소 재 지	울산광역시 북구 신명동 137
물건용도	농지
토지면적	3,438.00㎡(1,039.99평)
건물면적	15.00㎡(4.54평)
사건번호	2024타경102761
감정평가액	2,638,988,000원
최저입찰가	(34%) 905,173,000원
입 찰 일	2025.07.23(수) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신명동 137	전	3438㎡ (1,039.99평)
제시외건물	신명동 137	창고	4 ㎡(1.21평) 포함
	신명동 137	창고	10 ㎡(3.03평) 포함
	신명동 137	창고	1 ㎡(0.30평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 북구 신명동 소재 ＜울산광역시 교육연수원＞ 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여, 노선종류 및 배차간격 등을 고려할 때 일반적으로 대중교통 사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 부정형 완경사지로서, 전으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건 토지 남측 및 남서측으로 세로(가)(포장도로)에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한 100m 이내 지역))
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 ① 본건 토지 북측 일부 지상에는 분묘 1기가 소재하는 것으로 조사되었으나, 활·잡목이 우거진 부분은 목측으로 미확인된 분묘가 소재할 수 있으니 정확한 분묘 소재파악은 별도의 재확인이 필요할 것으로 사료되며, 분묘 소재 부분이 경매대상에서 제외되어 그 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 그 가액은 토지 감정평가명세표 하단 부분에 별도 기재하하였으니 경매 진행시 업무에 참고하시기 바람.
② 본건 토지 지상에는 별첨 "지적개황도"와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 (ㄱ)-(ㄷ) 및 제시외 물건 (ㄹ), (ㅁ)이 소재하여 평가목적에 의거 실측 평가하였으며, 경매진행시 정확한 소유권 및 일괄경매여부를 재확인하시기 바람.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 기타 ① 본건 토지는 둘 이상의 용도지역(자연녹지지역, 제2종일반주거지역(약 8.6%))에 걸친 토지로서, 용도지역별로 표준지를 적용하여 감정평가하고, 용도지역별 면적비율에 의한 평균가격으로 결정하였으며, 해당 면적은 지적도상 개략적으로 산출하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.
② 본건 토지 남동측 및 남서측 일부(약 25㎡)는 현황 도로로 이용 중인 바, 이를 감안하여 감정평가하였으며, 면적은 지적도에 의해 개략적으로 산정하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.
③ 본건 토지 지상에 경제적 가치가 희박한 활잡목이 소재하나, 토지와 일체로 거래되는 거래관행을 고려하여 토지에 포함평가하였으니 업무진행시 참고하시기 바람. ④ 본건 토지는 인접지와의 지적 경계가 불분명한 바, 정확한 지적경계는 지적측량이 수반되어야 할 것으로 판단됨.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년7월31일	소유권
2015년7월31일	근저당권	1,066,000,000원
2015년7월31일	지상권
2018년6월12일	근저당권	500,000,000원
2019년8월5일	압류
2020년5월12일	압류
2021년3월18일	압류
2022년3월4일	압류
2023년5월11일	가압류	70,646,954원
2024년2월20일	임의경매
2024년11월6일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

지상 소재 분묘 1기 및 미확인 분묘가 소재할 경우 이를 위한 분묘기지권 성립여부는 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 인접토지와 지적경계가 불분명 지적측량 요망 2. 본건 토지 북측 일부 지상 분묘 1기 소재하고, 목측으로 미확인된 분묘가 소재할 수 있으니 입찰시 확인요함 3. 제시외 건물 1-1, 1-2, 1-3 매각에 포함, 제시외 물건 1-4, 1-5는 매각에서 제외 4. 본건 토지의 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임 5. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 미반환), 전용허가 받지 않고 토지현황 변경된 경우 원상회복명령 가능성 있음(첨 부 2024.03.04. 울산북구청 사실조회서 참조) 6. 본건 토지 지상에 경제적 가치가 희박한 활,잡목이 소재하나 토지에 포함하여 평가함

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 경작 중인 전인 바, 본건 지상에 제시외 목조 플라스틱지붕 용도불상 1동, 결량철골조 키스톤지붕 농막 1동과 물탱크 2개 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8266)입니다.
입찰일은 2025.07.23입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 512일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 512일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.07.31. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 녹지지역. 제2종일반주거지역. 자연녹지지역. 버스정류장. 노선버스정류장.

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사건번호 : 2024타경102761 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,529,131,000원원	1,023,266,333원원	55%	2.7회회
6개월	1,488,044,333원원	775,807,778원원	52%	2.6회회
12개월	1,077,056,338원원	564,558,306원원	55%	2.4회회