소 재 지	전라남도 목포시 창평동 11-4
물건용도	상가
토지면적	60.00㎡(18.15평)
건물면적	74.38㎡(22.50평)
사건번호	2024타경55598
감정평가액	166,474,600원
최저입찰가	(36%) 59,665,000원
입 찰 일	2025.08.11(월) 10:00

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1384409

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	창평동 11-4	대지	60㎡ (18.15평)
건물	창평동 11-4	1층 점포 목조	52.89㎡ (16.00평)
	창평동 11-4	2층 점포 목조	20.66㎡ (6.25평)
	창평동 11-4	단층 변소 목조	0.83㎡ (0.25평)

[위치/주위환경] 대상물건은 전라남도 목포시 창평동 소재 "목포창평동우체국" 남측 인근에 위치하며, 부근은 번화한 상가지대로, 주위환경은 무난함.
[교통상황] 대상토지까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 무난함.
3)형태 및 이용상태 일련번호 1,3) 세장형의 평지로, 상업용건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 일련번호 1,3) 서측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트포장도로에 접함.
[토지이용계획] 일련번호 1,3) 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] - 임대관계는 미상임.
[건물구조] 일련번호 2(가) 목조 골함석지붕 2층으로, 벽체: 판넬 등, 내벽: 벽지 등 마감, 창호: 새시창임. 일련번호 4(가) 목조 골함석지붕 2층으로, 2층부분은 폐쇄되었으며, 벽체: 판넬 등, 내벽: 벽지 등 마감, 창호: 새시창임. 일련번호 2(나),4(나) 목조 판넬지붕 단층으로, 내벽: 타일 및 시멘트몰탈위페인트 등 마감, 바닥: 타일 마감임 [이용상태] 일련번호 2(가) 1층: 교회, 2층: 창고로 이용중임.
일련번호 4(가) 1층: 점포(상호:명품통닭&호프)로 이용중이며, 2층: 폐쇄되었음.
일련번호 2(나), 4(나) 변소로 이용중임.
[설비내역] 일반적인 위생 및 급배수설비 되어 있음.
4)부합물 및 종물 없음.
[공부와의 차이] 일련번호 2(가), 4(가): 공부면적과 실측면적이 다소 상이함. * 일련번호 2(가): 공부면적은 1층 35.70㎡, 2층 35.70㎡이나, 실측면적은 1층 약 65㎡, 2층 약 65㎡임.
일련번호 4(가): 공부면적은 1층 52.89㎡, 2층 20.66㎡이나, 실측면적은 1층 약 39㎡이며, 2층은 폐쇄되었음. [참고사항] - 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년2월5일	소유권
2021년2월5일	근저당권	110,000,000원
2022년6월2일	(1)근저당권설정	90,000,000원
2022년6월2일	(2)근저당권설정	30,000,000원
2024년8월26일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년2월5일	소유권
2021년2월5일	근저당권	110,000,000원
2022년6월2일	(1)근저당권설정	90,000,000원
2022년6월2일	(2)근저당권설정	30,000,000원
2024년8월26일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각 목록 4(가) 건물의 공부면적과 실측면적이 상이함 목록 4(가) 건물 중 제1종 근린생활시설은 공부상 '목조 기와지붕'이나 현황은 '골함석지붕'이고 이 중 2층은 폐쇄됨 목록 4(가) 건물 중 부속건물 변소는 공부상 '목조 기와지붕'이나 현황은 '판넬지붕' 임

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 기호(1) 목적물 지상에는 현황결과 별첨 현황사진과 같이 본건 기호(2) 목적물(가)이 소재하며 `상가부지`로 이용 중임. - 본건 기호(3) 목적물 지상에는 현황결과 별첨 현황사진과 같이 본건 기호(4) 목적물(나)이 소재하며 `상가부지`로 이용 중임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 목포지원(☎ 061-270-6694)입니다.
입찰일은 2025.08.11입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 312일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 312일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 21.2.5 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 상업지역. 일반상업지역. 간선도로. 판넬지붕.

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사건번호 : 2024타경55598 (광주지방법원 목포지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	679,539,600원원	661,470,000원원	157%	2.3회회
6개월	802,498,256원원	554,502,000원원	111%	2.8회회
12개월	838,007,797원원	544,810,271원원	96%	2.6회회

상가 낙찰 전략 요약 | 목포시 상가 임대보다 경매 | 22.5평,

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1384409

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경53240	[일반상가] 목포시 원형동로 21-2 건물: 98.89평 토지(대지권): 95.14평	833,563,800원 466,795,800원	유찰 (2회)
	2025-08-11	2024타경55598	[일반상가] 목포시 창평동 11-4 [법정지상권] 건물: 22.50평 토지(대지권): 18.15평	166,474,600원 59,665,000원	유찰 (4회)