬지붕’임.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1, 현재 운휴 중인 공장으로서 임대관계는 미상이며, 2, 기호4-1 중 3층은 기존건물, 즉 2008-06-02 준공 후, 2012-05-24에 증축되었고 제시외 건물 `기호ㄱ‘은 일반건축물대장 상에 등재되어 있으나 미등기 건물로 이를 참작하여 감정평가하였으며, 기호5-1은 기존건물의 벽체를 이용하여 증축된 건물로서 이런 상황을 고려하여 감가수정하였고, .[기호5는 2010-06-10 사용승인을 득하였고, 기호5-1는 2015-07-27 증축된 건물로 현황은 기호5와 1동의 건물임] 기호4 건물의 북측 Air Compress실, 샤워장 및 화장실, 탈의실` 화장실 및 기계실 등은 기호4 건물에 포함하여 평가하였으며, 콘테이너하우스 등은 이동이 가능하여 평가에서 제외하였음 [참고사항] 1, 현재 운휴 중인 것으로 조사되나 임대관계는 재확인이 요망됨.
2, 본건 건물은 보조금을 지원받아 건축된 것으로, 2025년 2월 28일까지는 보조금을 지원한 산업통상자원부장관의 승인없이 보조금의 목적에 위배되는 용도에 사용, 양도, 교환, 대여 및 담보의 제공을 할 수 없다고 등재되어 있으므로 참고하시기 바라며, 3, 기호3 건물의 2층부분은 공장부분과 교육실부분이 가치를 달리하고 있어 이를 구분하여 평가하였으며, 4층 옥탑에 설치되어 있는 휴식공간[파고라` 정원수 등 정원시설]은 건물 4층부분에 포함하여 평가하였음.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2011년6월24일	소유권
2022년5월13일	근저당권	4,188,000,000원
2023년7월26일	압류
2023년10월27일	임의경매
2023년11월24일	가압류	92,576,530원
2023년12월14일	가압류	55,063,300원
2023년12월20일	가압류	828,900,000원
2024년1월10일	(1)가압류	14,712,578원
2024년1월10일	(2)가압류	16,648,074원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외건물[감정서상 ㄱ,ㄱ-3] 매각포함 (제시외건물 ㄱ은 일반건축물대장상 등재) - 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 매각포함[별지 기계기구감정평가 명세표상 63,64 소재불명] - 목록6. 부속건물 단층공장 16.5㎡는 공부상 슬래브지붕이나 현황 판넬지붕임 - 이설 및 철거 가능한 컨테이너 평가제외

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 0557603251)입니다.
입찰일은 2025.04.28입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 10월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 619일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 619일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.05.13. [근저당권]

※ 물건 키워드 : . 공업지역. 일반공업지역. 준공업지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 판넬지붕. 철근콘크리트구조. 슬래브지붕. 철골조.

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사건번호 : 2023타경5693 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	578,260,623원원	302,934,750원원	48%	4회회
6개월	1,242,602,674원원	742,280,043원원	53%	3.6회회
12개월	1,137,945,768원원	642,312,244원원	53%	3.9회회

공장 낙찰 전략 요약 ♣ 사천시 공장 경매 전문가가 설명드려요 (건물 1,841.6평, 토지 평)

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1395073

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2023타경38709	[공장] 사천시 곤양면 중항리 771-7 건물: 412.18평 토지(대지권): 2,930.02평	2,008,293,110원 1,285,307,000원	유찰 (4회)
	2025-07-07	2023타경38518	[공장]경상남도 사천시 서금동 101-53 건물: 405.97평 토지(대지권): 273.46평	1,071,732,640원 438,982,000원	재진행 (4회)
	2025-07-21	2021타경4603	[공장] 사천시 송포동 1541-2 건물: 625.87평 토지(대지권): 1,473.93평	1,609,952,660원 824,296,000원	재진행 (3회)
	2025-07-21	2022타경36126	[공장] 사천시 사천읍 구암리 1186-12 건물: 1,323.68평 토지(대지권): 6,224.24평	10,255,258,000원 8,204,206,000원	유찰 (1회)