6회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 대구시 달성군 하빈면의 전 경매건입니다.

하빈면 전경매> 달성군 3462만원 싼 전 ☆ 188.8평

소 재 지	대구광역시 달성군 하빈면 감문리 282-1
물건용도	전
토지면적	624.00㎡(188.76평)
건물면적
사건번호	2024타경32195
감정평가액	45,552,000원
최저입찰가	(24%) 10,936,000원
입 찰 일	2025.11.06(목) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	감문리 282-1	전	624㎡ (188.76평) 3분의 2 지분 전부

[위치/주위환경] 본건은 대구광역시 달성군 하빈면 감문리 소재 "감문마을" 북동측 및 남동측 인근에 위 치하는 토지로 주변은 농경지, 농가주택, 임야 및 분묘 등으로 형성되어 있는 산간농경 지대임.
[교통상황] 본건 기호1) 토지까지는 소형 차량의 접근이 가능하고 기호2) 토지는 차량의 접근이 불 가하며 인근 취락 및 간선도로 접근성 등을 고려할 때 기호1) 토지의 경우는 분묘지로 서의 교통상황은 보통시되고 기호2) 토지는 농경지로서의 교통상황은 불편시됨.
3)형태 및 이용상태 - 기호1) 토지 : 북서측 하향 완경사의 부정형 토지로 분묘지로 이용중임.
- 기호2) 토지 : 북서측 하향 완경사의 부정형 토지로 휴경지 및 일부 분묘지로 이용중 임.
4)인접 도로상태 - 기호1) 토지 : 남서측 노폭 약 3M의 포장 농로로 접근 가능함.
- 기호2) 토지 : 지적도상 서측 노폭 약 2M 내외의 도로에 접하나 도로 미개설 상태임.
[토지이용계획] - 기호1) 토지 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역 , 공장설립승인지역임.
- 기호2) 토지 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역 , 준보전산지, 공장설립승인지역, 농지법제8조의규정이적용되는농지임.
6)제시목록 외의 물건 본건 기호1),2) 토지상에 분묘 각 1기씩 소재함.
[공부와의 차이] 본건 기호2) 토지의 공부상 지목은 "전"이나 "일부 분묘지"로 이용중임. [참고사항] 임대관계 등은 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년11월1일	소유권
2017년11월1일	소유권
2018년1월19일	근저당권	16,000,000원
2023년8월7일	근저당권	24,000,000원
2024년1월5일	가압류	5,000,000원
2024년2월1일	가압류	19,813,689원
2024년2월27일	임의경매
2024년5월14일	가압류	28,378,082원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
지분매각 공유자 우선매수권 있음(행사제한1회) 분묘 1기 소재 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 대구서부지원(☎ 053) 570 -2304)입니다.
입찰일은 2025.11.06입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 iM뱅크(대구은행)이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 616일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 616일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018. 1. 19. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 개발제한구역. 보전산지. 차량의 접근이 가능. 간선도로.

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사건번호 : 2024타경32195 (대구지방법원 대구서부지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	3,816,362,852원원	2,224,486,500원원	61%	2회회
6개월	2,452,066,677원원	1,485,532,390원원	63%	1.9회회
12개월	2,481,025,987원원	1,563,199,765원원	64%	1.8회회

하빈면 전경매> 달성군 3462만원 싼 전 ☆ 188.8평

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-13	2025타경31381	[전] 달성군 하빈면 동곡리 128-10 토지(대지권): 390.23평	833,030,000원 833,030,000원	신건 (0회)
	2025-11-13	2025타경31122	[전] 달성군 하빈면 기곡리 433 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 8.62평	2,525,100원 2,525,100원	신건 (0회)
	2025-11-13	2025타경31122	[전] 달성군 하빈면 기곡리 363 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1.21평	116,000원 116,000원	신건 (0회)
	2025-11-11	2025타경31300	[전] 달성군 가창면 상원리 113-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 193.22평	87,503,500원 61,252,000원	유찰 (1회)
	2025-11-06	2024타경4664	[전] 달성군 현풍읍 대리 568 토지(대지권): 562.05평	122,628,000원 85,839,000원	유찰 (1회)
	2025-11-06	2024타경3708	[전] 달성군 가창면 옥분리 669 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 71.69평	54,510,000원 38,157,000원	유찰 (1회)
	2025-11-04	2025타경31187	[전] 달성군 논공읍 하리 491-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 49.91평	41,250,000원 28,875,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2024타경5162	[전] 달성군 가창면 오리 117-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 518.18평	157,596,000원 77,221,000원	유찰 (2회)
	2025-11-11	2025타경1105	[전] 달성군 현풍읍 성하리 413-2 토지(대지권): 310.67평	976,677,000원 478,572,000원	유찰 (2회)
	2025-11-11	2024타경43607	[전] 달성군 현풍읍 자모리 458 토지(대지권): 218.10평	18,746,000원 9,185,000원	유찰 (2회)
	2025-11-11	2024타경43263	[전] 달성군 현풍읍 상리 473 토지(대지권): 235.35평	212,562,000원 104,155,000원	유찰 (2회)
	2025-11-13	2024타경43256	[전] 달성군 현풍읍 상리 474 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 90.15평	36,952,000원 18,106,000원	유찰 (2회)
	2025-11-18	2024타경41861	[전] 달성군 가창면 정대리 233 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 11.72평	4,805,000원 1,647,000원	유찰 (3회)
	2025-11-20	2024타경40882	[전] 달성군 다사읍 죽곡리 349 토지(대지권): 168.80평	1,534,740,000원 752,022,000원	재진행 (2회)
	2025-11-20	2024타경3692	[전] 달성군 논공읍 남리 86 [농지취득자격증명] 건물: 9.68평 토지(대지권): 686.07평	186,184,000원 44,702,000원	유찰 (4회)