2023타경115135 사건의 임야 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 34% 수준입니다.

감정 5억 1492만원 → 최저 1억 7662만원!! 삼남읍 임야 경매고수가 알려드려요 (토지 1,385.2평)

소 재 지	울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 산154-56
물건용도	임야
토지면적	4,579.05㎡(1,385.16평)
건물면적
사건번호	2023타경115135
감정평가액	514,917,790원
최저입찰가	(34%) 176,616,000원
입 찰 일	2025.07.03(목) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1386454

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	교동리 산154-56	임야	21.76㎡ (6.58평) 38170분의 2320 지분 전부
	교동리 산154-8	임야	4368㎡ (1,321.32평)
	교동리 산154-55	임야	42.37㎡ (12.82평) 15267분의 2259 지분 전부
	교동리 산154-57	임야	22.86㎡ (6.92평) 15267분의 2259 지분 전부
	교동리 산154-58	임야	109.96㎡ (33.26평) 15267분의 2259 지분 전부
	교동리 산154-54	임야	14.1 ㎡ (4.27평) 38170분의 2320 지분 전부

[위치/주위환경] 본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "삼남읍행정복지센터" 남서측 근거리에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본 건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 대중교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1,3-6) : 부정형의 토지로서 남측 하향 완경사지이며, 자연림상태임.
기호(2) : 사다리형이 토지로서 남측 하향 완경사지이며, 자연림상태임.
4)인접 도로상태 기호(1-6) : 공히 지적공부상 맹지이나 인접지를 통해 접근 가능함.
[토지이용계획] 기호(1-6) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계 미상이며, 기타 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2009년11월27일	소유권
2010년9월17일	근저당권	260,000,000원
2010년9월17일	지상권
2024년1월15일	임의경매
2024년4월24일	근저당권	110,000,000원
2024년4월24일	근저당권	200,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각, [목록1,3,4,5,6]은 지분매각 2. 인접지와 지적경계 불분명 정확한 경계측량 필요 3. [목록2] 분묘1기 소재함

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 1, 2. 일단으로 형성된 부정형의 경사지 토지로 자연림 상태의 임야이며 경계 구분은 지적경계 측량 요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8262)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 719일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 719일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : [목록1~6]2010.09.17. 근 설정 저당권

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역.

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사건번호 : 2023타경115135 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	215,231,918원원	80,153,926원원	38%	3.5회회
6개월	281,822,105원원	106,962,650원원	35%	3.6회회
12개월	454,243,411원원	200,411,710원원	39%	3.5회회

감정 5억 1492만원 → 최저 1억 7662만원!! 삼남읍 임야 경매고수가 알려드려요 (토지 1,385.2평)

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1386454

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-14	2024타경9510	[임야] 울주군 상북면 덕현리 산158 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,922.15평	125,580,000원 125,580,000원	신건 (0회)
	2026-01-14	2024타경9510	[임야] 울주군 상북면 덕현리 산157-8 토지(대지권): 269.13평	24,910,760원 24,910,760원	신건 (0회)
	2026-01-09	2025타경11627	[임야] 울주군 언양읍 직동리 산75-8 토지(대지권): 8,694.46평	747,290,000원 747,290,000원	신건 (0회)
	2026-01-09	2025타경91	[임야] 울주군 청량읍 용암리 산146 토지(대지권): 2,400.04평	440,436,000원 440,436,000원	신건 (0회)
	2026-02-03	2025타경924	[임야] 울주군 두동면 월평리 산194 토지(대지권): 5,675.51평	656,670,000원 459,669,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2024타경9305	[임야] 울주군 언양읍 반송리 산136-14 토지(대지권): 524.23평	50,257,000원 35,180,000원	유찰 (1회)
	2026-01-21	2024타경8142	[임야] 울주군 언양읍 직동리 산19-4 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,299.84평	279,305,000원 195,514,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2025타경10401	[임야] 울주군 상북면 거리 214-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 249.87평	66,906,000원 46,834,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2025타경732	[임야] 울주군 두동면 봉계리 산156-9 [분묘기지권] 토지(대지권): 433.79평	25,812,000원 18,068,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경1071	[임야] 울주군 두동면 만화리 산162-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 400.21평	17,199,000원 12,039,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2024타경118841	[임야] 울주군 상북면 이천리 22 [분묘기지권] 토지(대지권): 215.99평	18,564,000원 12,995,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2024타경797	[임야] 울주군 두서면 내와리 산68-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,004.60평	28,892,700원 20,225,000원	유찰 (1회)
	2026-01-28	2024타경7231	[임야] 울주군 두동면 은편리 23-17 토지(대지권): 1,626.85평	1,524,181,000원 746,849,000원	유찰 (2회)
	2026-01-28	2024타경6429	[임야] 울주군 온양읍 동상리 산20-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 69.88평	58,905,000원 28,864,000원	유찰 (2회)
	2026-01-28	2024타경6429	[임야] 울주군 온양읍 동상리 산84-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 234.92평	216,006,000원 105,843,000원	유찰 (2회)