이번 경매는 울주군 두동면 봉계리의 대지 물건이며, 감정가의 24% 수준에 입찰 가능합니다.

울산시 울주군 대지 경매! 977.4평

소 재 지	울산광역시 울주군 두동면 봉계리 48
물건용도	대지
토지면적	3,231.00㎡(977.38평)
건물면적	33.75㎡(10.21평)
사건번호	2024타경3109
감정평가액	1,020,025,100원
최저입찰가	(24%) 244,908,000원
입 찰 일	2025.08.28(목) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	봉계리 48	대지	2889㎡ (873.92평)
	봉계리 48-1	잡종지	30㎡ (9.08평)
	봉계리 48-2	잡종지	2㎡ (0.61평)
	봉계리 52-2	도로	38㎡ (11.50평)
	봉계리 52-3	도로	79㎡ (23.90평)
	봉계리 49-7	전	193㎡ (58.38평)
제시외건물	봉계리 48	창고 등	33.75 ㎡(10.21평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 두동면 월평리 소재 "하월평마을" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 중소규모 공장, 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됨.
[교통상황] 대상물건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적 인 대중교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 인접필지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공업나지 상태임.
기호(2,3) : 인접필지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 현황 도로 등임.
기호(4,5) : 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 현황 도로임.
기호(6) : 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 일부 전(묵전), 일부는 하천임.
기호(7) : 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 전(묵전)임.
4)인접 도로상태 기호(1,4-7) : 세로(가)에 접함.
기호(2,3) : 세로(불)에 접함.
[토지이용계획] 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포 함)
기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞, 소하천구역＜소하천정비법＞ 기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞, 소하천구역＜소하천정비법＞ 기호(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포 함)
기호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞ 기호(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞ 기호(7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 - 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 소유불명의 제시외(ㄱ) 판넬구조 판넬지붕 단층 창고 등 33.75㎡가 소재하여, 별도로 평가하고, 토지가치에 미치는 영향을 고려하여 별도로 표기하였음.
- 제시외 컨테이너 박스 3개(약3mx6m)가 소재하나 이동이 용이하여 이에 구애됨이 없이 평 가하였음.
[공부와의 차이] 기호(2,3)은 공부상 지목이 잡종지이나 현황 도로 등임.
기호(6)은 지목은 전이나 일부 약20%가 현황 하천임.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기타 : 별첨 "사진용지"와 같이 기호(1)토지상에 철거 및 이동이 용이한 구조의 컨테이너 3동이 소재하나, 구조 등으로 보아 본건 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없는 것 으로 판단됨.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년2월5일	소유권
2019년3월14일	지상권
2021년8월31일	근저당권	364,000,000원
2022년1월13일	근저당권	400,000,000원
2023년5월26일	근저당권	300,000,000원
2023년6월7일	압류
2023년6월20일	압류
2023년10월23일	압류
2023년12월26일	압류
2024년1월22일	가압류	36,510,000원
2024년4월8일	임의경매
2024년5월7일	가압류	50,000,000원
2024년9월19일	압류
2024년11월27일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함, 제시외 컨테이너 3개 및 건축재는 제외 2. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) 3. [목록2,3] 지목상 잡종지이나 현황도로로 이를 고려하여 평가 4. [목록7] 인접토지와의 경계는 정확한 지적측량 필요

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1.지상에 제시 외 건물 샌드위치판넬조단층건물 1개동, 컨테이너박스 3개동 각 소재하며 지상에 건설자재(거푸집 등) 산재되어 있음. 목록2,3. 일단으로 형성된 부정형의 토지로 현황은 도로임. 목록4,5. 일단으로 형성된 부정형의 토지로 현황은 도로임. 목록6.세장형의 토지로 노견상태로 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요할 것으로 판단됨. 목록7.부정형의 토지로 잡종지 상태이며 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요할 것으로 판단됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8262)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,020,025,100원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 285,701,820원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 602일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 602일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.8.31.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 시내버스정류장. 판넬지붕.

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사건번호 : 2024타경3109 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,642,267,875원원	866,123,750원원	47%	2.8회회
6개월	1,138,537,760원원	609,437,000원원	46%	2.7회회
12개월	1,362,223,815원원	754,912,646원원	51%	2.5회회

울산시 울주군 대지 경매! 977.4평

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-10	2024타경10169	[대지] 울주군 상북면 거리 549 토지(대지권): 278.00평	310,622,000원 310,622,000원	신건 (0회)
	2025-12-10	2024타경8548	[대지] 울주군 웅촌면 곡천리 556-1 [농지취득자격증명] 건물: 18.91평 토지(대지권): 423.50평	714,465,000원 714,465,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2024타경9114	[대지] 울주군 삼남읍 교동리 1604-9 토지(대지권): 87.51평	558,349,000원 558,349,000원	신건 (0회)
	2025-12-04	2024타경9572	[대지] 울주군 범서읍 천상리 653-2 [법정지상권] 토지(대지권): 24.48평	133,096,950원 133,096,950원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경983	[대지] 울주군 서생면 서생리 390-2 토지(대지권): 195.54평	1,926,272,000원 1,926,272,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경9695	[대지] 울주군 상북면 거리 1221-6 토지(대지권): 78.17평	217,831,200원 217,831,200원	신건 (0회)
	2026-01-07	2024타경4508	[대지] 울주군 온산읍 덕신리 1314-19 [법정지상권] 토지(대지권): 59.36평	196,220,000원 96,148,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2024타경120035	[대지] 울주군 서생면 진하리 304-3 토지(대지권): 45.98평	160,816,000원 78,800,000원	유찰 (2회)
	2026-01-06	2025타경971	[대지] 울주군 상북면 등억알프스리 538-8 토지(대지권): 193.60평	325,760,000원 111,735,000원	유찰 (3회)
	2025-12-10	2024타경1240	[대지] 울주군 서생면 서생리 289 [법정지상권] 토지(대지권): 477.04평	843,143,050원 202,439,000원	유찰 (4회)
	2025-12-02	2024타경9404	[대지] 울주군 두동면 월평리 518 토지(대지권): 139.15평	92,460,000원 22,200,000원	유찰 (4회)