소 재 지	서울특별시 강북구 도봉로59길 23, 1층101호 (미아동,서후그랑빌)
물건용도	근린상가
토지면적	11.91㎡(3.60평)
건물면적	19.19㎡(5.80평)
사건번호	2024타경4391
감정평가액	105,135,000원
최저입찰가	(80%) 84,108,000원
입 찰 일	2025.05.13(화) 10:00

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1388967

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	미아동 222-89	207.9분의 11.91	11.91㎡ (3.60평)
건물	미아동 222-89	1 철근콘크리트구조	18.29㎡ (5.53평)
제시외건물	도봉로59길 23, 1층101호	보일러실	0.9 ㎡(0.27평) 포함

[위치/주위환경] 기호(1) : 본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "미아역" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시됨.
기호(2) : 본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "서울수송초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시됨.
[교통상황] 기호(1) : 본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(미아역, 4호선)이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.
기호(2) : 본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(수유역, 4호선)이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.
[건물구조] 기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 벽돌붙임 등, 창호 : PVC계열합성수지창호 등으로 마감됨.
기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 벽돌쌓기, 석재붙임 및 스톤뿜칠 등, 창호 : PVC계열합성수지창호 등으로 마감됨.
[이용상태] 기호(1) : 주거용 (방 및 주방, 욕실1 등)으로 이용중임.
기호(2) : 주거용 (방3, 거실, 주방, 욕실1 등)으로 이용중임.
[설비내역] 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등을 갖추었음.
[토지형상/이용상태] 기호(1) : 북측 하향 완경사의 세장형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.
기호(2) : 대체로 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 기호(1) : 본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 남서측으로 노폭 약 3-4m 포장도로에 접함.
기호(2) : 본건 남동측으로 노폭 약 2-3m 막다른 도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 기호(2) : 2필지 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.
[공부와의 차이] 기호(1)의 공부상 용도는‘근린생활시설(사무소)’이나 현황 이용상황은‘주택’으로 이용중임. [참고사항] 임대관계 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년8월4일	소유권
2023년11월13일	임차권설정	105,000,000원
2024년8월2일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 3번 임차권등기 있음(2023년 11월 13일 제167179호)

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 제시외 건물 포함 2. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(임대차보증금 105,000,000원, 전입일 2021. 9. 24., 확정일자 2021. 9. 24.). 배당에 서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 3. 공부상 용도는 '근린생활시설(사무소)'이나 현황 이용상황은 '주택'임.

[부동산 현황조사서 비고란]
* 폐문부재로 소유자 및 점유자들을 만나지 못하여 노크하여도 응답이 없음. * 안내문을 현관문에 꽂아두었으나 아무 연락이 없어 점유자 확인 불능임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 02-910-3677)입니다.
입찰일은 2025.05.13입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 336일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 336일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 8. 2. 경매개시결 설정 정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 준주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 제반차량 출입. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방. 방3. 욕실1.

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사건번호 : 2024타경4391 (서울북부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	467600000원	175134000원	39	4.5회
6개월	745551445원	616862667원	53	3.7회
12개월	947588772원	736995000원	61	3.1회

서울시 강북구 미아동 근린상가 경매 ☎ 낙찰받아 볼까? [2024타경4391]

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-22	2024타경108408	[근린상가]서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 건물: 9.46평 토지(대지권): 3.06평	151,000,000원 96,640,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2024타경107917	[근린상가]서울특별시 강북구 수유동 696-7 건물: 11.24평 토지(대지권): 7.84평	127,000,000원 81,280,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2022타경1152	[근린상가]서울특별시 강북구 우이동 45-2 건물: 120.17평 토지(대지권): 56.87평	1,180,000,000원 755,200,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2024타경106297	[근린상가]서울특별시 강북구 수유동 486-726 건물: 57.95평 토지(대지권): 22.26평	447,000,000원 228,864,000원	유찰 (3회)
	2025-07-08	2023타경116716	[근린상가]서울특별시 강북구 미아동 324-101 성훈팰리스 건물: 16.96평 토지(대지권): 9.38평	226,000,000원 37,917,000원	유찰 (8회)
	2025-07-08	2023타경5700	[근린상가]서울특별시 강북구 수유동 63 수유프라자 건물: 17.13평 토지(대지권): 4.32평	134,200,000원 35,179,000원	유찰 (6회)
	2025-07-08	2023타경106214	[근린상가]서울특별시 강북구 수유동 63 수유프라자 건물: 21.13평 토지(대지권): 5.61평	215,200,000원 137,728,000원	유찰 (8회)