이번에 소개할 경매물건은 서울시 관악구에 위치한 다가구주택입니다. 최저입찰가는 15억 9538만원입니다.

관악구 남현동 1085-16 다가구주택 낙찰전략 요약 - 2024타경116882

"더불어 으뜸 관악구 - 서울특별시 관악구"

소 재 지	서울특별시 관악구 남현동 1085-16
물건용도	다가구주택
토지면적	128.20㎡(38.78평)
건물면적	318.82㎡(96.44평)
사건번호	2024타경116882
감정평가액	1,994,223,840원
최저입찰가	(80%) 1,595,379,000원
입 찰 일	2026.02.10(화) 10:00

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	남현동 1085-16	대	128.2㎡ (38.78평)
건물	남현동 1085-16	지1층 주택 철근콘크리트구조	63.97㎡ (19.35평)
	남현동 1085-16	1층 주택 철근콘크리트구조	58.22㎡ (17.61평)
	남현동 1085-16	2층 주택 철근콘크리트구조	66.01㎡ (19.97평)
	남현동 1085-16	3층 주택 철근콘크리트구조	66.01㎡ (19.97평)
	남현동 1085-16	4층 주택 철근콘크리트구조	56.05㎡ (16.96평)
	남현동 1085-16	옥탑1층 철근콘크리트구조	8.56㎡ (2.59평)
제시외건물	남현1가길 50	주택일부(4층소재)	(15) 포함
	남현1가길 50	주택일부(옥탑1층소재)	(16.89) 포함
	남현1가길 50	주택일부(옥탑1층소재)	(23.06) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "사당초등학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주 택지대로써, 제반주위환경은 무난한 편임.
[교통상황] 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2,4호선(사당역)이 도보 10분 거리내에 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 본건은 대체로 부정형의 평지로써, 단독주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 동측으로 남현1가길 남측으로 남현7길과 각 접함.
[토지이용계획] 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률＞,대공방어협조구역(위탁고도:150m)＜군사기지및 군사 시설보호법＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞,중점경관관리구역(주요산 주변),＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
임.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "내부구조도"참조 [공부와의 차이] 본건 토지 중 일부는 현황"도로"로 이용중이고, 대상토지의 이용상황 및 유사토지의 거래가격 등 가격수준을 및 감정평가목적을 고려하여 이를 감안하여 평가하였으니, 경매진행 및 입찰시 참고바람.
[참고사항] -
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로써, (사용승인일 : 2023.05.12)
외벽 : 석재붙임마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임 [이용상태] 지1층 : 주택 (현관표시 호수 "101","102","103", 3개호)
1층 : 주택 (현관표시 호수 "201","202","203", 3개호)
2층 : 주택 (현관표시 호수 "301","302","303", 3개호)
3층 : 주택 (현관표시 호수 "401","402","403", 3개호)
4층 : 주택 (현관표시 호수 "501","502","503", 3개호)
일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되었음.
옥탑1층 : 계단실 및 주택 (현관표시 호수 "601","602", 2개호)
등으로 이용중임.
세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.
[설비내역] 기본적인 위생설비 및 급배수시설 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비 등 구비되어있음.
4)부합물 및 종물 본건 지상에 제시외건물이 소재하며, 대략적인 실측 및 관찰감가법 등을 병행하여 대상건물의 구조, 사용자재의 품질 및 시공방법 등을 기준으로 종합적으로 참작하여 평가하였는바 정확한 면적 및 소유권여부 등은 경매 진행 및 입찰시 재확인 바람.
후면 "지적 및 건물개황도" 참조 [공부와의 차이] 본건 4층은 일반건축물대장상 용도가 "제2종근린생활시설(사무소)"로 기재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었음.
[참고사항] 본건은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 경매진행 및 입찰시 재확인 및 유의바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년7월5일	소유권
2022년7월5일	근저당권	1,228,800,000원
2022년9월28일	근저당권	708,000,000원
2024년6월28일	가압류	150,000,000원
2024년8월26일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년5월17일	소유권
2023년5월17일	근저당권	1,228,800,000원
2023년5월17일	근저당권	708,000,000원
2024년6월28일	가압류	150,000,000원
2024년8월26일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물 포함 -감정평가서에 의하면 본건 4층은 일반건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중이고 현관표시 502, 503은 각 베란다 부분을 증축하여 주택 일부로 사용 중이며, 옥탑1층 부분에 제시외건물이 소재하 고 현황 주택(현관표시 601, 602)으로 이용 중이며, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 본건 토지 중 일부는 현황 도로로 이용중임 일괄매각. 제시외 건물 포함 -특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1822)입니다.
입찰일은 2026.02.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 565일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 565일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 토지:2022.7.5. 근저당 설정 건물:2023.5.17. 근저당

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 도시가스.

사건번호 : 2024타경116882 (서울중앙지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,066,107,315원원	1,510,202,200원원	71%	2회회
6개월	2,174,746,789원원	1,658,569,937원원	75%	1.7회회
12개월	2,227,608,686원원	1,761,828,586원원	78%	1.7회회

관악구 남현동 1085-16 다가구주택 낙찰전략 요약 - 2024타경116882

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr