2024타경3109 사건의 전 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 24% 수준입니다.

[감정가 24%] 울주군 두동면 전 경매물건 소개

소 재 지	울산광역시 울주군 두동면 봉계리 49-5
물건용도	전
토지면적	170.00㎡(51.43평)
건물면적
사건번호	2024타경3109
감정평가액	20,808,000원
최저입찰가	(24%) 4,996,000원
입 찰 일	2025.08.28(목) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	봉계리 49-5	전	170㎡ (51.43평) 367분의 170 지분 전부

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 두동면 월평리 소재 "하월평마을" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 중소규모 공장, 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됨.
[교통상황] 대상물건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적 인 대중교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 인접필지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공업나지 상태임.
기호(2,3) : 인접필지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 현황 도로 등임.
기호(4,5) : 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 현황 도로임.
기호(6) : 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 일부 전(묵전), 일부는 하천임.
기호(7) : 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 전(묵전)임.
4)인접 도로상태 기호(1,4-7) : 세로(가)에 접함.
기호(2,3) : 세로(불)에 접함.
[토지이용계획] 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포 함)
기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞, 소하천구역＜소하천정비법＞ 기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞, 소하천구역＜소하천정비법＞ 기호(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포 함)
기호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞ 기호(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞ 기호(7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 - 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 소유불명의 제시외(ㄱ) 판넬구조 판넬지붕 단층 창고 등 33.75㎡가 소재하여, 별도로 평가하고, 토지가치에 미치는 영향을 고려하여 별도로 표기하였음.
- 제시외 컨테이너 박스 3개(약3mx6m)가 소재하나 이동이 용이하여 이에 구애됨이 없이 평 가하였음.
[공부와의 차이] 기호(2,3)은 공부상 지목이 잡종지이나 현황 도로 등임.
기호(6)은 지목은 전이나 일부 약20%가 현황 하천임.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기타 : 별첨 "사진용지"와 같이 기호(1)토지상에 철거 및 이동이 용이한 구조의 컨테이너 3동이 소재하나, 구조 등으로 보아 본건 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없는 것 으로 판단됨.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년2월5일	소유권
2015년7월16일	소유권
2021년8월31일	근저당권	720,000,000원
2021년8월31일	근저당권	364,000,000원
2024년4월8일	임의경매
2024년5월7일	가압류	50,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 지분매각, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권 행사할 수 없음. 2. 하천구역내의 토지로 일부가 하천(개략 20%정도)임을 고려하여 평가 3. 인접토지와의 경계는 정확한 지적측량 필요

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1.지상에 제시 외 건물 샌드위치판넬조단층건물 1개동, 컨테이너박스 3개동 각 소재하며 지상에 건설자재(거푸집 등) 산재되어 있음. 목록2,3. 일단으로 형성된 부정형의 토지로 현황은 도로임. 목록4,5. 일단으로 형성된 부정형의 토지로 현황은 도로임. 목록6.세장형의 토지로 노견상태로 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요할 것으로 판단됨. 목록7.부정형의 토지로 잡종지 상태이며 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요할 것으로 판단됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8262)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 586일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 586일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.8.31. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 시내버스정류장. 판넬지붕.

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사건번호 : 2024타경3109 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	412,878,286원원	112,074,143원원	36%	3.1회회
6개월	319,877,574원원	112,702,331원원	39%	3.2회회
12개월	349,181,206원원	144,703,505원원	46%	2.9회회

[감정가 24%] 울주군 두동면 전 경매물건 소개

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-26	2024타경797	[전] 울주군 온양읍 고산리 63-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 85.71평	9,916,550원 9,916,550원	신건 (0회)
	2025-12-18	2024타경120059	[전] 울주군 언양읍 직동리 262 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 375.10평	174,840,000원 122,388,000원	유찰 (1회)
	2025-12-10	2024타경109779	[전] 울주군 범서읍 사연리 5 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 232.62평	103,046,000원 72,132,000원	유찰 (1회)
	2025-11-19	2024타경120424	[전] 울주군 언양읍 직동리 2-4 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 81.98평	30,894,000원 21,626,000원	유찰 (1회)
	2025-11-19	2024타경119073	[전] 울주군 언양읍 송대리 452-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 7.38평	5,960,920원 4,173,000원	유찰 (1회)
	2025-11-19	2023타경109765	[전] 울주군 두동면 이전리 612-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 294.94평	256,425,000원 179,498,000원	유찰 (1회)
	2025-11-26	2024타경108172	[전] 울주군 서생면 나사리 211 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 287.98평	952,000,000원 466,480,000원	유찰 (2회)
	2025-11-18	2024타경114993	[전] 울주군 삼남읍 교동리 788-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 680.32평	1,383,135,000원 677,737,000원	유찰 (2회)
	2025-11-27	2024타경9459	[전] 울주군 온양읍 삼광리 989 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 388.11평	64,150,000원 64,150,000원	재진행 (0회)
	2025-11-26	2024타경112768	[전] 울주군 범서읍 망성리 373-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 177.57평	44,477,000원 15,256,000원	유찰 (3회)
	2025-11-26	2024타경8043	[전] 울주군 상북면 길천리 1126 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 320.05평	138,598,000원 47,539,000원	유찰 (3회)
	2025-11-19	2024타경111185	[전] 울주군 언양읍 반천리 561-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 12.71평	13,440,000원 3,227,000원	유찰 (4회)
	2025-12-10	2024타경2632	[전] 울주군 상북면 소호리 1005 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 147.92평	75,795,000원 12,739,000원	유찰 (5회)